Câu hỏi của khách hàng: Hợp đồng mua bán đất đã ký và công chứng nhưng chưa giao tiền, giờ người bán đòi giá cao hơn thì xử lý thế nào
Nhờ các luật sư tư vấn cho mình 1 vấn đề như này. Mình có làm hợp đồng mua 1 miếng đất với chị T. Khi làm xong hợp đồng thì hôm sau mình giao tiền thì chị T lại không đồng ý và đòi giá cao hơn. Trong khi đó hợp đồng đã kí và công chứng đầy đủ. Vậy theo các bác trường hợp này phải xử như thế nào. Có thể kiện chị ấy được không. Thanks các bác
Luật sư Tư vấn Luật nhà ở – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 01/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Việc lên giá bán tài sản của bên bán
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật nhà ở năm 2014;
3./ Luật sư trả lời Hợp đồng mua bán đất đã ký và công chứng nhưng chưa giao tiền, giờ người bán đòi giá cao hơn thì xử lý thế nào
Hợp đồng mua bán tài sản được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của đất đai, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng. Quyền sở hữu quyền sử dụng đất thường sẽ được chuyển từ người bán sang người mua sau khi hợp đồng được công chứng. Và do vậy, bên bán tài sản không có quyền nâng giá sau khi hợp đồng này đã được công chứng và phát sinh hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 502 Bộ luật dân sự:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1.Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2.Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Và căn cứ vào Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai:
“… 3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b)Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c)Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d)Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất (chuyển nhượng) là một trong những loại hợp đồng phải được lập thành văn bản.
Mà, trong trường hợp của bạn, hai bên đều đã thỏa thuận trước về giá để chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng đã được lập thành văn bản và được công chứng theo đúng quy định của pháp luật. Nên, về mặt pháp luật, bên bán mảnh đất đó cho bạn không được tự ý tăng giá. Tuy nhiên, người bán hoàn toàn được phép tăng nếu bạn đồng ý với việc này.
Hành vi ép giá này có thể nói là vi phạm hợp đồng và bạn có thể khởi kiện bên bán vì khi ký kết hợp đồng hai bên đã thỏa thuận thống nhất, tự do ý chí, tự nguyện xác lập. Thời gian mà bạn giao tiền cho bên bán đất là ngày hôm sau và phù hợp với thỏa thuận của các bên. Do đó, việc bên bán đòi giá cao hơn là không có căn cứ, là vi phạm sự thỏa thuận giữa các bên, vi phạm nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự. Khi bạn làm đơn khởi kiện cần nêu rõ các chi tiết từ khi xác lập hợp đồng đến khi bên bán có hành vi từ chối việc thực hiện hợp đồng và yêu cầu thay đổi giá đất.
Tóm lại, trong trường hợp của bạn, bên bán đất không có quyền tăng giá bán quyền sử dụng đất khi hợp đồng mua bán đã được công chứng theo quy định nếu không có sự đồng ý của bạn.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.