Câu hỏi của khách hàng: Nhà chưa thanh toán xong thì người mua có được cho thuê không?
Xin cộng đồng tư vấn giúp.
Nhà tôi bán với giá 3tỷ 3 . Bên mua đã đặt cọc 300 triệu và giao thêm tiền đợt 1 là 600 triệu . Trong hợp đồng mua bán có ghi rõ là khi nào ra công chứng thì chồng đủ tiền. Nhưng cách đây hai hôm bên mua đem nhà tôi rao cho thuê và có người lại đòi xây sửa để mở tiệm uốn tóc. Tôi không đồng ý. Thì bên mua bảo là nhà đã mua rồi và đã giao tiền giờ họ có quyền cho thuê. Và cho tôi ở nhờ trong nhà của tôi . Vậy tôi tha thiết xin cộng đồng tư vấn giúp tôi để mai tôi gặp họ nói chuyện về pháp lý cho rõ ràng. Xin chân thành cảm ơn. Cám ơn rất nhiều
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 14/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Xác lập quyền sở hữu của người mua nhà
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật nhà ở năm 2014
3./ Luật sư trả lời Nhà chưa thanh toán xong thì người mua có được cho thuê không?
Theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Với một hợp đồng mua bán tài sản thông thường thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thường là thời điểm bên bán giao tài sản và bên mua trả hết tiền.
Tuy nhiên, nhà ở là một tài sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu và hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực nên việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản sang bên mua được xác định là thời điểm hai bên thực hiện xong việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc là thời điểm hai bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở nếu hai bên có thỏa thuận.
Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1.Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. …”
Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở quy định về giao dịch tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Theo đó, khi hợp đồng mua bán nhà ở của hai bên mới chỉ được ký kết, chưa được công chứng, chứng thực, thì xét về mặt pháp lý, hợp đồng mua bán nhà ở chưa pháp sinh hiệu lực. Vì vậy, việc mua-bán của hai bên, ngay cả khi bên mua đã trả một phần số tiền cũng không phải là căn cứ để phát sinh hiệu lực của hợp đồng.
Do đó, việc bên mua đã trả một phần số tiền mua nhà của bạn không phải là căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở của bên mua. Nói cách khác, trước khi bên mua sang tên quyền sở hữu căn nhà của bạn sang danh nghĩa của họ tại cơ quan nhà nước, về mặt pháp luật thì nhà ở đó vẫn thuộc sở hữu của bạn.
Mà khi người mua không phải là chủ sở hữu nhà ở trên, người này không có quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng nhà ở (được thể hiện bằng việc cho thuê, cho sửa chữa nhà ở, sử dụng nhà ở). Tuy nhiên, để không gây ảnh hưởng tới quyền của bên mua thì bên bán cũng sẽ bị hạn chế một số quyền nhất định theo thỏa thuận (như không được thay đổi hiện trạng sử dụng,…).
Trên căn cứ là chủ sở hữu tài sản trên, bạn có quyền yêu cầu người này dừng tất cả các hành vi đang xâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của bạn, như việc rao cho thuê, hay sửa chữa lại nhà của bạn,…
Trong trường hợp người này không thực hiện, bạn có quyền yêu cầu các chủ thể có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, với thông tin bạn đưa ra, người mua chưa được xác định là chủ sở hữu của nhà ở là đối tượng trong hợp đồng mua bán mà hai bên đã ký kết. Bạn vẫn được xác định là chủ sở hữu của tài sản này. Dựa trên quyền của người chủ sở hữu tài sản, bạn có quyền yêu cầu những người đang có hành vi xâm phạm quyền sở hữu chấm dứt việc thực hiện các hành vi đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.