Phân tích các nguyên tắc của kinh doanh bất động sản. Nhận định, đánh giá về việc thực thi pháp luật về các nguyên tắc này trên thực tế thời gian qua.
1. Phân tích các nguyên tắc của kinh doanh bất động sản
Theo Điều 4 Luật Kinh Doanh Bất động sản 2014 quy định về các nguyên tắc của kinh doanh bất động sản bao gồm:
“1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
4. Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Đây là những yêu cầu cơ bản đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản có là cơ sở để quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, các nguyên tắc này là:
Thứ nhất, kinh doanh bất động sản phải Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
Về bình đẳng trước pháp luật: được quy định tại Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, trong phạm vi quy định của điều luật thì các chủ thể có quyền và nghĩa vụ như nhau. Quan hệ bình đẳng giúp các bên cạnh tranh nhau 1 cách công bằng,cạnh tranh bằng thực lực chứ không phải lách luật.
Về tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. Bản chất của các giao dịch và sự thỏa thuận về các nội dung của các chủ thể. Nhà nước tôn trọng và công nhận kết quả thỏa thuận của các bên thông qua hình thức hợp đồng, chỉ cần nó không trái quy định của pháp luật.
Thứ hai, hàng hóa (bất động sản) đưa vào kinh doanh bất động sản phải thỏa mãn các điều kiện của pháp luật.
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, thể hiện ở tính chất, đặc thù là không di dời được.Các điều kiện của pháp luật ở đây được hiểu là các quy định cụ thể để bất động sản có thể đưa vào kinh doanh. Chính vì vậy, pháp luật chỉ cho phép kinh doanh những bất động sản nào có “đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án” đối với Nhà, công trình xây dựng (Theo Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh Doanh Bất động sản 2014) và “Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất” đối với Các Loại Đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. (Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh Doanh Bất Động sản 2014).
Như vậy, các quy định này là rất cơ bản và cần thiết để chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản để đảm bảo an toàn cho các bên giao dịch, đồng thời tránh những tranh chấp không đáng có có thể xảy ra trong tương lai. Việc quy định các điều kiện cho bất động sản sẽ tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản an toàn và phát triển cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai và minh bạch.
Trong pháp luật về kinh doanh bất động sản thì vấn đề công khai, minh bạch là yếu tố rất quan trọng để thị trường bất động sản hoạt động một cách hiệu quả, đúng quy luật về vận động. Có thể nhận thấy với một đất nước đang phát triển với dân cư đông thì nhu cầu nhà ở và nhu cầu phát triển kinh tế sẽ rất được chú trọng, như vậy thì hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ rất tiềm năng. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản khiến cho thị trường rất bất ổn. Thông tin về bất động sản không đầy đủ,thiếu minh bạch, quyền và nghĩa vụ các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo,…đo vậy, nguyên tắc này đặt ra nhằm tập trung vào việc công khai thông tin về bất động sản như là vị trí, quy hoạch chi tiết, công năng, thực trạng và tình trạng pháp lý của chính bất động sản đó; công khai các hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến bán,chuyển nhượng, cho thuê bất động sản và xây dựng quy chế công khai thủ tục mua bán,chuyển nhượng, cho thuê bất động sản thông qua các sàn giao dịch, dịch vụ môi giới hoặc định giá, như vậy mới có thể khuyến khích đầu tư, tạo ra nền thị trường ổn định,loại bỏ các gian lận, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
Cuối cùng, Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Có thể thấy khu vực bảo vệ quốc phòng là thuộc về chính trị của mỗi quốc gia. Nó Nắm giữ các bí mật kinh tế quân sự của Nhà nước, ảnh hưởng gián tiếp tới đời sống vật chất và nền kinh tế của một nước nên không được phép kinh doanh bất động sản trong khu vực này là hợp lý. Nguyên tắc này đảm bảo sự hòa bình ổn định, sự bình ổn san ninh quốc phòng nước nhà. Rõ ràng, chính trị không phải để kinh doanh.
2. Đánh giá về việc thực thi pháp luật về các nguyên tắc này trên thực tế thời gian qua
Cơ bản các nguyên tắc này tương đối rõ ràng và đơn giản, các chủ thể tham vào hoạt động kinh doanh bất động sản đều có thể dễ dàng thực hiện, nó không quá phức tạp và khó hiểu. Tất cả các nguyên tắc này được đặt ra mang lại lợi ích chủ yếu cho chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản nên việc áp dụng trong thực tế khá dễ, các chủ thể tự nguyện tương đối lớn, không còn dừng lại ở nguyên tắc “suông”.
Về quy định của pháp luật về nguyên tắc trung thực trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Một trong những nguyên tắc của BLDS 2015, nguyên tắc chung trong linh vực luật tư, là yêu cầu các bên tham gia quan hệ dân sự phải đảm bảo tính thiện chí, trung thực. Vì vậy, những giao dịch liên quan đến bất động sản thông thường đều phải đến trước cơ quan chức năng của Nhà nước, phòng/văn phòng công chứng, văn phòng thừa phát lại, hoặc phải có những người làm chứng để những giao dịch này thực sự khách quan, trung thực. Nhằm hoàn thiện các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản thì tính trung thực cũng được ghi nhận là nguyên tắc của pháp luật về kinh doanh bất động sản.1 Ngoài ra cần quy định việc giao dịch hàng hóa bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản là bắt buộc.
Trên thực tế, để thực hiện nguyên tắc này khá là khó, vì vấn đề lợi nhuận luôn có sức hấp dẫn đối với các nhà kinh doanh bất động sản, trong khi đó thì việc khai gian về giá trị của bất động sản hay tâng bốc về bất động sản đều sẽ mang lại lợi nhuận. Do Đó, thực tế các chủ thể không tuân theo nguyên tắc là điều dễ hiểu. Về quy định của pháp luật về nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Do Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2020 đã quy định kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, do vậy các doanh nghiệp phải công khai thông tin bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện pháp luật và các thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.