Phân tích các điều kiện để các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh trong thị trường bất động sản.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể bao gồm:
– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; – Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
– Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Từ các căn cứ trên ta có thể tóm gọn lại thành 2 nhóm bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:
(i) Bất động sản có sẵn: bao gồm Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai;
(ii) Bất động sản hình thành trong tương lai: Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều loại: công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà,công trình xây dựng trên đất và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật để thu lợi nhuận.
1. Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn:
Quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh đã cung cấp cho các bên giao dịch trong hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất những thông tin liên quan đến bất động sản, giúp các bên xác định được quyền và nghĩa vụ của mình.
Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bất động sản có sẵn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện sau: (1) Đối với bất động sản là nhà, công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện:
(i) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
(ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất;
(iii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành;
Quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn. Việc Quy Định các điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh đã công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản một cách minh bạch.
Bên cạnh đó, quy định việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất như hiện nay làm cho việc quản lý bất động sản không tách rời giữa nhà và đất bởi lẽ việc tách rời giữa nhà và đất và giao cho hai cơ quan khác nhau quản lý: BộTaifnguyên môi trường quản lý đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và Bộ Xây dựng quản lý nhà, công trình xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền quảnlisnhà,công trình xây dựng (sổ hồng) như trước đây dẫn đến một tình trạng là khi thực hiện các giao dịch dân sự về nhà đất, đặc biệt là thế chấp nhà mà không thế chấp đất hoặc thế chấp đất mà không thế chấp nhà trong hợp đồng vay do đó khi bên vay không trả được tiền khi đến hạn thì bên cho vay không thể xử lý tài sản thế chấp.
Các quy định về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh sẽ buộc cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản phải tuân theo do đó làm cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh, các giao dịch về bất động sản được kiểm soát và chấm dứt các giao dịch bất động sản trái phép, không có giấy tờ hợp pháp.
(2) Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất thì điều kiện gồm:(ai) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
(ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Không giống như các tài sản khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước phải đề ra các biện pháp để quản lý, khai thác nguồn tài nguyên này một cách có hiệu quả thông quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (quy hoạch tổng thể sử dụng đất 10 năm, kế hoạch sử dụng đất 5 năm và kế hoạch sử dụng đất hàng năm).
Các quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ tạo điều kiện cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm được tình hình sử dụng đất từ đó đề ra các chính sách, các biện pháp để sử dụng đất một cách có hiệu quả. Bên cạnh đó, thông các quy định này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thống kê, quy hoạch đô thị…nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục vụ quốc kế, dân sinh.
2. Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:
Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
(ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Theo quy định trên, một trong những bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về đất. Các giấy tờ về quyền sử dụng đất đó được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013. Khắc phục tình trạng thời gian nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án.
Theo đó, đối với nhà thương mại, chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Việc Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng;chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn theo quy định này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc,hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Điều 68 Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã quy định,các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý.
Do Vậy, khi ký hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư và khách hàng vừa phải tuân thủ pháp luật dân sự, vừa phải tuân thủ pháp luật về nhà ở. Hợp Đồng Phải Đúng về hình thức thi mới không bị tuyên bố là giao dịch vô hiệu. Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp.
Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng ngoại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.