Câu hỏi của khách hàng: Giấy chuyển nhượng đất có chữ kí của trưởng thôn có hợp pháp

Mọi người cho mình hỏi ông nội mình có viết giấy chuyển nhượng đất cho bố mình giấy viết tay có chữ kí của trưởng thôn, ông nội, và bố mình vậy nếu ra pháp luật giấy đó có được coi là hợp pháp không . Mong mọi người cho lời tư vấn ạ

Luật sư Tư vấn Luật Đất đai – Gọi 1900.0191

Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.

1./ Thời điểm tư vấn: 12/10/2018

2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Luật đất đai năm 2013
• Bộ luật dân sự năm 2005
• Bộ luật dân sự năm 2015
• Luật đất đai năm 2003
• Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001)
• Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (đã được sửa đổi bởi Nghị định 79/2001/NĐ-CP)

3./ Luật sư trả lời Giấy chuyển nhượng đất có chữ kí của trưởng thôn có hợp pháp

Ông nội bạn có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bố bạn nhưng hợp đồng chuyển nhượng lại là văn bản viết tay có chữ ký của trưởng thôn, ông nội và bố của bạn, không có công chứng chứng thực. Giá trị của văn bản này được xác định tùy thuộc vào thời điểm mà các bên ký kết hợp đồng. Cụ thể:

-Thời điểm ký kết hợp đồng là trước ngày 1/7/2004. Trong trường hợp này, văn bản được áp dụng là Luật đất đai năm 1999, Luật đất đai năm 1987 và các văn bản liên quan

Căn cứ Điều 10 Nghị định 17/1999/NĐ-CP thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có yêu cầu phải được công chức hoặc chứng thực. Do đó, trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông nội và bố bạn là hợp pháp tại thời điểm ký kết. Hợp đồng này sẽ là căn cứ để bố bạn làm thủ tục sang tên trước cơ quan có thẩm quyền.

-Thời điểm ký kết hợp đồng là từ ngày 1/7/2004. Văn bản pháp luật được sử dụng trong trường hợp này là Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2015.

Căn cứ điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003:

“Điều 127.Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

… b)Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. …”

Cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” trong Điều trên được thay thế bằng cụm từ “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo Khoản 6 Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.

Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định như sau:

“… 3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,  …”

Theo đó, hợp đồng giữa ông nội và bố của bạn đã có vi phạm về hình thức. Khi ký kết xong, hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật. Cách xử lý được quy định

+Việc giao kết thực hiện trước ngày 1/1/2017. Căn cứ Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Thì hợp đồng của ông nội và bố bạn sẽ không mặc nhiên bị tuyên vô hiệu. Theo yêu cầu của Tòa án, các bên sẽ có một khoảng thời gian để thực hiện việc công chứng, chứng thực (để hoàn thành đúng hình thức của hợp đồng). Hết thời gian này mà hai bên không thực hiện đúng thì hợp đồng sẽ bị tuyên là vô hiệu.

+Việc giao kết thực hiện từ ngày 1/1/2017. Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

… 2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, trong trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, một bên (hoặc các bên) trong hợp đồng yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng và được Tòa án công nhận thì hợp đồng này sẽ có hiệu lực. Trường hợp còn lại, hợp đồng này vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Vậy nên, trong trường hợp bạn đưa ra, việc hợp đồng chuyển nhượng giữa ông bạn và bố của bạn có hợp pháp hay không còn tùy thuộc vào thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Trên cơ bản, nếu hợp đồng này được giao kết trước ngày 1/7/2004 hợp đồng được coi là hợp pháp. Nếu hợp đồng được giao kết từ ngày 1/7/2004 thì hợp đồng bị coi là không hợp pháp.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.