Năm 2012, tôi có mua và đứng tên chủ sở hữu 1 căn nhà giá 835 triệu. Vì không đủ tiền nên tôi cậu tôi góp số tiền là 60% với điều kiện là tôi phải làm ủy quyền toàn bộ cho 1 nguời con của cậu tôi. Nay cậu tôi đòi bán căn nhà nhưng không trả cho tôi số tiền tôi đã góp vào mua. Vậy tôi phải làm thế nào?
Gửi bởi: Phạm Minh Hoài
Trả lời có tính chất tham khảo
Theo những thông tin bạn cung cấp, có thể thấy trường hợp của bạn có hai vấn đề cần chú ý như sau:
Vấn đề thứ nhất: Mặc dù bạn chỉ đóng góp 40% giá trị tiền mua nhà, cậu bạn góp 60% giá trị tiền mua nhà nhưng bạn là chủ sở hữu của ngôi nhà đó (được ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).
Khi được công nhận là chủ sở hữu nhà ở, bạn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở đó, bao gồm các quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164 Bộ luật dân sự). Với tư cách là chủ sở hữu ngôi nhà, bạn được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
Ðiều 169 Bộ luật dân sự quy định về việc bảo vệ quyền sở hữu như sau:
– Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.
– Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.
– Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân, pháp nhân hoặc của chủ thể khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên, với tư cách là chủ sở hữu, bạn có quyền được sử dụng, bán, tặng cho… đối với ngôi nhà của mình. Cậu bạn mặc dùng đóng góp tiền mua căn nhà nhưng không phải là chủ sở hữu ngôi nhà nên không có quyền quyết định việc bán ngôi nhà đó. Nếu cậu bạn cố tình xâm phạm quyền sở hữu của bạn thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Vấn đề thứ hai: Bạn đã ủy quyền cho con củacậu được toàn quyền thực hiện các công việc liên quan đến ngôi nhà.
Ðiều 581 Bộ luật dân sự quy định “hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Theo đó, đối tượng của hợp đồng ủy quyền là công việc chứ không phải là tài sản.
Khi bạn ủy quyền cho con của cậu thực hiện các công việc liên quan đến ngôi nhà thì bên được ủy quyền chỉ có quyền thay mặt bạn đi thực hiện các công việc đó mà không bao giờ trở thành chủ sở hữu của ngôi nhà đó. Hay nói cách khác, mặc dù bạn đã ủy quyền toàn bộ (bên được ủy quyền được bán, tặng cho… ngôi nhà đó) nhưng quyền sở hữu ngôi nhà vẫn thuộc về bạn mà không được chuyển giao cho bên được ủy quyền.
Hiện nay, để ngăn chặn việc cậu bạn bán ngôi nhà đó (con của cậu đứng ra bán với tư cách là người được chủ sở hữu ủy quyền) thì bạn có thể chấm dứt việc ủy quyền theo quy định của pháp luật.
Ðiều 589 Bộ luật dân sự quy định: Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
– Hợp đồng ủy quyền hết hạn;
– Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
– Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Ðiều 588 của Bộ luật này;
– Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.
Trong tình hình hiện nay, việc bạn (bên ủy quyền) và con của cậu bạn (bên được ủy quyền) thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền đương nhiên là rất khó khăn. Do vậy, bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền đã ký. Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền được quy định như sau:
– Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
– Trong trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền.
Các văn bản liên quan:
Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự
Trả lời bởi: CTV3
Tham khảo thêm: