Câu hỏi được gửi từ khách hàng: Giá để tính thuế khi mua bán nhà đất là trên hợp đồng công chứng hay thực tế

Chào luật sư, em tháng trước có đăng bán một căn nhà do bố mẹ để lại, tuy nhiên trên hợp đồng mà công chứng thì chỉ để giá là 800 triệu thôi, còn thực tế giao dịch thì là gần 2 tỷ, như vậy căn cứ để tính thuế của em sẽ dựa vào mức giá nào, và liệu em có vi phạm pháp luật không, xin cảm ơn và kính mong luật sư trả lời sớm cho em.

Luật sư Tư vấn Luật thuế thu nhập cá nhân – Gọi 1900.0191

Dựa trên những thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam. Chúng tôi đưa ra trả lời như sau:

1./ Thời điểm pháp lý

Ngày 11 tháng 09 năm 2018

2./ Cơ sở Pháp Luật liên quan tới vấn đề Giá để tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012)
• Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và Nghị định 12/2015/NĐ-CP.
• Công văn 16686/BTC-TCT năm 2013 về việc thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản.

3./ Luật sư tư vấn

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp vào một phần tiền lương hoặc từ các nguồn thu nhập khác vào ngân sách nhà nước. Trong một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thu nhập được tính thuế là giá trị được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Ngay cả trường hợp giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng nhỏ hơn giá trị thực tế chuyển nhượng thì căn cứ để tính thuế vẫn là giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng.

Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

“1.Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. 
2.Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản. 
3.Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC thì:

“Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1.Giá chuyển nhượng

a)Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b)Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. …”

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

-Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

-Về thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

+Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

+Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

-Về cách tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất (là 2%). Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Ngoài ra, theo Công văn 16686/BTC-TCT thì giá chuyển nhượng là giá thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định như sau:

-Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng;

-Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Theo đó, giá để tính thuế theo khi mua bán nhà đất được xác định là giá được ghi trên hợp đồng trừ trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Việc ghi giá trên hợp đồng là 800 triệu của bạn là không vi phạm pháp luật nhưng bạn cần chú ý tất cả những gì phát sinh sau này đều sẽ được căn cứ vào hợp đồng và giá ghi trên hợp đồng sẽ là căn cứ để tính phạm vi trách nhiệm pháp lý.

Với những tư vấn về câu hỏi Giá để tính thuế khi mua bán nhà đất là trên hợp đồng công chứng hay thực tế, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp trên, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.