Câu hỏi của khách hàng: Bên bán không giao lại sổ đỏ để tách thửa thì có kiện được không
Mọi người cho em hỏi
Gia đình em có mua lô đất bằng giấy tay vào năm 2007, giấy tay giữa bên mua và bên bán và 2 người nữa ký làm chứng, nhưng giờ bên bán lại không thừa nhận.
Gia đình em có đưa đơn lên ủy ban xã, bên bán đã chấp nhận là bán nhưng không đồng ý đưa sổ đỏ để tách thửa làm sổ cho bên mua.
Vậy giờ nếu kiện ra thì bên mua là gia đình em có làm được giấy tờ đất không ạ
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 29/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Quyền xin cấp Giấy chứng nhận khi tách thửa đất
- Luật đất đai năm 2003
- Bộ luật dân sự năm 2015
3./ Luật sư trả lời Bên bán không giao lại sổ đỏ để tách thửa thì có kiện được không
Trước hết, trong trường hợp của bạn, bạn cần xác định giá trị của hợp đồng mua bán lô đất trên của gia đình bạn. Trong trường hợp, hợp đồng đó có giá trị, bạn có thể thực hiện việc tách thửa khi có hợp đồng mà không bắt buộc phải có sổ đỏ cũ của cả phần đất. Trường hợp hợp đồng bị vô hiệu thì bạn chỉ có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả lại số tiền mà bạn đã dùng mua lô đất trên.
Do việc mua bán lô đất trên được thực hiện năm 2006 nên văn bản pháp luật được áp dụng trong trường hợp của bạn là Luật đất đai năm 2003.
Căn cứ đoạn 2 điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai thì “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”. Theo đó, hợp đồng mua bán lô đất trên của gia đình bạn bị coi là vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Do, hợp đồng này không được công chứng, cũng không được chứng thực mà chỉ có hai người khác ký làm chứng.
Việc vi phạm hình thức của hợp đồng là một trong những căn cứ để giao dịch dân sự bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự.
Việc sau này, bên bán công nhận việc bán này trước Ủy ban nhân dân không làm hợp đồng trên có hiệu lực.
Do vậy, khi bạn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp trên, Tòa án vẫn sẽ giải quyết theo thủ tục tố tụng nhưng hướng giải quyết sẽ tùy thuộc vào giá trị pháp lý của hợp đồng.
-Khi trong quá trình bắt đầu giải quyết mà bên bán yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng này là vô hiệu (tức không công nhận giá trị của hợp đồng này), thì bạn sẽ không được xác lập quyền sở hữu đối với lô đất trên mà bạn chỉ được hoàn trả số tiền mua lô đất cùng khoản tiền bồi thường thiệt hại (tức là những chi phí mà bạn đã đầu tư lên đất).
-Nếu, hai bên đều công nhận hợp đồng trên, thì Tòa án sẽ yêu cầu hai bên thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán. Việc làm Giấy chứng nhận theo thủ tục tách sổ của bạn được thực hiện khi có quyết định/ bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án, trong đó công nhận quyền sở hữu của bạn đối với lô đất ngay cả khi bên bán không chịu giao sổ đỏ hoặc làm thủ tục tách thửa. Tức là, nếu Tòa án công nhận quyền sở hữu của bạn với lô đất mà bên bán không giao sổ đỏ thì bạn có thể tự mình thực hiện thủ tục với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận có:
+Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu;
+Bản sao hợp lệ Quyết định/ bản án có hiệu lực pháp lý của Tòa án, trong đó có công nhận quyền sở hữu của gia đình bạn với mảnh đất.
Thời gian giải quyết là 30 ngày, kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, việc bạn có làm được sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào nội dung quyết định/ bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án. Nếu bạn được xác lập quyền sở hữu với lô đất, bạn có thể tự mình thực hiện việc tách thửa mà không cần Giấy chứng nhận của bên mua.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.