Câu hỏi của khách hàng: Đất đã sử dụng hơn 30 năm nhưng xã đã giao cho người khác trái thẩm quyền thì xử lý thế nào
Nhờ mọi người tư vấn chút nhé.
Trước những năm 1986, gia đình mình đã cải tạo và tiến hành trồng hoa màu trên phần diện tích đất ao bỏ không trước cửa nhà. Việc trồng trọt đã được tiến hành liên tục, không hề có tranh chấp nào. Tuy nhiên, vào tháng 7/2018, gia đình bà A đã thuê xe chở khối lượng lớn cát đến và đổ lên khu đất này. Khi nhà mình hỏi thì gia đình bà A nói khu đất đấy họ đã mua của UBND xã và nói rằng nếu có thắc mắc gì cứ xuống gặp cán bộ địa chính xã. Khi gia đình mình yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh gia đình bà A là chủ sở hữu hợp pháp của khu đất nói trên thì bà A cung cấp cho mình một tờ hợp đồng mua bán đất có chữ ký của cán bộ của UBND xã, cùng một tờ phiếu thu tiền (tất cả đều là bản phô tô, cả phiếu thu và hợp đồng đều không có chữ ký của thủ quỹ, phiếu thu không có dấu treo của UBND xã).
Trước sự việc nêu trên, gia đình mình đã làm đơn gửi UBND đề nghị giải quyết vụ việc. Tại buổi làm việc, đại diện UBND xã xác minh toàn bộ chữ ký trong bản hợp đồng mà gia đình bà A cung cấp cho gia đình mình là chữ ký của thành viên UBND xã thời điểm đó và sự việc mua bán là có thực. Thời điểm tháng 12/1999, đại diện UBND xã đã tiến hành bàn giao đất cho gia đình bà A; thậm chí gia đình bà A cũng ý kiến UBND xã đã giao đất năm 1999, “thời điểm đó vẫn còn là mặt nước và gia đình cũng đã đóng cọc làm mốc giới”. Tuy nhiên, thực tế từ thời điểm năm 1999 cho đến nay, gia đình bà A chỉ có duy nhất một lần đổ đất/cát xuống ao của xã nhưng vị trí đổ lại không phải khu đất ao đang có tranh chấp. Khi gia đình mình ý kiến về việc nếu đã bàn giao tại sao gia đình bà A lại đổ đất/cát ở một vị trí khác thì cán bộ địa chính xã trả lời lý do có sự nhầm lẫn vì dự kiến ban đầu UBND xã định bán một lô đất khác, không phải lô đất này nhưng do Nghị Quyết của HĐND không cho bán đất ao nên cắt phần đất ao này ra để bán do đó, mới có sự việc đổ đất/cát lên khu đất khác.
Nguyên Chủ tịch UBND xã, là người ký tên trong giấy tờ mua bán đất nói rằng ông đã bị cơ quan công an điều tra Bộ Công An xử lý về vấn đề này. Tuy nhiên, cả ông không nói đến việc xử lý đối với những trường hợp mua bán do ông ký kết như thế nào, công nhận tính hợp pháp của hợp đồng hay xác định hợp đồng vô hiệu, thu hồi quyết định sai trái.
Khi được gia đình ý kiến về việc tại sao ngoài giấy tờ mua bán đất và phiếu thu, UBND xã không có bất cứ ghi nhận nào về sự việc mua bán đất, gia đình bà A không thực hiện nghĩa vụ tài chính, không đăng ký đất đai, không có thông tin lưu tại hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất… thì đại diện UBND và gia đình A đều trả lời rằng do gia đình đi làm ăn xa, không có nhu cầu sử dụng đất nên chưa làm thủ tục gì, đến nay có nhu cầu sử dụng sẽ tiến hành bổ sung thủ tục.
Từ năm 1986 đến tháng 8/2017, mặc dù gia đình mình vẫn liên tục sử dụng đất, gia đình ông bà A cũng không hề có thông báo hay trao đổi gì với gia đình mình. UBND xã cũng không hề nói đến vấn đề đã bán đất nêu trên và không ngăn cấm gì ra đình mình vượt lập.
Sau nhiều lần làm việc, UBND xã kết luận vụ việc giao đất là trái thẩm quyền tại thời điểm năm 1999 và căn cứ quy định tại Điều điều 23 Nghị định 43/2014 để giải thích với gia đình mình mặc dù việc giao đất là không đúng thẩm quyền nhưng vẫn có cơ sở để giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bà A. Tuy nhiên, gia đình ông bà A đã không có nhu cầu sử dụng đất hơn 20 năm nay và cũng không hề sử dụng đất “được giao” theo Hợp đồng trong thời gian hơn 20 năm vậy căn cứ của UBND có xác đáng hay không?
Mặt khác, mặc dù UBND xã đã yêu cầu giữ nguyên hiện trạng để giải quyết nhưng gia đình ông bà A tiếp tục đổ thêm khối lượng lớn đất cát vào khu đất trên, thậm chí ngay tại buổi làm việc gia đình bà A còn cảnh báo rằng sẽ cho đổ đất làm nhà không cần sự đồng ý của UBND xã hay bất cứ cơ quan nào, việc gia đình mình kiện cứ kiện, gia đình bà A xây cứ xây.
Nhờ các bạn chỉ giáo giúp mình việc UBND xã căn cứ quy định tại Điều điều 23 Nghị định 43 để hướng dẫn giải quyết trong trường hợp này có đúng hay không và gia đình mình cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình.
Cảm ơn các bạn.
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 10/01/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Được giao đất trái thẩm quyền nhưng không sử dụng thì xử lý làm sao
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 136/2018/NĐ-CP)
- Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
3./ Luật sư trả lời Đất đã sử dụng hơn 30 năm nhưng xã đã giao cho người khác trái thẩm quyền thì xử lý thế nào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được pháp luật đất đai định nghĩa là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, đây là một trong những giấy tờ được các cơ quan nhà nước công nhận và được sử dụng để làm căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của một chủ thể. Tuy nhiên trong một số trường hợp, mặc dù người sử dụng đất không có giấy chứng nhận, họ vẫn sẽ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Về việc áp dụng văn bản giải quyết tranh chấp. Căn cứ Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất không đúng thẩm quyền thì điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đất được giao không đúng thẩm quyền tồn tại điều kiện về việc đất không có tranh chấp.
Trong trường hợp của bạn, đất được giao không đúng thẩm quyền vào năm 1999, nên, theo quy định tại Khoản 6 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“… 6.Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Mà với mảnh đất hiện tại, mảnh đất trên đang có tranh chấp (tranh chấp giữa gia đình bạn-chủ thể đang sử dụng đất trên thực tế và chủ thể được giao đất không đúng thẩm quyền) nên việc cấp Giấy chứng nhận cho gia đình đã được giao đất trái thẩm quyền là không phù hợp.
Để giải quyết, bạn cần thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật đất đai. Sau khi hòa giải tại UBND không thành bạn có thể thực hiện việc nộp đon yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (thường là cấp huyện) hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Trong trường hợp khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, bạn cần nộp kèm theo đơn khởi kiện các giấy tờ chứng minh bạn là chủ thể đã sử dụng mảnh đất đang có tranh chấp trên thực tế từ những năm 1986 lại đây,… và Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã để chứng minh yêu cầu của bạn là hợp pháp trước chủ thể có thẩm quyền. Để Tòa án tiến hành thụ lý và giải quyết vụ án dân sự của bạn.
Sau khi có bản án/quyết định của Tòa án về việc giải quyết tranh chấp mà bạn được Tòa án quyết định là người có quyền sử dụng mảnh đất trên, bạn có thể thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác theo thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, với chi tiết bạn đưa ra thì việc áp dụng pháp luật của UBND không có dấu hiệu sai quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bạn có thể bảo vệ quyền sử dụng đất của mình bằng cách thực hiện việc yêu cầu chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Sau khi được công nhận quyền sử dụng mảnh đất trên bạn có thể thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.