Thư Viện Luật

Tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay

Tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đai tại Việt Nam được xác  định là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất  quản lý và có quyền trao cho người sử dụng đất QSDĐ để sử dụng. Căn cứ theo quy  định này có thể thấy, pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền tư hữu về đất đai mà  thay thế nó bằng QSDĐ – một dạng quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản. Đây là  sự khác biệt mang tính đặc trưng của pháp luật Việt Nam, theo đó người sử dụng đất  có các quyền năng của chủ sở hữu đối với quyền tài sản là QSDĐ như quyền chuyển  đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…

Việc pháp luật Việt  Nam cho phép chuyển QSDĐ giữa những người sử dụng đất là sự kết hợp biến thể của  quyền tư hữu về đất dưới hai khía cạnh tài sản và quyền. Trong đó, xét về khía cạnh tài  sản, QSDĐ được xác định như một loại tài sản có giá trị thay thế cho tài sản là đất đai để tham gia vào các giao dịch kinh tế, dân sự trên thị trường. Bên cạnh đó, về khía  cạnh quyền, các quyền năng của người sử dụng đất được xây dựng trên cơ sở vật  quyền đối với quyền tài sản là QSDĐ, đây được coi là sự thay thế đối với quyền của  chủ sở hữu đất đai mà thông qua đó người sử dụng đất có quyền của chủ sở hữu đối  với tài sản là đất. Có thể khẳng định rằng, sự ghi nhận và cho phép QSDĐ của những  người sử dụng đất được phép chuyển QSDĐ cho nhau trên cơ sở phạm vi và điều kiện  mà pháp luật cho phép trong Hiến pháp 19921 và Luật Đất đai 19932 đã biến QSDĐ của những người sử dụng đất trước đất trước đây được xác lập một các áp đặt, thụ động, một chiều theo ý chí và mệnh lệnh của Nhà nước, trở thành một quyền tài sản  được hình thành và phát triển một cách đa dạng, phong phú và linh hoạt nhiều chiều.  Theo đó, QSDĐ của những người sử dụng đất không chỉ được xác lập trên cơ sở được  Nhà nước giao, cho thuê, mà QSDĐ còn được xác lập từ các giao dịch dân sự, thương  mại trên thị trường thông qua các giao dịch về QSDĐ giữa các chủ thể với nhau. 

Trong các giao dịch ấy, tặng cho QSDĐ là một trong những phương thức biểu hiện  của sự dịch chuyển quyền từ chủ thể sử dụng đất này sang chủ thể sử dụng đất khác  dựa trên mối quan hệ bình đẳng về địa vị pháp lý giữa chủ thể trao quyền và chủ thể  nhận quyền, chúng vượt qua sự chỉ định hay sự áp đặt của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai. Chỉ cần đáp ứng các điều kiện luật định, tặng cho  QSDĐ được xác lập dựa trên sự tôn trọng và ý chí tự nguyện, tự định đoạt, tự “dâng  hiến” của chủ thể có QSDĐ hợp pháp cho một chủ thể khác mà họ mong muốn. Tặng  cho QSDĐ theo quan niệm truyền thống với ý nghĩa là một quan hệ mang tính văn  hóa, xã hội nhiều hơn là quan hệ mang tính kinh tế, chúng được thực hiện chủ yếu  trong các mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, thân quen.

Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, khi QSDĐ không chỉ đơn thuần là một thứ tài nguyên thuần túy mà thiên  nhiên ban tặng cho con người, mà chúng trở thành một tài sản có giá trị đối với đời  sống vật chất và tinh thần của người dân, trở thành nguồn vốn có vai trò quan trọng  trong các giao dịch thương mại thì tặng cho QSDĐ còn hàm chứa ý nghĩa kinh tế to  lớn. Theo đó, QSDĐ ở là tài sản có giá trị phải được “dành cho ai” mà người đó có khả năng khai thác, sử dụng có hiệu quả đối với tài sản đó.  

1 Điều 17 Hiến pháp năm 1992. 

2 Khoản 3 Điều 2 Luật Đất đai 1993.  

Với ý nghĩa đó, trên thực tế, việc tặng cho QSDĐ ở có thể diễn ra rất đa dạng  từ chủ thể tặng cho như: những người có quan hệ huyết thống (cha mẹ, con cái), người  thân quen, cho đến các tổ chức, cộng đồng dân cư hoặc Nhà nước… QSDĐ là đối  tượng được tặng cho cũng rất đa dạng: QSDĐ nông nghiệp có đất trồng cây hàng năm,  đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản và các  loại đất nông nghiệp khác. QSDĐ phi nông nghiệp có loại đất phi nông nghiệp là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở… Cơ sở pháp lý của tài sản tặng cho cũng  vô cùng phức tạp: có loại QSDĐ đã đầy đủ cơ sở pháp lý, song cũng có loại đất chưa  đầy đủ cơ sở pháp lý, có loại QSDĐ thuộc quyền sử dụng hợp pháp duy nhất của  người tặng cho, song có loại QSDĐ thuộc quyền sử dụng của nhiều chủ thể mà trong  đó có chủ thể không đồng tình tặng cho QSDĐ ấy. Sự phức tạp ấy đòi hỏi cần phải  được nghiên cứu một cách thấu đáo hệ thống pháp luật không chỉ là pháp luật dân sự về tặng cho tài sản, pháp luật đất đai về tặng cho QSDĐ mà còn pháp luật khác có liên  quan như: pháp luật về hôn nhân và gia đình, pháp luật về công chứng, chứng thực,  pháp luật về đăng ký… 

Trong tặng cho các QSDĐ thì tặng cho QSDĐ ở có tính phức tạp hơn cả bởi  xuất phát từ chính tính chất, đặc điểm, vai trò và giá trị hữu dụng của QSDĐ ở. Theo  đó, QSDĐ ở – chúng không chỉ là nơi con người sinh ra, tồn tại và phát triển cuộc sống, mà chúng còn gắn chặt với yếu tố tâm linh, là “quê cha, đất tổ”. Đặc biệt hơn,  đất ở thì chúng không chỉ biểu hiện một chức năng đơn nhất là để ở mà chúng còn  được sử dụng kết hợp làm mặt bằng cho các hoạt động kinh doanh, làm trụ sở văn  phòng… nếu đất ở đó ở vị trí trung tâm, thuận lợi giao thông và gần các khu vực  thương mại. Mặt khác, đất ở không chỉ thuần túy chỉ là đất ở, có thể bao gồm cả đất,  nhà và các công trình xây dựng khác. Nguồn gốc đất ở khi tặng cho có thể đã được cấp  giấy chứng nhận, nhưng cũng có loại đất, tài sản gắn liền với đất ở không có giấy  chứng nhận. Có loại đất ở của riêng cá nhân, song có loại đất ở lại của chung của hộ gia đình… Về hợp đồng tặng cho QSDĐ, hiện nay pháp luật quy định hai loại hợp  đồng là hợp đồng tặng cho QSDĐ không có điều kiện và hợp đồng tặng cho QSDĐ có  điều kiện. Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện, người được tặng cho phải  thực hiện trước hoặc sau khi tặng cho các nghĩa vụ mà người tặng cho yêu cầu. Các  điều kiện do người tặng cho đưa ra cũng rất đa dạng và phong phú, chỉ cần không vi  phạm các điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì người có QSDĐ được tự do  đưa ra các điều kiện của mình theo mong muốn.  

Sự phức tạp về chủ thể, về đối tượng, về cơ sở pháp lý của đối tượng tặng cho…  cùng với sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản, đất đai nói chung, đặc biệt  là đất ở tại đô thị, khu vực cận trung tâm, khu vực nơi có tốc độ đô thị hóa cao thì đất  ở ngày càng tăng cao và càng trở nên có giá trị đối với người có quyền sử dụng hợp  pháp. Theo đó, tặng cho QSDĐ ở không còn bó hẹp ở phạm vi và ý nghĩa truyền thống  là cho nhau tài sản mà mình không còn nhu cầu sử dụng, cho những người thân của  mình tài sản với tinh thần “chia sẻ” hay tặng cho QSDĐ ở để thực hiện những ý tưởng  nhân văn khác như: tặng cho cộng đồng dân cư, tặng cho Nhà nước để sử dụng đất đó  phục vụ cho mục đích quốc gia, công cộng. Vượt ra xa phạm vi ấy, tặng cho QSDĐ còn hướng tới việc thay đổi tính năng và hiệu quả sử dụng đất, để tận dụng và phát huy  tối đa hệ số sử dụng đất. Và điều đáng phải bàn là tặng cho QSDĐ ở còn nhằm những  mục đích và ý đồ khác hơn để “tư lợi cá nhân”, để trốn thuế hay để thực hiện việc tẩu  tán tài sản để trốn tránh việc thực hiện những nghĩa vụ tài sản khác. Đây là mặt trái  của tặng cho QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng mà trên thực tế chúng  phát sinh khá nhiều những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng. Cụ thể, xuất phát từ bản  thân các giao dịch tặng cho là các giao dịch không có đền bù ngang giá, chính vì vậy, khi thấy giá trị QSDĐ, đặc biệt là đất ở đô thị và các vùng ven đô tăng, nhiều trường  hợp người sử dụng đất đã tặng cho lại đòi lại QSDĐ đã tặng cho. Trên thực tế, nhiều  trường hợp, QSDĐ ở tặng cho không có tranh chấp, song tranh chấp về tài sản là nhà,  công trình xây dựng khi các tài sản đó không là tài sản thuộc quyền sở hữu của người  tặng cho. Đặc biệt, những loại giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình song  không ghi rõ hộ gia đình bao gồm những thành viên nào, khi tặng cho, một hoặc một  số thành viên trong hộ gia đình khởi kiện đòi phần QSDĐ của mình với lý do họ không đồng ý tặng cho tài sản đó. Trong nhiều trường hợp, cơ quan có thẩm quyền vô  cùng khó khăn và lúng túng khi công nhận hợp đồng hay xử lý hợp đồng vô hiệu, hợp  đồng vô hiệu toàn phần hay vô hiệu từng phần. Trong thực tế, việc công nhận hợp  đồng vô hiệu từng phần (phần không được tặng cho) có thể hợp lý, hợp pháp, song  việc xử lý, thi hành án đối với bản án Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu từng phần đó lại  không thể thực hiện được trên thực tế khi quyền nhà đất đó nếu để chia trên thực tế sẽ không thể đảm bảo giữ nguyên được giá trị, thậm chí làm giảm giá trị nếu như diện  tích nhà đất đó quá nhỏ. Hơn nữa, nếu có tách diện tích đó theo bản án công nhận một  phần tài sản tặng cho thì người được tặng cho cũng không thể xác lập được quyền hợp  pháp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ từ chối việc cấp giấy chứng nhận do diện  tích nhà đất sau khi cấp quá bé. Sẽ càng khó khăn hơn trong công tác thi hành án nếu  nhà đất tặng cho là nơi ăn, ở, sinh hoạt duy nhất của tất cả các thành viên trong hộ… 

Xuất phát từ những phức tạp nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Tặng cho  quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay” làm đề tài nghiên cứu nhằm  góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền tặng cho QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ  ở nói riêng. 

MỞ ĐẦU 

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 

2. Tình hình nghiên cứu đề tài 

Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về tặng cho đất đai hay QSDĐ theo  tìm hiểu của tác giả cho thấy không nhiều, lại càng thiếu vắng những công trình  nghiên cứu chuyên sâu về tặng cho đối với QSDĐ ở. Nhìn một cách tổng quan, các  công trình nghiên cứu chủ yếu được thể hiện trong các Bộ luật hay các Luật quy định  về tặng cho tài sản nói chung và tặng cho bất động sản nói riêng. Xuất phát từ sự thừa  nhận quyền tư hữu về đất đai là chủ yếu của các quốc gia trên thế giới nên các công  trình nghiên cứu phần lớn đều coi tặng cho QSDĐ hay tặng cho đất đai như tặng cho các tài sản thông thường khác. Tiêu biểu như Bộ luật Dân sự Pháp, Bộ luật Dân sự Đức, Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự và  thương mại Thái Lan đều không quy định quy chế riêng cho tặng cho đất đai. Do đó,  thường hiếm có các công trình nghiên cứu riêng về tặng cho QSDĐ hay đất đai. Theo  đó, các bộ luật hay luật thường tập trung làm rõ bản chất, vấn đề cốt yếu của tặng cho  là chuyển giao quyền sở hữu tài sản không đền bù3 hay hình thức pháp lý biểu hiện của  quan hệ này được thể hiện thông qua một chứng thư4. Một số bộ luật có quy định thêm  về tặng cho tài sản có điều kiện và các trường hợp tặng cho đặc biệt, các trường hợp bị cấm tặng cho.  

Ở trong nước, một số các công trình nghiên cứu về tặng cho tài sản nói chung,  tặng cho QSDĐ đất nói riêng ở các cấp độ nghiên cứu khác nhau trong thời gian qua  như: luận án, luận văn, khóa luận; các bài viết được đăng tải trên các tạp chí chuyên  ngành, các hội thảo khoa học; các giáo trình, sách chuyên khảo, các sách tham khảo  chuyên về bình luận khoa học các chế định trong Bộ luật Dân sự cũng dành những thời  lượng thích đáng để nghiên cứu về vấn đề tặng cho tài sản, tặng cho QSDĐ, hợp đồng  tặng cho tài sản… Tình hình nghiên cứu cụ thể về vấn đề nêu trên NCS sẽ thể hiện cụ thể, chi tiết trong Phần Tổng quan tình hình nghiên cứu tại Luận án này.  

Một cách tổng thể và khách quan, tác giả nhận thấy rằng, các công trình nghiên  cứu khoa học trên đây đã cung cấp những góc nhìn đa chiều về tặng cho tài sản dưới  khía cạnh nghiên cứu là những tiền đề lý luận và cơ sở lý luận của việc ghi nhận quyền  tặng cho tài sản nói chung và tặng cho tài sản là bất động sản nói riêng; luận giải ở 

mức độ nhất định bản chất của tặng cho tài sản trong sự so sánh và đối chiếu với một  số giao dịch dân sự khác; hình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch tặng cho tài  sản… Một số công trình cũng đã nghiên cứu chuyên sâu về tặng cho QSDĐ, tặng cho  nhà ở theo pháp luật Việt Nam, những tranh chấp liên quan đến tặng cho QSDĐ. Tuy  nhiên, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11  năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) và Bộ luật Dân sự năm 2015  được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng  01 năm 2017) đến nay vẫn chưa có một công trình khoa học nghiên cứu pháp lý riêng  

3Điều 893 Bộ luật Dân sự Pháp. 

4Điều 894 Bộ luật Dân sự Pháp. 

và chuyên sâu về vấn đề tặng cho QSDĐ một cách toàn diện, tổng thể trong mối liên  hệ giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành và pháp luật khác có liên quan,  cũng chưa có công trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách thấu đáo mối liên hệ giữa pháp luật thực định với những vấn đề phát sinh trong thực tiễn thông qua các án  kiện, các tranh chấp phát sinh trong thực tế, càng thiếu vắng những công trình nghiên  cứu chuyên biệt về tặng cho QSDĐ ở – một loại bất động sản có giá trị và hữu ích bậc  nhất đối với mỗi người, nó vừa mang giá trị văn hóa, nhân văn và truyền thống đạo lý,  song nó lại hết sức sống động và có giá trị kinh tế to lớn đối với người tặng cho cũng  như người được tặng cho. Theo dõi giao dịch phát sinh trong thực tế thời gian qua về 

tặng cho QSDĐ và những tranh chấp phát sinh tại Tòa án thì NCS cũng nhận thấy  rằng, sự vướng mắc, phức tạp và phát sinh tranh chấp nhiều nhất chủ yếu lại là tặng  cho QSDĐ ở, trong khi đó, hiện chưa có bất kỳ công trình nào nghiên cứu trực tiếp về tặng cho loại QSDĐ này. Hơn nữa, trong bối cảnh Luật Đất đai đang trong thời kỳ nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung thì việc nghiên cứu tặng cho QSDĐ nói chung và tặng  cho QSDĐ ở nói riêng là rất cần thiết, góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện pháp  luật về vấn đề này trong thời gian tới nhằm thay thế “không gian chật hẹp” về tặng cho  QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng trong pháp luật hiện hành, hướng tới  sự đồng bộ của pháp luật về tặng cho QSDĐ ở nói riêng và QSDĐ nói chung trên nền  tảng của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai, pháp luật về hôn nhân và gia đình,  pháp luật về công chứng, chứng thực và pháp luật khác có liên quan.  

Các công trình nghiên cứu cụ thể sẽ được NCS chỉ rõ và phân tích, đánh giá tại  Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài trong Luận án này. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 

3.1. Mục đích nghiên cứu 

Mục đích nghiên cứu của Luận án là xây dựng cơ sở lý luận về tặng cho QSDĐ  ở và pháp luật về tặng cho QSDĐ ở. Trên nền tảng lý luận đó, phân tích, đánh giá  được các quy định của pháp luật thực định cũng như thực tiễn thực hiện pháp luật về tặng cho QSDĐ ở nhằm tìm ra mối quan hệ biện chứng giữa lý luận, pháp luật và thực  tiễn của tặng cho QSDĐ; đồng thời chỉ ra những khoảng trống, những bất cập của vấn  đề này trên thực tế đã và đang là rào cản cho quan hệ tặng cho QSDĐ ở. Việc tìm ra và  khuyến nghị những giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế đã nghiên cứu cũng là một trong những mục đích chính trong Luận án mà  NCS nhắm tới. 

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu 

Để thực hiện được những mục đích đặt ra nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của  Luận án tập trung những vấn đề cơ bản sau đây:  

Một là, nghiên cứu xây dựng và làm rõ các khái niệm khoa học về QSDĐ ở, tặng cho QSDĐ ở, pháp luật về tặng cho QSDĐ ở. Cùng với đó, phân tích và làm sâu  sắc hơn tính đặc thù về phương diện lý luận đối với tặng cho QSDĐ ở và tính đặc thù  pháp luật về tặng cho QSDĐ ở ở Việt Nam trên cơ sở phân tích các yếu tố tác động và  chi phối tới pháp luật về tặng cho QSDĐ ở, xây dựng các tiêu chí đánh giá mức độ phù  hợp của pháp luật về tặng cho QSDĐ ở và từ đó đặt ra yêu cầu của việc xây dựng hoàn  thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ ở. 

Hai là, nghiên cứu phân tích thực trạng các quy định pháp luật hiện hành về chủ thể, đối tượng, hình thức, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ ở. Trên cơ sở thực tiễn tranh chấp, giải quyết tranh chấp về tặng cho  QSDĐ ở, Luận án chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc của pháp luật hiện hành và những khó khăn trong thực tiễn xét xử các tranh chấp về tặng cho QSDĐ trên cơ sở tìm hiểu  rõ nguyên nhân dẫn đến thực trạng này làm cơ sở cho việc đề xuất những giải pháp  phù hợp để khắc phục. 

Ba là, trên cơ sở lý luận, đề xuất định hướng, giải pháp về việc sửa đổi, bổ sung  và đặc biệt là hướng dẫn thực hiện quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ ở nhằm  hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ ở trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và xu  thế hội nhập quốc tế. 

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 

4.1. Đối tượng nghiên cứu 

Đề tài Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật tặng cho  QSDĐ ở Việt Nam hiện nay. Theo đó Luận án chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật về  tặng cho QSDĐ ở, không gian nghiên cứu là Việt Nam và thời gian nghiên cứu là thời  điểm hiện nay. Mặc dù vậy ở chừng mực nhất định, NCS cũng nghiên cứu lịch sử phát  triển của các quy định pháp luật Việt Nam về tặng cho QSDĐ ở, đặt trong mối quan hệ  với tặng cho quyền sử dụng các loại đất khác, với các tài sản khác. Đồng thời, nghiên  7 

cứu các quy định của pháp luật một số nước trên thế giới về tặng cho tài sản nói chung  và bất động sản là đất đai nói riêng.  

4.2. Phạm vi nghiên cứu 

– Nghiên cứu các quy định trong Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật  Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai  2013 về tặng cho tài sản và tặng cho QSDĐ ở; một số chế định của các ngành luật  khác được sử dụng với dụng ý phân tích, so sánh, đối chiếu để làm rõ hơn vấn đề 

nghiên cứu; 

– Tìm hiểu các văn bản pháp luật của các thời kỳ trước quy định về tặng cho bất  động sản nói chung và QSDĐ ở nói riêng để đối chiếu, so sánh với pháp luật hiện hành  về tặng cho QSDĐ ở; 

– Tìm hiểu thực tiễn tranh chấp về tặng cho QSDĐ nói chung và tranh chấp về QSDĐ ở nói riêng trong thực tế 07 năm trở lại đây (từ năm 2011 đến nay). 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 

Để thực hiện Luận án này, NCS dựa trên cơ sở phương pháp luận và các  phương pháp nghiên cứu sau đây:  

Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu của đề tài là lý luận chủ nghĩa Mác – Lê  nin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, chủ nghĩa duy vật biện chứng và  chủ nghĩa duy vật lịch sử, phép biện chứng duy vật và quan điểm của Đảng Cộng sản  Việt Nam về pháp luật về đất đai và tặng cho QSDĐ, QSDĐ ở. Luận án cũng dựa trên  những thành tựu của các chuyên ngành khoa học pháp lý như: Luật Đất đai, Lịch sử 

Nhà nước và pháp luật, Lý luận về Nhà nước và Pháp luật, Xã hội học pháp luật, Luật  Hành chính, Luật Hình sự, Luật Dân sự,… Những luận điểm khoa học trong các công  trình nghiên cứu, sách chuyên khảo và các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành  liên quan đến tặng cho QSDĐ ở, pháp luật về tặng cho QSDĐ ở; 

Phương pháp luận chủ nghĩa Mác –Lê nin và tư tưởng Hồ Chí Minh được sử dụng trong nghiên cứu mối quan hệ biện chứng giữa chuyển QSDĐ với tặng cho  QSDĐ; mối quan hệ giữa tặng cho QSDĐ ở với nhu cầu điều chỉnh quan hệ này bằng  pháp luật;  

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng trong Luận án là: phương  pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp quy nạp, diễn dịch,…  

Đồng thời Luận án còn dựa vào những số liệu thống kê, tổng kết hàng năm trong các  báo cáo của Bộ Tài nguyên và môi trường, Tòa án nhân dân tối cao và các địa phương  cũng như những thông tin trên mạng Internet,… Cụ thể: 

– Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích tài liệu  để tổng quan các công trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn về pháp luật tặng cho QSDĐ ở; phương pháp so sánh, tổng hợp nhằm xác định rõ những kết quả đã nghiên cứu được  liên quan đến đề tài để kế thừa, đồng thời chỉ ra những vấn đề liên quan đến đề tài Luận  án mà các công trình, bài viết trước đó còn bỏ ngỏ cần phải nghiên cứu bổ sung, phát  triển.  

– Chương 2, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, diễn dịch, quy  nạp để đánh giá các nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm của pháp luật về tặng cho  QSDĐ ở, so sánh để nhận diện đặc điểm đặc thù về tặng cho QSDĐ ở với quyền tặng  cho tài sản, tặng cho QSDĐ nói chung. Ngoài ra, phương pháp này cũng nhằm nhận  diện rõ nét các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới pháp luật về tặng cho QSDĐ ở và xây  dựng các tiêu chí điều chỉnh pháp luật, nội dung điều chỉnh pháp luật về tặng cho  QSDĐ ở;  

– Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá những  quy định pháp luật hiện hành về tặng cho QSDĐ ở. Với việc sử dụng phương pháp thu  thập, thống kê và tổng hợp từ những số liệu thực tế, tác giả thực hiện việc đánh giá  thực trạng, chỉ rõ những bất cập, hạn chế, thiếu sót trong quy định của pháp luật hiện  hành và thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ ở.  

– Chương 4, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa ra định  hướng, giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật về tặng cho QSDĐ ở ở Việt Nam,  đồng thời dự báo xu hướng phát triển của pháp luật về tặng cho QSDĐ trong tương lai  gần. Cùng với đó là những giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật  về tặng cho QSDĐ ở trong thực tế.  

6. Những điểm mới của Luận án 

Đề tài Luận án dự kiến có một số đóng góp mới như sau: 

Thứ nhất: Luận án làm sáng tỏ và sâu sắc thêm một số vấn đề lý luận về QSDĐ,  tặng cho QSDĐ ở và pháp luật về tặng cho QSDĐ ở. Trên cơ sở đó, đưa ra một số khái  niệm và những kết luận mang tính khoa học về QSDĐ ở, tặng cho QSDĐ ở, góp phần  hoàn thiện lý luận và là cơ sở để xây dựng và thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ ở.  

Thứ hai: Luận án đánh giá thực trạng pháp luật về tặng cho QSDĐ ở và thực trạng  

hoạt động tặng cho QSDĐ ở diễn ra tại Việt Nam. Qua đó, tổng hợp, phân tích và luận giải  các quy định của pháp luật về tặng cho QSDĐ ở, tình hình áp dụng pháp luật về tặng cho  QSDĐ ở; từ đó chỉ ra những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp của pháp luật về tặng cho QSDĐ ở. 

Thứ ba: Luận án nghiên cứu thực tiễn tranh chấp về tặng cho QSDĐ ở, tìm ra  các nguyên nhân của loại tranh chấp này; từ đó kiến nghị phương hướng và giải pháp  hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho QSDĐ ở. 

Thứ tư: Luận án đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ ở. Đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn, bất cập về tặng  cho QSDĐ ở đã diễn ra trước đây. 

Thứ năm: Luận án là công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu, có giá trị về lý  luận cũng như thực tiễn và là cơ sở để phát triển các nghiên cứu tiếp theo. 7. Ý nghĩa khoa học của Luận án 

Kết quả nghiên cứu của đề tài Luận án sẽ là nền tảng kiến thức quan trọng, sâu  sắc về tặng cho QSDĐ ở. Theo đó, việc xây dựng các khái niệm, chỉ rõ những đặc  điểm của QSDĐ ở, tặng cho QSDĐ ở sẽ là cơ sở tiền đề để làm sáng tỏ và sâu sắc hơn  tính đặc thù của pháp luật về tặng cho QSDĐ ở so với tặng cho các loại đất khác và  các tài sản khác, cũng như các yếu tố đặc thù chi phối tới pháp luật điều chỉnh tặng  cho QSDĐ ở.  

Thực trạng pháp luật và thực tiễn phát sinh vướng mắc, hạn chế, bất cập được  phân tích sâu sắc và chú trọng riêng đối với tặng cho QSDĐ ở – một tài sản có giá trị đối với người sử dụng ở cả khía cạnh kinh tế, văn hóa xã hội, lịch sử và truyền thống  đạo lý. Đồng thời, giá trị của Luận án cũng được thể hiện ở việc chuyển tải thông điệp  tới giới nghiên cứu khoa học rằng, nghiên cứu về tặng cho QSDĐ ở không chỉ dừng lại  trong khuôn khổ chỉ “QSDĐ ở” mà các yếu tố khác luôn được đặt ra và cần thiết phải  được nghiên cứu không thể tách rời đó là: các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công  trình xây dựng với tính cách là khối bất động sản không thể tách rời. Cùng với đó,  Luận án cũng giúp làm sáng tỏ hơn vấn đề: đất ở (QSDĐ ở) và nhà, công trình xây  dựng và các tài sản khác gắn liền với đất là một khối bất động sản không thể tách rời,  đặc biệt, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác trên đất chúng chỉ có giá trị đích thực  nếu gắn liền với đất và tồn tại trên đất; tuy nhiên, sở hữu về khối bất động sản này lại  không hoàn toàn như vậy, chúng có thể có chung quyền sở hữu và sử dụng, song cũng  có thể QSDĐ ở là tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của một chủ thể, nhưng tài  

sản trên đất lại thuộc quyền sở hữu của một chủ thể khác. Đây chính là tiền đề quan  trọng cho việc nghiên cứu pháp luật thực định cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ ở trong giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ ở tại Việt Nam. 

Đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu và giảng dạy khoa học luật  đất đai và dân sự, cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp  liên quan đến tặng cho QSDĐ ở. 

Các kết luận, ý kiến được trình bày trong đề tài có thể giúp cho cơ quan nhà  nước có thẩm quyền hoàn thiện chế định tặng cho QSDĐ ở. 

Ngoài ra, Luận án còn có ý nghĩa rất lớn đối với việc tuyên truyền, giáo dục  pháp luật, áp dụng pháp luật về tặng cho QSDĐ ở. 

8. Bố cục của Luận án 

Luận án ngoài các mục: Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Bảng từ viết tắt, Mở đầu,  Mục lục, Danh mục tài liệu tham khảo, Các phụ lục, nội dung chính của Luận án được  kết cấu thành 04 chương:  

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Luận án Chương 2: Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất ở và pháp luật về tặng cho  quyền sử dụng đất ở 

Chương 3: Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở ở Việt Nam  hiện nay 

Chương 4: Định hướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao  hiệu quả thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam 

CHƯƠNG 1 

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 

Phần 1 

CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 

1.1. Các công trình nghiên cứu khoa học trong nước 

1.1.1. Công trình nghiên cứu là các luận văn, luận án 

Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Hải An (2011) về “Cơ sở lý luận và thực  tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất”. Luận án là công trình nghiên cứu toàn diện về vấn đề tặng cho QSDĐ, bao gồm các nội dung: lý luận về tặng cho QSDĐ; nội dung  pháp luật về tặng cho QSDĐ; thực tiễn tặng cho QSDĐ nhìn nhận qua hoạt động xét  xử của toà án và kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ. Về cơ sở lý luận, luận án đặc biệt nhấn mạnh bản chất của tặng cho QSDĐ, theo đó, tặng  cho QSDĐ là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của nhà nước và bản chất của tặng  cho QSDĐ trên thực tế là tặng cho đất. Luận án cũng đưa ra các đặc điểm của tặng cho  QSDĐ, như: tặng cho QSDĐ vừa là hợp đồng thực tế, vừa là hợp đồng ưng thuận;  tặng cho QSDĐ là một hợp đồng đơn vụ; tặng cho QSDĐ là hợp đồng không có đền  bù, tặng cho QSDĐ chịu sự giám sát và bảo đảm thực hiện bằng nhà nước. Luận án  cũng làm rõ cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về tặng cho QSDĐ thông qua việc dày  công nghiên cứu về lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về tặng cho QSDĐ.  

Về phương diện pháp luật, luận án của tác giả Nguyễn Hoài An tập trung đi sâu  nghiên cứu các chế định về tặng cho QSDĐ dựa trên sự nghiên cứu ba loại hợp đồng  cơ bản về tặng cho QSDĐ là: 1) Hợp đồng tặng cho QSDĐ mà trên đất không có tài  sản; 2) hợp đồng tặng cho QSDĐ mà trên đất có tài sản; 3) hợp đồng tặng cho tài sản  trên đất không gắn với QSDĐ; 4) hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện. Đồng thời,  luận án cũng chỉ rõ tính hiệu lực của các loại hợp đồng này.  

Về thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ, tác giả luận án tập trung  phản chiếu những khó khăn, vướng mắc về tặng cho QSDĐ thông qua các tranh chấp  về tặng cho QSDĐ được giải quyết tại tòa án. Qua nghiên cứu đó, tác giả nhận định về nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp  hợp đồng tặng cho QSDĐ được bắt nguồn từ chính hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ 

và thiếu phù hợp, cùng với cơ chế thực thi chưa nghiêm, hoạt động xét xử chưa có  hiệu quả. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất hai nhóm giải pháp về hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ và biện pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ.  

Có thể khẳng định rằng, luận án này mặc dù được nghiên cứu trên cơ sở của các  Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự cũ, song cho đến thời điểm hiện nay thì đây là công  trình nghiên cứu tập trung và toàn diện nhất về vấn đề tặng cho QSDĐ.  

Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Văn Hiến (2006) về “Hợp đồng tặng cho  quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”. Đây là công trình nghiên cứu  tập trung về hợp đồng tặng cho QSDĐ. Nội dung cơ bản, xuyên suốt của luận văn là  nghiên cứu hợp đồng tặng cho QSDĐ với tính cách là hợp đồng dân sự, hợp đồng  không có đền bù. Các trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu và những khó  khăn, vướng mắc và những rào cản phát sinh trong thực tiễn xét xử các tranh chấp hợp  đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án. Luận văn cũng cung cấp cho người đọc nhận diện  sâu sắc hơn về bản chất của hợp đồng tặng cho về QSDĐ, những phức tạp trong giải  quyết tranh chấp loại hợp đồng này trong thực tế. Tuy nhiên, tiếp cận hợp đồng tặng  cho về QSDĐ cần phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ, không thể tách rời giữa Bộ luật  Dân sự và Pháp luật đất đai thì luận văn mới chỉ thiên về nghiên cứu các chế định  trong Bộ luật Dân sự mà các chế định trong Luật Đất đai còn mờ nhạt.  

Luận văn Thạc sĩ của Dương Anh Sơn (2010) về “Bản chất của hợp đồng tặng  cho – Nhìn từ góc độ Luật So sánh”, Khoa Kinh tế, Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn đã đưa ra cái nhìn tổng quan và khoa học về bản chất của hợp  đồng tặng cho là hợp đồng không có đền bù, việc ràng buộc điều kiện của người nhận  tặng cho theo ý chí của người tặng cho QSDĐ chỉ là nhằm hướng tới việc thực thi có  hiệu quả các cam kết, thỏa thuận và hiện thực hóa tốt hơn ý chí của người tặng cho  QSDĐ mà thôi.  

Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – một số vấn đề lý  luận và thực tiễn” của tác giả Trần Thị Minh, Hà Nội 2012. Trong luận văn này tác  giả nhận thấy, tương đồng như cách tiếp cận của luận văn thạc sĩ trước đó của Nguyễn  Văn Hiến, luận văn này chủ yếu nghiên cứu các quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về 

hợp đồng nói chung và hợp đồng tặng cho QSDĐ nói riêng và thực tiễn xét xử tranh  chấp dạng hợp đồng này tại Tòa án. Luận văn đặc biệt nhấn mạnh tới tính vô hiệu về 

hình thức và đối tượng trong hợp đồng tặng cho QSDĐ và sự lúng túng của Tòa án  trong việc giải quyết đối với một số hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện. Đây cũng  là những góc nhìn thực tiễn khá sinh động giúp cho NCS nhận diện vấn đề phức tạp  của những tranh chấp, bất đồng liên quan đến tặng cho bắt nguồn từ nguyên nhân cơ  bản nào, từ đó, nhận diện thực trạng pháp luật về vấn đề này đang ở đâu để có những  giải pháp hoàn thiện phù hợp.  

Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Nga về: “Xây dựng và hoàn  thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, 2003, Đại học Luật Hà  Nội. Dù chỉ ở cấp độ là một luận văn Thạc sĩ và tên đề tài dường như không liên quan  trực tiếp đến đề tài, song những nghiên cứu về QSDĐ với tính cách là một quyền tài  sản, quyền được tách ra từ quyền sở hữu đại diện của Nhà nước và trở thành quyền tài  sản độc lập của người sử dụng đất cho phép NCS có cách tiếp cận luận án của mình  theo xu hướng mở. Theo đó, pháp luật đất đai hiện hành mặc dù đã có một số thay đổi  theo hướng tích cực với việc tiếp tục mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, song  đối với quyền tặng cho QSDĐ thì dường như vẫn còn biểu hiện của sự gò bó, khiên  cưỡng trong những quy định về loại đất tặng cho, bó hẹp về đối tượng thụ hưởng và  với một quy trình, thủ tục chưa thực sự nhận được sự đồng thuận của người dân.  

1.1.2. Công trình nghiên cứu là các sách chuyên khảo, sách tham khảo, giáo  trình, các đề tài nghiên cứu khoa học 

Trong sách tham khảo: “Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay” của hai  tác giả: PGS.TS Nguyễn Văn Thạo và TS. Nguyễn Hữu Đạt – Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2004, tác giả của cuốn sách thể hiện các quan điểm khác nhau về sở hữu và đặc biệt nghiên cứu đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước ta về vấn  đề sở hữu đất đai qua các thời kỳ theo sự xác định về chế độ sở hữu đất đai trong các  bản Hiến pháp từ 1945 đến nay. Công trình nghiên cứu trên có giá trị hữu ích cho NCS  có nhận định chắc chắn rằng, sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu trong giai đoạn hiện nay là vấn đề cần thiết khách quan, giải quyết ở nhiều khía  cạnh về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, lịch sử của đất nước, song vẫn quan tâm,  chú trọng tới quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, các quyền mà Nhà nước xác  lập cho người sử dụng đất bị chi phối và hạn chế bởi Nhà nước. Điều này cho phép tác  giả lý giải vì sao những điều kiện về chủ thể, về đối tượng, về quy trình, thủ tục tặng  

cho QSDĐ lại hạn chế và chặt chẽ đến vậy và “lý thuyết vật quyền” áp dụng trong  trường hợp này có phần hạn chế và khiên cưỡng. 

Trong cuốn sách chuyên khảo“Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt  Nam”, tác giả Nguyễn Hải An, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia – Sự thật, năm 2012.  Đây là cuốn sách được ấn hành trên cơ sở của sự chuyển thể từ luận án tiến sĩ mà tác  giả đã thực hiện năm 2011 đã được đề cập ở trên. Điểm nhấn trong cuốn sách này đó  là sự nghiên cứu tập trung về bản chất của hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và tặng  cho tài sản là QSDĐ nói riêng. Cuốn sách cũng cung cấp những thông tin quan trọng  và bổ ích của pháp luật một số quốc gia trên thế giới liên quan đến tặng cho bất động  sản như: nghiên cứu pháp luật của Cộng hòa Pháp, Nhật Bản, Đức, Liên bang Nga và  Thái Lan cũng cho thấy, hầu hết pháp luật các nước đều có quy định về tặng cho tài  sản có điều kiện, có thể là những nghĩa vụ hay trách nhiệm được đặt ra trong hợp đồng  buộc bên được tặng cho phải thực hiện khi nhận tài sản tặng cho và vấn đề hiệu lực  của hợp đồng tặng cho tài sản. Đây là những vấn đề mấu chốt, có ý nghĩa quan trọng  cho NCS tiếp cận và nghiên cứu hình thức và hiệu lực của giao dịch tặng cho QSDĐ  ở, đặc biệt trong các trường hợp tặng cho nhà mà không tặng cho đất, hợp đồng vô  hiệu từng phần hay vô hiệu toàn bộ khi một trong các chủ thể có QSDĐ ở không đồng  ý việc tặng cho.  

Xaca Vacaxum, Tori Aritdumi (người dịch: Nguyễn Đức Giao, Lưu Tiến Dũng),  “Bình luận Khoa học BLDS Nhật Bản”, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý, Bộ Tư  pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 1995, hợp đồng tặng cho tài sản được phân  tích trong Chương X của tài liệu, từ trang 541 đến trang 546 với các nội dung cở bản 

như: khái niệm tặng cho; hậu quả của việc tặng cho; hình thức của hợp đồng tặng cho tài  sản; trách nhiệm của người tặng cho… Những nội dung này trong cuốn sách giúp cho  NCS tiếp cận những tiền đề lý luận về tặng cho tài sản, đồng thời, làm cơ cơ để NCS  nhận diện được sự khác biệt giữa tặng cho tài sản là động sản với bất động sản, giữa tài  sản là đất đai (QSDĐ) với các bất động sản khác, đặc biệt là tính khác biệt về đặc điểm  của đất ở cũng quyết định tới sự khác biệt về tặng cho đối với loại đất này.  

Nguyễn Văn Cường (chủ nhiệm) với đề tài: “Thực tiễn giải quyết tranh chấp  hợp tặng cho QSDĐ tại Toà án nhân dân. Những vướng mắc và kiến nghị”. Đề tài  nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Toà án nhân dân Tối cao, 2008. Đề tài tập trung nghiên  

cứu các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho tài sản. Thực tiễn về hợp đồng  tặng cho tài sản được minh chứng qua các bản án đã được giải quyết tại các toà, nhiều  nhất là các tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ và nhà ở. Đặc biệt, đề tài cũng  phân tích một số quy định về hợp đồng tặng cho tài sản theo BLDS Pháp, qua đó so  sánh, tìm ra những quy định có giá trị mà Việt Nam nên học hỏi trong quá trình xây  dựng luật. 

Đối với công trình nghiên cứu này, giá trị cốt lõi mà NCS thu nhận được đó là  nhận diện được sự phức tạp, những rào cản và nguyên nhân của các tranh chấp về hợp  đồng tặng cho QSDĐ, nhà ở tại Tòa án. Điều đó cũng tác động và ảnh hưởng lớn tới  chất lượng chưa cao của hoạt động xét xử đối với dạng tranh chấp này tại Tòa án. Đây  là những phản chiếu sinh động từ thực hiện giúp cho NCS cần nghiên cứu sâu hơn  những tồn tại và bất cập trong pháp luật hiện hành về tặng cho QSDĐ nói chung và  QSDĐ ở nói riêng thực chất là ở vấn đề nào để có định hướng hoàn thiện trong thời  gian tới.  

1.1.3. Công trình nghiên cứu là các bài viết đăng trên tạp chí, các bài tham  luận tại hội thảo 

* Về các bài viết đăng trên tạp chí 

Có khá nhiều các bài viết về tặng cho tài sản và tặng cho QSDĐ được đăng tải  trên các tại chí có thể kể đến như: Tác giả Nguyễn Hồng Nam (2004) với bài viết  “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án. Trong bài viết này, tác giả đã  giúp cho người đọc nhận diện rõ bản chất pháp lý của hợp đồng tặng cho QSDĐ và  những vướng mắc phát sinh trong thực tế về hợp đồng tặng cho như xác định tài sản  tặng cho, quyền của chủ thể tặng cho và một số trường hợp vô hiệu của hợp đồng tặng  cho. Bài viết gợi mở cho NCS có định hướng tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về tặng cho  QSDĐ ở như: tài sản gắn liền với đất khi nào trở thành đối tượng trong hợp đồng tặng  cho QSDĐ ở, trong trường hợp QSDĐ ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của một chủ thể, song nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một chủ thể khác  thì việc tặng cho được thực hiện như thế nào… Đỗ Văn Chỉnh với bài viết: “Tặng cho  quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn tại”, tạp chí Toà án nhân dân số 3/2008, tr 23-30.  Bài viết phân tích khái quát các quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai  2003 về chế định tặng cho QSDĐ. Dương Anh Sơn với bài: “Về bản chất pháp lý của  hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 10/2008, tr 50 – 56. Bài  viếtphân tích đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho tài sản và những quan điểm  

khoa học chưa đồng thuận, thậm chí trái chiều về loại hợp đồng này. Đỗ Văn Đại,  “Thời điểm tặng cho có hiệu lực ở Việt Nam”, Tạp chí Toà án nhân dân số 3/2009, tr 9  – 15. Bài viết nhấn mạnh đến vấn đề thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng  cho tài sản; chỉ ra những điểm bất cập và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về 

thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản.thông qua việc phân tích và  minh chứng từ một số vụ án giải quyết tại Tòa án và các toà án chưa thống nhất trong  việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản. Tác giả Vũ  Thị Hồng Yến,“Thời điểm phát sinh hiệu lực pháp luật của hợp đồng vay tài sản và  hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định của BLDS 2005”, tạp chí Luật học, số 4/2010,  tr 40 – 48. Bài viết tập trung phân tích nội dung về thời điểm phát sinh hiệu lực của  hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam và pháp luật của một  số quốc gia trên thế giới. Lê Thị Hoài Ân với bài viết: “Chế định hợp đồng tặng cho  quyền sử dụng đất và những vấn đề cần hoàn thiện”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 11/2011, tr 41- 45. Bài viết làm rõ khái niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ; nhấn mạnh tới  điều kiện của bên tặng cho và bên nhận tặng cho theo quy định của pháp luật hiện  hành. Tác giả Lê Hồng Liên với bài viết:“ Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng  về tặng cho quyền sử dụng đất và kiến nghị sửa đổi, bổ sung”, tạp chí Kiểm sát, số 22/2012, tr 48 – 51. Bài viết phân tích các vướng mắc cụ thể trong quá trình giải quyết  các tranh chấp về hợp đồng tặng cho tài sản, chỉ rõ những bất cập cần phải hoàn thiện  pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ. Lương Thị Hợp “Một số vấn đề về điều kiện  trong hợp đồng tặng cho tài sản và trong di chúc”, Tạp chí Toà án nhân dân, số 14/2012, tr 19 -23. Bài viết minh chứng sự bất cập của pháp luật về tặng cho tài sản có  điều kiện về bản án cụ thể, qua đó tác giả có những đề xuất hoàn thiện pháp luật đối  với vấn đề này. Tác giả Nguyễn Hồng Nam có bài: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng  đất”, Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2014, tr 15-19. Bài viết chủ yếu viện dẫn một số vụ việc về tặng cho QSDĐ mà Tòa án gặp vướng mắc trong thực tiễn xét xử, tác giả 

chỉ dẫn các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này chưa phù hợp, qua đó  đưa ra kiến nghị nhằm giải quyết các vướng mắc trên thực tế. Đồng tác giả Tuấn Đạo  Thanh và Phạm Thu Hằng có bài viết: “Bàn về điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài  sản”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 9/2014, tr 45 – 49. Bài viết phân tích các điều  kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản qua hoạt động công chứng, đồng thời, chỉ ra các  bất cập của pháp luật liên quan đến điều kiện tặng cho, đặc biệt là pháp luật đai về đăng ký QSDĐ nói riêng và pháp luật về đăng ký bất động sản nói chung. Trong bài  

viết “Bảo đảm an toàn cho giao dịch bất động sản bằng hệ thống đăng ký kinh nghiệm  các nước và sự lựa chọn của Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện // Tạp chí  Nghiên cứu lập pháp,Văn phòng Quốc hội, Số 17/2014, tr. 56 – 64. Trong bài viết này,  tác giả đào sâu nhiều vấn đề lý luận như nguyên tắc xây dựng hệ thống đăng ký bất  động sản là Bảo đảm sự an toàn của quyền hoặc tiện lợi cho việc giao dịch, các hệ thống đăng ký tiêu biểu (gồm đăng ký xác lập quyền, đăng ký đối kháng và đăng ký  lưu giữ). Kinh nghiệm xây dựng và áp dụng hệ thống đăng ký Torrens của Pháp, hệ 

thống đăng ký lưu giữ của Hoa Kỳ được nghiên cứu và đánh giá về ưu nhược điểm để rút ra bài học về việc xây dựng một hệ thống đăng ký hữu hiệu cho Việt Nam. Gần hơn với chính sách và pháp luật hiện hành, cụ thể là Bộ luật Dân sự 2015  ra đời thì có một số bài viết tập trung nghiên cứu sâu về hợp đồng tặng cho tài sản. Cụ thể, bài viết: “Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc trong các quy  định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang, Tạp chí Nhà nước và Pháp  luật, số 1 năm 2017. Bài viết này phân tích các căn cứ xác lập QSDĐ ở có thể xuất  phát từ phía nhà nước (thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận  QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) hoặc từ việc chuyển QSDĐ (chuyển đổi,  chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…). Trường hợp xác lập QSDĐ qua việc nhận  chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi thì tùy thuộc vào hình thức sử dụng, mục đích,  thời hạn,… sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được pháp luật quy  định khác nhau. Ví dụ: quyền tặng cho QSDĐ chỉ áp dụng với đối tượng được tặng  cho do pháp luật quy định (điểm c, khoản 2 Điều 174, điểm e khoản 1 Điều 179, điểm  b khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013). Bên cạnh đó, tác giả bài viết cũng chỉ ra  những bất cập của pháp luật hiện hành quyền sử dụng đất ở, như: i) công nhận hình  thức giao đất có thủ tiền sử dụng đất không thuộc một trong bốn trường hợp quy định  tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013; ii) Mục đích sử dụng đất không phải để ở, nhưng  các công trình xây dựng trên đất lại nhằm mục đích để ở, phục vụ mục đích sinh hoạt  của hộ gia đình, cá nhân; iii) Thời hạn sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là ổn  định, lâu dài, còn thời hạn sử dụng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ lại được pháp luật quy  định có thời hạn; iiii) Xác định tài sản trên đất trong trường hợp cho phép xây dựng  nhà ở trên đất thuê hoặc có thời hạn sử dụng; v). Các công trình xây dựng trên đất ở nhưng có mục đích không phải để ở hoặc có mục đích hỗn hợp. Từ đó tác giả đưa ra  một số giải pháp hoàn thiện các quy định các bất cập trên. Tác giả đã phân tích hàng  loạt các bất cập về QSDĐ ở, xác lập QSDĐ ở theo pháp luật đất đai hiện hành, từ đó  

tác giả đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. Đây là nghiên  cứu mới, cập nhật, có giá trị khoa học quan trọng để NCS nghiên cứu về điều kiện của  QSDĐ ở được phép tặng cho. Hai bài viết của Lê Thị Giang về “Các yêu cầu pháp lý  về điều kiện trong hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên  đề 3/2018, trang 27 – 32. Bài viết phân tích và bình luận về các yêu cầu pháp lý đối  với điều kiện tặng cho theo pháp luật Việt Nam hiện hành trên cơ sở có sự so sánh với  pháp luật của một số quốc gia trên thế giới và bài viết: “Hoàn thiện pháp luật về thời  điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Quản lý nhà nước, số 4/2018, trang 80 – 83. Bài viết này tập trung phân tích các quy định trong Bộ luật Dân  sự năm 2015 về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản và đưa ra  một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. Tác giả Vũ Thị Hồng Yến với bài  viết: “Bình luận quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng tặng cho tài sản”,  Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 9/2018, trang 36 – 43. Bài viết cung cấp cho người  đọc sự nhận diện về bản chất pháp lý của hợp đồng tặng cho tài sản, từ đó, soi chiếu  vào các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và tác giả nhận định rằng: Bộ luật Dân  sự năm 2015 vẫn thể hiện sự thiếu sót và không hợp lý về một số chế định quan trọng  của hợp đồng tặng cho tài sản như: Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng  cho; hậu quả pháp lý của việc tặng cho tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên tặng  cho; tặng cho có điều kiện; từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về nội dung này. 

Nhìn một cách tổng quan, các bài viết đăng trên các tạp chí nêu trên phần lớn  nghiên cứu những vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng tặng cho tài sản và những  vướng mắc và khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp đối với một số dạng  tranh chấp tài sản có nguồn gốc phức tạp và giá trị tài sản tặng cho lớn. Dường như bài  viết nào qua quá trình phân tích cũng đều có những nhận định về sự chưa phù hợp,  một số quy định chưa thống nhất và còn khiên cưỡng của pháp luật hiện hành và sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về tặng cho tài sản trong thời gian tới. Đặc biệt là  bàn về vấn đề chủ thể tặng cho, tài sản tặng cho là QSDĐ trong trường hợp có tài sản  gắn liền, tài sản tặng cho trong trường hợp là đồng chủ sở hữu và sử dụng song trong  đó có thành viên không đồng thuận về việc tặng cho tài sản… Tất cả những quan điểm  chia sẻ nêu trên đều là những gợi mở có giá trị cho NCS đặt biệt chú trọng khi nghiên  cứu về tặng cho QSDĐ ở – một loại tài sản luôn phải được nghiên cứu cùng với nhà,  công trình xây dựng trên đất và đặc biệt là QSDĐ ở là tài sản duy nhất để ở cho nhiều  

thành viên trong hộ gia đình nhưng không đồng quyền sử dụng hợp pháp. * Về các bài viết được đăng đàn tại các Hội thảo, các đề tài nghiên cứu  khoa học 

Bài viết “Sự phân định của Nhà nước giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất  đai – Những vấn đề cần nghiên cứu”của PGS.TS. Trần Thị Minh Châu trình bày tại  Hội thảo: Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa,  hiện đại hóa đất nước, do Viện Nghiên cứu Lập pháp và Quỹ Rosa Luxembug (Cộng  hòa liên bang Đức) tổ chức. Tác giả Trần Thị Minh Châu đưa ra quan điểm tiếp tục  xây dựng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và mở rộng tối đa quyền cho  người sử dụng đất vì cho rằng nếu duy trì sở hữu tư nhân về đất đai thì Nhà nước vẫn  có quyền quy hoạch để tổ chức không gian sống hợp lý và có thể đánh thuế để triệt  tiêu thu nhập từ địa tô của chủ đất. Trong cơ chế sở hữu toàn dân, Nhà nước cũng giao  quyền sử dụng tự chủ theo quy hoạch cho công dân và chỉ giữ lại quyền tổ chức không  gian và quyền thu địa tô để sử dụng chung. Như vậy, cả hai chế độ sở hữu, do phải  điều chỉnh để đáp ứng thực tiễn, đã hội tụ về một điểm chung, trong đó, Nhà nước và  công dân cùng nhau phân chia quyền kiểm soát việc sử dụng đất hợp lý. Bài viết nêu  trên giúp cho NCS nhận định được rằng, sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam đã chi  phối và tác động lớn đến QSDĐ của các chủ thể sử dụng riêng lẻ, trong đó, tặng cho  QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng không phải là ngoại lệ. 

Bài viết: “Cần sửa đổi gì trong luật đất đai? Điểm nghẽn lớn nhất là quyền sở hữu” của  GS.TS.Lê Hồng Hạnh đăng trên http://www.thanhnien.com.vn.Trong bài viết này, tác giả đánh giá điểm nghẽn lớn nhất trong Luật đất đai hiện hành chính là việc quy định toàn  bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà không có sự phân định đất đai nào thuộc sở hữu  toàn dân, đất đai nào thuộc sở hữu của các chủ thể khác. Theo đó, tác giả bài viết cho  rằng điều đầu tiên và quan trọng nhất cần phải sửa đổi chính là phải thay đổi tư duy về quyền sở hữu đất đai và phải xác định rạch ròi về chủ thể sở hữu đất theo hướng quy  định đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước là chủ yếu nhưng cũng phải công nhận  quyền sở hữu tư nhân đối với đất ở hợp pháp. 

Tác giả Nguyễn Thị Nga với bài viết: “Sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay”,  (2018) Hội thảo khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội. Bài viết chỉ rõ bản  chất về chế định sở hữu toàn dân về đất đai và cách thức xác lập quyền cho chủ sở hữu  đại diện là Nhà nước trong quan hệ đất đai theo pháp luật đất đai hiện hành là một  trong những lý do dẫn đến sự chi phối và can thiệp rất sâu của cơ quan công quyền  

trong các quan hệ đất đai, đặc biệt là trong các giao dịch dân sự, thương mại về QSDĐ, thậm chí là nguyên nhân của những tình trạng tùy tiện, cơ chế hành chính áp  đặt từ phía Nhà nước là điều dễ nhận thấy trong việc thực thi vai trò của chủ sở hữu  đại diện của Nhà nước đối với đất đai. Điều này cũng là những gợi mở giúp cho NCS  nghiên cứu về các điều kiện, quy trình và thủ tục tặng cho QSDĐ ở với nhiều sự ràng  buộc về điều kiện có phần khiên cưỡng cũng là một trong những biểu hiện của luận  điểm nêu trên.  

Cũng tác giả Nguyễn Thị Nga (2018) có bài viết “Hoạt động công chứng hợp  đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, Hội thảo khoa học cấp trường, Trường Đại học  Luật Hà Nội. Tiêu đề của bài viết thoạt nhìn thì chúng không hề liên quan đến tên của  đề tài Luận án, tuy nhiên, rất nhiều nội dung cụ thể của bài viết có liên quan đến nội  dung nghiên cứu của luận án, đặc biệt là vấn đề công chứng, đăng ký các giao dịch về 

QSDĐ. Bài viết này có ý nghĩa vô cùng thiết thực cho NCS trong việc luận giải những  bất cập của việc tách đăng ký QSDĐ nói chung, QSDĐ ở nói riêng với vấn đề đăng ký  quyền sở hữu tài sản trên đất đang là trở ngại lớn trong việc giải quyết các tranh chấp  về tặng cho QSDĐ ở. Tiếp theo với nghiên cứu về những hạn chế và bất cập của pháp  luật đất đai hiện hành đã và đang gây những khó khăn, vướng mắc cho việc giải quyết  các quan hệ đất đai trên thực tế, trong đó có quan hệ tặng cho QSDĐ ở, tác giả Nguyễn  Thị Nga có bài viết: “Bất cập trong các quy định về chủ thể sử dụng đất của Luật Đất  đai năm 2013” đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 12 năm 2018. Dù không  nghiên cứu trực tiếp về tặng cho về QSDĐ ở song những phân tích về sự hạn chế và  bất cập trong các quy định của pháp luật đất đai và sự bất tương thích giữa Luật Đất  đai 2013 với Bộ luật Dân sự 2015 về chủ thể sử dụng đất, mà đặc biệt chủ thể sử dụng  đất là hộ gia đình đã và đang là rào cản và những khó khăn, vướng mắc trong việc xác  lập và thực hiện các giao dịch dân sự về QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng. Theo  đó, vấn đề QSDĐ được cấp chung cho hộ gia đình không ghi rõ tên của các thành viên  trong hộ hoặc khó xác định thành viên nào trong hộ có QSDĐ để cấp là một trong  những rào cản trong việc xác định quyền tặng cho QSDĐ ở.  

Một cách tổng quát thể nhận thấy rằng, các bài viết trên gợi mở cho NCS tiếp  tục đặt ra và nghiên cứu về cơ sở để tiếp tục hoàn thiện chế độ sở hữu đất đai ở Việt  Nam, làm sao để chủ sở hữu đất và chủ sở dụng đất phải có sự tách bạch, các khái  niệm liên quan đến sở hữu, QSDĐ hay đất đai phải được sử dụng nhất quán, thống  nhất mà không nhập nhằng, mật mờ như một số chế định trong pháp luật hiện hành hiện nay. 

1.2. Các công trình nghiên cứu khoa học nước ngoài  

Với rất nhiều chế định tương đồng về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai của  của pháp luật quản lý và sử dụng đất đai của nước Cộng hòa nhân dân Trung hoa với  pháp luật về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai của Việt Nam, Quỹ Fondation pour le  Droit continental dưới sự bảo trợ của Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát  triển Pháp luật châu Âu lục địa đã cho công bố một số báo vào năm 2009 (số 05-Tháng  1-3 năm 2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en Chine). Trong tài liệu  này, đã đề cập đến nhiều thông tin về sở hữu tài sản, nhất là về sở hữu bất động sản tại  Trung quốc. Liên quan đến chuyển QSDĐ, trong đó có tặng cho QSDĐ tại pháp luật  Trung Quốc, có thể rút ra một số thông tin từ số báo trên như sau: Thứ nhất, theo pháp  luật Trung Quốc, đất đai không thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu nhà nước hay  tập thể (chính quyền địa phương). Do đó, chủ thể không là nhà nước hay chính quyền  địa phương chỉ có thể có QSDĐ và không có hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất đai  (vì không chủ thể tư nào được sở hữu đất đai) mà chỉ có thể có hợp đồng chuyển  nhượng, tặng cho QSDĐ. Thứ hai, việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ không cần  phải qua thủ tục công chứng (khác với pháp luật hiện hành của Việt Nam). Sở dĩ,  Trung Quốc không yêu cầu phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho  QSDĐ bởi thủ tục này làm tăng chi phí chuyển nhượng không cần thiết cho người dân. Thứ ba, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ phải qua thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà  nước có thẩm quyền. Nếu việc chuyển nhượng, tặng cho không được đăng ký thì  quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao từ chủ sử dụng đất cũ sang chủ sử dụng đất  mới. Thứ tư, trên một mảnh đất, có thể có ít nhất 03 loại quyền đối với bất động sản là  quyền sở hữu đất đai thuộc Nhà nước, QSDĐ và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền  với đất giống như ở Việt Nam. Pháp luật Trung Quốc quy định các giao dịch liên quan  đến QSDĐ cũng được áp dụng cho các bất động sản được xây dựng trên đất và do đó  QSDĐ và quyền sở hữu bất động sản trên đất gắn liền với nhau. Về mối quan hệ giữa  các quyền sở hữu bất động sản trên đất và QSDĐ, Trung Quốc đã theo nguyên tắc  “nhà theo đất, đất theo nhà”. Cụ thể, theo Điều 146 và 147 Luật về sở hữu tài sản năm  2007, chuyển QSDĐ kéo theo chuyển quyền những gì được xây dựng trên đất và,  ngược lại, chuyển quyền sở hữu nhà được xây dựng trên đất kéo theo chuyển QSDĐ  trên đó có nhà được xây.  

Trong cuốn: “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai)  của các tác giả PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire xuất bản tháng 10  năm 2000. Cuốn này chủ yếu đề cập đến vấn đề tuyên bố quyền sở hữu đất đai và giải  thích pháp luật liên quan và các thủ tục của từng loại quyền sở hữu. Ngoài ra, cuốn  sách cũng đề cập tới lợi ích của việc tuyên bố quyền sở hữu đất đai, cụ thể là việc  tuyên bố quyền lợi này sẽ cung cấp thông tin cập nhật một cách thường xuyên về tài  sản và kiện tụng luật sư, quản lý tài sản, chủ nhà, người thuê nhà và khách thuê khác. 

Cuốn sách là một khối lượng kiến thức phong phú và đa dạng về các loại sở hữu đối  với đất đai và các quyền được xác lập theo mỗi hình thức sở hữu. Theo đó, tác giả PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire khẳng định rằng, khi các quyền  của chủ sở hữu đối với đất đai được tuyên bố và được minh bạch sẽ là cơ sở để phân  định một cách trung thực và chính xác các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai và  phạm vi, giới hạn các quyền của chủ thể khác không phải là chủ sở hữu đối với đất đai  trong các quan hệ kinh tế, dân sự và kiện tụng. Liên hệ với pháp luật đất đai ở Việt  Nam nói chung và phương thức trao QSDĐ của chủ sở hữu là Nhà nước cho các chủ 

thể sử dụng đất, tác giả nhận thấy rằng, ranh giới giữa Nhà nước khi giao đất với tư  cách là chủ sở hữu đại diện với các chủ thể sử dụng đất cần phải xác định một cách cụ thể, rõ ràng để một mặt vừa thể hiện được vai trò của chủ sở hữu và chức năng quản lý  của Nhà nước đối với các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống xã hội, song không  đồng nghĩa với việc Nhà nước có quyền can thiệp sâu vào mọi giao dịch về QSDĐ của  các chủ thể khi QSDĐ đó đã trao cho họ. Theo đó, QSDĐ hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất nói chung và QSDĐ ở nói riêng phải đảm bảo được vận hành một cách linh  hoạt trong nền kinh tế thị trường với quyền chủ động và tự quyết của chủ thể có tài sản  là QSDĐ đó. 

Sát hơn với vấn đề nghiên cứu trong Luận án này là những nghiên cứu lý luận  về tặng cho tài sản, về hợp đồng tặng cho tài sản và bản chất pháp lý về tặng cho tài  sản. Tiêu biểu có một số công trình nghiên cứu sau đây: 

– William Blackstone & William Draper Lewis on the Laws of England In Four  Books 895 1898. Chương XXX của tài liệu phân tích về tặng cho, tác giả chỉ rõ bản  chất của tặng cho tài sản là một trong các phương thức chuyển giao tài sản của các cá  nhân; tặng cho luôn là việc không lấy tiền. Nếu nhìn nhận dưới khía cạnh lợi ích vật  chất và quan hệ ngang giá thì tác phẩm này cho thấy, tặng cho tài sản nói chung và  tặng cho QSDĐ ở nói riêng là quan hệ không có đền bù. Trong trường hợp tặng cho  

QSDĐ ở có điều kiện thì điều kiện đó cũng không được coi là đền bù, ngang giá mà  chúng được hiểu là các thỏa thuận về điều kiện tặng cho như một điều kiện ràng buộc  để các bên trong quan hệ tặng cho thực hiện có hiệu quả các cam kết, thỏa thuận của  giao dịch tặng cho mà thôi. Mục đích của các bên hướng tới không phải là giá trị vật  chất hoặc ít nhất một trong các bên – bên tặng cho không màng tới giá trị kinh tế khi  chuyển giao tài sản là QSDĐ cho bên được tặng cho.  

– William Burge Burge’s Commentaries on Colonial and Laws Alexander  Wood Renton & George Grenville eds. 189 1914 1928. Chương V của tài liệu nghiên  cứu về hợp đồng tặng cho. Theo đó, tác giả nhận định tặng cho là một hợp đồng, bởi vì  nó được xác lập và được hoàn thiện khi được sự ưng thuận, đồng ý của cả hai bên  trong hợp đồng. Nghiên cứu tài liệu này cho thấy, về hình thức pháp lý của giao dịch  tặng cho đất đai (bất động sản) của hầu hết các quốc gia trên thế giới mà Việt Nam  không phải là ngoại lệ đều thể hiện bằng hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng bằng miệng  hay bằng văn bản và hiệu lực pháp lý của nói phát sinh từ thời điểm nào thì pháp luật ở  mỗi quốc gia khác nhau quy định sẽ khác nhau.  

– George S.Geis (2001), Vice Dean và William S.Potter of Law, “Gift promises  and the edge of contract law”, The University of Virginia School of Law. Một trong  các vấn đề cốt yếu nhất thuộc về học thuyết ranh giới liên quan đến lời hứa tặng cho.  Luật hợp đồng không thừa nhận tất cả lời hứa tặng cho là một nghĩa vụ bắt buộc. 

Nghiên cứu vấn đề này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc nghiên cứu pháp luật  dân sự và pháp luật đất đai hiện hành, cũng như hướng dẫn của Tòa án nhân tối cao về việc giải quyết các tranh chấp về tặng cho QSDĐ ở có điều kiện mà điều kiện đó được  

ghi nhận trực tiếp hoặc không trực tiếp trong hợp đồng tặng cho QSDĐ ở.  – J. D. Thomas. Acta. Juridica, “Some aspects of the law of donation”, Citation:  19651966 Acta Juridia, 165 1965-1966; Content downloaded/printed from HeinOnline  (http://heinonline.org) Mon Aug 1501:27:572016. Tương đồng với một số công trình  nghiên cứu trên, tác phẩm nhận định: Tặng cho là một hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận  của các bên và một người tự nguyện chuyển giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho  người khác mà không nhận được bất kì sự hoàn lại nào từ bên được tặng cho (không  đền bù). Với công trình nghiên cứu này giúp cho NCS nhận diện được rõ hơn sự tương  đồng và bản chất của tặng cho tài sản nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng. – German Law of Contract, Hart publishing. Công trình nghiên cứu này phân  tích về hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định của Cộng hòa Liên bang Đức. Theo  

đó, từ trang 145 đến 147, hợp đồng này thể hiện các nội dung về bản chất pháp lý của  hợp đồng tặng cho tài sản, nội dung cơ bản của hợp đồng tặng cho tài sản. Theo đó,  các điều khoản chứa đựng trong hợp đồng tặng cho tài sản không thể thiếu đó là: mô tả về tài sản tặng cho, tình trạng pháp lý của tài sản tặng cho, chủ thể có quyền sở hữu tài  sản tặng cho, thời điểm chuyển giao tài sản tặng cho…  

Với các công trình nghiên cứu trên cho thấy, dù không trực tiếp nghiên cứu về tặng cho tài sản là đất đai, bất động sản hay QSDĐ ở, mà chủ yếu nghiên cứu về tặng  cho và hợp đồng tặng cho tài sản nói chung. Tuy nhiên, những nghiên cứu này đã làm  sáng tỏ khá nhiều tiền đề lý luận về tặng cho tài sản như: Tặng cho tài sản là biểu hiện  của hành vi tự chuyển giao tài sản thuộc quyền sở hữu của người chuyển giao sang cho  người khác, hình thức biểu hiện thông qua hợp đồng và với bản chất không đền bù.  Đây là những tiền đề lý luận rất cơ bản giúp NCS tìm hiểu tính tương đồng và những  khác biệt của tặng cho tài sản và tặng cho QSDĐ ở nói riêng.  

Phần 2 

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CÁC VẤN ĐỀ THUỘC PHẠM VI  NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN ÁN 

2.1. Những kết quả đạt được 

Nghiên cứu các công trình khoa học trong nước, nước ngoài, pháp luật của một  số quốc gia trên thế giới, tác giả nhận thấy rằng, phần lớn các công trình nghiên cứu  tập trung nghiên cứu về tặng cho tài sản nói chung, về hợp đồng tặng cho tài sản, một  số công trình nghiên cứu riêng về tặng cho tài sản là bất động sản, đất đai hay QSDĐ  với mục đích là nhằm chỉ ra tính tương đồng và sự khác biệt của tặng cho loại tài sản là bất động sản với tặng cho các loại tài sản thông thường khác. Một cách khái quát,  các công trình nêu trên đã tiếp cận và để lại các giá trị khoa học và thực tiễn sau đây:  

Thứ nhất, về quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản 

Sở hữu là quan hệ giữa con người với nhau mà nội dung của nó mang ý nghĩa  kinh tế là xác định của cải vật chất nào thuộc về ai, quan hệ này sẽ đơn thuần là một  quan hệ xã hội nếu nó hình thành và tồn tại trong chế độ xã hội chưa có nhà nước và  pháp luật. Khi xã hội đã có nhà nước và pháp luật, quan hệ sở hữu được pháp luật điều  chỉnh, nghĩa là bằng pháp luật, nhà nước quy định các quyền, các nghĩa vụ cho các chủ 

thể trong quan hệ sở hữu và đến lúc đó, quan hệ sở hữu trở thành quan hệ pháp luật.  Hay nói cách khác, sở hữu trở thành quyền sở hữu khi các quyền của chủ thể có tài sản  được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. 

Về quyền sở hữu đất đai, đối với các nước thừa nhận đất đai thuộc quyền sở hữu tư nhân thì quyền sở hữu đất đai cũng là quyền sở hữu tài sản nên ít có công trình  nghiên cứu riêng về quyền sở hữu đất đai. Ở Việt Nam, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, các chủ thể khác chỉ có quyền sử dụng đất  nên các công trình nghiên cứu về sở hữu đất đai của Việt Nam chủ yếu xem xét, đánh  giá về sự phù hợp hoặc bất cập trong quy định của pháp luật về đất đai. NCS cho rằng,  theo định hướng phát triển của Việt Nam hiện nay thì việc quy định chế độ sở hữu toàn  dân về đất đai là cần thiết. Tuy nhiên, quy định của pháp luật chưa đạt được sự minh  bạch, cụ thể giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai và vì vậy, rất nhiều bất cập còn  tồn tại trong hoạt động thực tiễn về chuyển quyền và tặng cho quyền sử dụng đất tại  Việt Nam. Để đạt được sự minh bạch, cụ thể, pháp luật về đất đai của nước ta cần xác  

định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với từng loại đất (chẳng hạn như: pháp luật  cần công nhận sở hữu tư nhân cho công dân có đất ở hợp pháp. Quy định như vậy vẫn  đảm bảo định hướng phát triển xã hội lại vừa minh bạch và bảo đảm quyền, lợi ích hợp  pháp của các chủ thể và vẫn không ảnh hưởng gì đến quyền quy hoạch không gian  sống của Nhà nước nếu pháp luật quy định rằng Nhà nước luôn có quyền trưng mua  đất ở của các chủ thể khác vì lợi ích và sự phát triển chung của xã hội. 

Về quyền sử dụng đất, do sự khác biệt về sở hữu đất đai ở Việt Nam nên QSDĐ  không chỉ đơn nhất là một trong ba quyền của chủ sở hữu đại diện là Nhà nước, mà  QSDĐ còn tách ra khỏi quyền sở hữu và trở thành quyền sở hữu tư của người có  QSDĐ. Vì vậy, cùng một diện tích đất được xác định sẽ có hai chủ sở hữu là chủ sở 

hữu đất đai (Nhà nước) và chủ sở hữu QSDĐ (người sử dụng đất). QSDĐ tồn tại theo  một trong hai trạng thái: trong trạng thái là một quyền trong nội dung quyền sở hữu thì  QSDĐ chính là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất; trong  trạng thái là một loại tài sản thì QSDĐ bao hàm cả các quyền chiếm hữu, sử dụng và  định đoạt. Người sở hữu về QSDĐ có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu,  trong đó có các giao dịch về QSDĐ – quyền tài sản. Quyền này với nguồn gốc phát  sinh từ chủ sở hữu là Nhà nước nên luôn bị ràng buộc và chi phối bởi Nhà nước.  

Thứ hai, về bản chất của tặng cho tài sản. 

Hầu hết các công trình nghiên cứu ở nước ngoài hay trong nước đều có chung  nhận định: tặng cho tài sản, bao gồm động sản và bất động sản dù với tính chất khác  biệt hay đặc thù của mỗi loại tài sản khác nhau, với những hình thức và yêu cầu khác  nhau khi tặng cho, song tựu chung lại đều có chung bản chất là sự chuyển giao quyền  sở hữu tài sản từ người có tài sản cho người khác, người được chuyển giao đồng ý,  ưng thuận và không có đền bù.  

Thứ ba, về hợp đồng tặng cho tài sản. 

Vấn đề này được nhiều công trình nghiên cứu bao gồm cả hợp đồng tặng cho  tài sản nói chung và cả hợp đồng tặng cho tài sản là đất đai (QSDĐ) nói riêng. Theo  đó, nội dung của hợp đồng tặng cho tài sản cũng như hợp đồng tặng cho QSDĐ nói  riêng chỉ bao gồm quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển giao quyền sử 

dụng đất và phân tích đánh giá các quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của  các bên trong quan hệ này. Một số công trình nghiên cứu khác lại cho rằng, quyền và  

nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho tài sản là hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng. Trong đó, mỗi bên có những quyền, nghĩa vụ gì và ở phạm vi như thế nào lại hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên về các vấn đề như đối tượng  tặng cho, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng và các thỏa thuận khác. Theo đó,  nội dung của hợp đồng tặng cho bao gồm các điều khoản sau:  

– Đối tượng tặng cho: nhằm xác định đối tượng tặng cho của hợp đồng này là động  sản hay bất động sản, tài sản đó cụ thể bao gồm những gì, cơ sở pháp lý nào xác lập. – Chủ thể trong quan hệ tặng cho là ai, có được pháp luật cho phép hay không?  Người tặng cho có phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản tặng cho hay không? Người được tặng cho có đồng ý, ưng thuận nhận tài sản tặng cho hay không? – Điều kiện tặng cho: nhằm xác định cơ sở để các bên thỏa thuận và xác định về điều kiện tặng cho tài sản trong trường hợp là tặng cho tài sản thông thường hay tặng  cho có điều kiện. 

– Thời hạn thực hiện hợp đồng: nhằm xác định các bên phải thực hiện các nghĩa vụ đối với nhau từ thời điểm nào và trong khoảng thời gian là bao nhiêu. – Quyền và nghĩa vụ của các bên: được xác định theo quy định của pháp luật,  theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở dựa vào các yếu tố trên trong nội dung của hợp  đồng tặng cho tài sản và phải phù hợp với quy định của pháp luật. 

– Các thỏa thuận khác: nhằm xác định các thỏa thuận ngoài các vấn đề trên như:  Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng,… nhưng  phải đảm bảo các thỏa thuận này không được trái với quy định của pháp luật.  Thứ tư, về tặng cho QSDĐ. 

Một số công trình nghiên cứu ở Việt Nam nghiên cứu riêng về tặng cho QSDĐ.  Những kết quả khoa học mà NCS có thể kế thừa từ các công trình này có thể kể đến là:  Một là, ở một chừng mực nhất định, tiền đề lý luận về tặng cho QSDĐ, hợp đồng  tặng cho QSDĐ như: khái niệm, đặc điểm, bản chất của tặng cho QSDĐ, phân loại hợp đồng  tặng cho QSDĐ với một số loại hợp đồng khác, lược sử hình thành và phát triển của pháp luật  về tặng cho QSDĐ.  

Hai là, thực trạng các quy định pháp luật về tặng cho QSDĐ, hợp đồng tặng cho  QSDĐ, như: các quy định về chủ thể tặng cho QSDĐ, các quy định về đối tượng của tặng  cho QSDĐ, các quy định về hình thức, nội dung tặng cho QSDĐ, các quy định về quyền và  

nghĩa vụ của các bên về tặng cho QSDĐ, các quy định về điều kiện tặng cho QSDĐ và tặng  cho QSDĐ có điều kiện và các quy định liên quan bước đầu đã được nghiên cứu và làm sáng  tỏ thông qua việc phân tích các quy định của pháp luật thực định, lồng ghép là thực tiễn xét xử các tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ tại Tòa án. Những khó khăn, vướng mắc và  những rào cản trong thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ và giải quyết tranh chấp  tặng cho QSDĐ cũng đã được chỉ ra ở một số khía cạnh về chủ thể, về đối tượng, về thể thức  hợp đồng… và nhận diện được nguyên nhân của thực trạng đó.  

Ba là, một số công trình nghiên cứu đã đưa ra nhiều giải pháp cả về lý luận, pháp lý và  thực tiễn để thúc đẩy hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ. 

Do vậy, trong quá trình nghiên cứu đề tài Luận án, tác giả sẽ có sự tiếp thu, kế thừa những thành quả, các giá trị khoa học mà các nghiên cứu đã chỉ ra làm nền móng  cho việc tiếp tục nghiên cứu đề tài của mình về lý luận cũng như thực tiễn.  2.2. Những vấn đề còn bỏ ngỏ 

Nghiên cứu các giao dịch về QSDĐ trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân về đất  đai mà Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện ở Việt Nam thì việc tiếp thu các  nền tảng lý luận và pháp luật về tặng cho tài sản của các quốc gia trên thế giới – nơi mà  sở hữu tư nhân về đất đai chiếm ưu thế sẽ chỉ thể hiện được vấn đề mang tính khái  quát chung nhất về tặng cho, mà không thể nhận diện được những vấn đề mang tính  đặc thù về tặng cho QSDĐ. Ngay cả các công trình nghiên cứu ở Việt Nam trong thời  gian qua về tặng cho QSDĐ cũng cho thấy, phần lớn các công trình nghiên cứu lại tập  trung ở giai đoạn trước khi ban hành Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013. Sau  thời điểm này, các tài liệu nghiên cứu chủ yếu được thể hiện dưới dạng các bài viết  đăng tải trên các tạp chí trong nước, phản ánh những khía cạnh riêng lẻ của tặng cho  QSDĐ như: hợp đồng tặng cho tài sản, hợp đồng tặng cho QSDĐ, nhà ở. Điều đáng  lưu tâm hơn là hiện chưa có bất kỳ một công trình nghiên cứu riêng và chuyên sâu, toàn diện về tặng cho QSDĐ ở.  

Khách quan có thể khẳng định rằng, một công trình nghiên cứu toàn diện, tập  trung và mang tính chuyên sâu về tặng cho QSDĐ ở với nền tảng cơ sở lý luận là các  học thuyết, các giả thuyết, đặt trong mối quan hệ tác động, chi phối bởi các điều kiện  chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sử và hội nhập quốc tế, tổng kết, đánh giá về hệ thống  pháp luật điều chỉnh tặng cho QSDĐ đặt trong mối quan hệ đan xen với các luật  

chuyên ngành khác nhau… thì thực sự chưa có một công trình nghiên cứu nào với các  nội dung bao trùm nêu trên. Bởi lý do đó, trong Luận án này, tác giả nghiên cứu một  số vấn đề chuyên sâu sau đây:  

Thứ nhất, dưới khía cạnh lý luận: cần phải làm rõ được bản chất của đất ở và  cách thức xác định là đất ở bao gồm đất ở và những công trình nào xây dựng trên đất  được xác định là một phần không thể tách rời với đất ở để có cơ sở xác định đối tượng  được tặng cho quyền sử dụng. Làm rõ được cơ sở xác lập QSDĐ ở của hộ gia đình, cá  nhân khác gì với loại đất khác của các tổ chức, doanh nghiệp. Thời điểm phát sinh  QSDĐ ở hợp pháp và các tài sản là các công trình trên đất với tính cách là phục vụ cho  mục đích để ở làm cơ sở cho việc phân loại QSDĐ ở được tặng cho. Đặc biệt, chúng  có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định tài sản tặng cho là đối tượng trong hợp đồng  tặng cho có vô hiệu hay không? 

Thứ hai, cơ sở lí luận và thực tiễn của điều chỉnh pháp luật đối với tặng cho  QSDĐ ở. Pháp luật về tặng cho QSDĐ ở chịu sự tác động, chi phối bởi các yếu tố nào? Tiêu chí cho việc đánh giá một hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động tặng cho  QSDĐ ở có hiệu quả trong đời sống kinh tế xã hội? 

Thứ ba, dưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn thực thi: nghiên cứu pháp luật về tặng cho QSDĐ ở phải được đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật có mối liên hệ trực  tiếp, đan xen, tác động và chi phối tới chúng như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật  Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Hộ tịch,  Luật Hôn nhân và gia đình… Làm rõ được mức độ chi phối, điều chỉnh của mỗi ngành  luật cụ thể tới từng vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền tặng cho QSDĐ ở như: chủ thể, đối tượng, điều kiện, phạm vi của tặng cho; quyền và nghĩa vụ của các bên trong  quan hệ tặng cho, quy trình, thủ tục và trách nhiệm của hệ thống cơ quan công quyền  trong việc thẩm định, cho phép, thanh tra, giám sát quá trình tặng cho và xử lý khi có  hành vi sai phạm. 

Thứ tư, làm rõ được những vấn đề pháp lý và thực tế của hợp đồng tặng cho  QSDĐ ở khi thực hiện đã và đang gặp phải những bất cập, vướng mắc. Cụ thể:  – Xác định tài sản là QSDĐ ở là đối tượng trong hợp đồng tặng cho QSDĐ chỉ là QSDĐ ở hay bao gồm cả các tài sản trên đất? Khi nào chúng là tài sản đồng thời  không thể tách rời trong quan hệ tặng cho? Khi nào QSDĐ ở là đối tượng tặng cho  

song tài sản trên đất lại không thuộc đối tượng tặng cho? Có hay không đặt ra vấn đề vô hiệu từng phần hay vô hiệu toàn bộ trong hợp đồng tặng cho khi có mâu thuẫn bất  đồng xảy ra?  

– Chủ thể trong quan hệ tặng cho QSDĐ là hộ gia đình bao gồm nhiều thành  viên có đồng QSDĐ ở song trên giấy chứng nhận QSDĐ chỉ ghi tên chủ hộ mà không  ghi đầy đủ thành viên nào có QSDĐ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Người  nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam, Người không quốc tịch đang sinh sống  tại Việt Nam, các Doanh nghiệp, tổ chức nước ngoài đang đầu tư hoặc làm việc tại  Việt Nam… có phải là chủ thể được thụ hưởng quyền tặng cho có điều kiện? 

– Về đối tượng tặng cho: có hay không việc mở rộng đối tượng tặng cho trong  điều kiện Luật Đất đai mới ra đời với nhiều sự thay đổi về phương thức xác lập QSDĐ  nhằm phá bỏ tính khiên cưỡng trong việc “chỉ định” các “địa chỉ” cố định được tặng  cho hiện nay.  

– Quy định về đăng ký QSDĐ là bắt buộc và đăng ký tài sản trên đất không bắt  buộc hiện hay đã và đang gây ra hệ lụy gì khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở? Hợp  đồng tặng cho QSDĐ ở vô hiệu trong những trường hợp nào?Khi nào một QSDĐ ở hợp pháp song lại không là đối tượng được phép tặng cho? Có hay không việc ràng  buộc đối tượng thụ hưởng QSDĐ ở trong quan hệ tặng cho này? 

– Tặng cho QSDĐ ở với phương diện là một quan hệ nghĩa vụ giữa bên tặng cho  và bên nhận tặng cho phát sinh từ hợp đồng tặng cho QSDĐ ở. Cách tiếp cận này nhằm  xác định quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể và xác định quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho QSDĐ ở. 

– Thời điểm xác lập chuyển giao QSDĐ ở từ bên tặng cho sang bên nhận tặng  cho theo quy định của pháp luật hiện nay đã phù hợp với thực tiễn chưa? Pháp luật  phải xác định thời điểm nào được tính là thời điểm chuyển giao QSDĐ ở giữa các  bên tham gia giao dịch, và tránh xảy ra bội tín (tranh chấp) do giá đất biến động theo  thị trường, hay sự thay đổi ý chí của các bên tham gia giao dịch? Có thể coi thời  điểm “thống nhất ý chí” giữa các bên tham gia quan hệ tặng cho là thời điểm chuyển  giao QSDĐ ở sang cho bên nhận tặng cho hay không? 

– Cần phải cẩn trọng nhằm phòng ngừa những giao dịch bất hợp pháp để tẩu  tán tài sản, trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ với chủ thể khác thông qua giao dịch  

tặng cho.  

Thứ năm, với những vấn đề thực tế phát sinh theo chiều hướng trái chiều, tiêu  cực, biểu hiện là các sai phạm của các chủ thể khi thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ  ở, kéo theo những hệ lụy của chúng đối với nền kinh tế, xã hội, luận án tập trung làm  rõ tính tất yếu khách quan của việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ ở 

nói riêng và tặng cho QSDĐ nói chung trong tổng thể pháp luật chuyên ngành và pháp  luật khác có liên quan. Để vấn đề hoàn thiện pháp luật mang tính dự liệu và tính khả thi cao, luận án đặc biệt đặt ra các yêu cầu và xây dựng các tiêu chí để một hệ thống  pháp luật về tặng cho QSDĐ ở có hiệu quả, phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của  đất nước, với thể chế kinh tế thị trường và thích ứng tốt với xu thế hội nhập. 

Phần 3 

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ GIẢI THUYẾT NGHIÊN CỨU 

3.1. Lý thuyết nghiên cứu 

3.1.1. Lý thuyết về vật quyền  

Theo lý thuyết về “vật quyền”, chủ sở hữu có toàn quyền đối với tài sản hay nói  cách khác quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là tuyệt đối và mọi người phải tôn  trọng. Trong lý thuyết về “vật quyền”, người có vật quyền được trực tiếp thi hành,  ngay lập tức, không vấp phải sự cản trở nào khác trên tài sản là đối tượng của  quyền.Quyền sở hữu là vật quyền quan trọng nhất và là trung tâm của hệ thống vật  quyền. Xét về cả ngôn ngữ và mặt pháp lý, câu nói “tôi có quyền sở hữu ngôi nhà” là  một câu nói có nghĩa hoàn chỉnh, thể hiện hoàn toàn được mối quan hệ giữa người chủ sở hữu và vật (ngôi nhà) mà không phải thêm một ai khác vào câu nói đó5. Quan điểm  này cũng được nhiều học giả tại Việt Nam thừa nhận, theo đó thừa nhận khái niệm  “vật quyền” cần được hiểu theo nghĩa rộng, đó là quyền của một chủ thể bằng hành vi  của mình tác động trực tiếp lên tài sản theo ý chí của mình mà không bị cản trở bởi bất  kỳ người nào khác trong xã hội, nhằm thỏa mãn những nhu cầu, lợi ích của mình6. Tuy  nhiên, QSDĐ như đã phân tích ở những phần trên, bản thân nó là một loại quyền tài  sản phái sinh từ quyền sở hữu đất, tuy có sự độc lập với quyền sở hữu đất nhưng bản  thân QSDĐ luôn tồn tại những giới hạn đối với chủ sở hữu. Giới hạn này xuất phát từ việc chủ sở hữu đối với đất đai là toàn dân và đại diện là Nhà nước. Với tư cách là đại  diện chủ sở hữu, Nhà nước có các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, bao gồm:  quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, trên thực tế, để thực  hiện quyền của chủ sở hữu, Nhà nước đã tách quyền sử dụng thành một quyền tài sản  riêng biệt và trao cho người sử dụng đất như một loại tài sản để người sử dụng đất  quản lý, khai thác và sử dụng đất thay cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó, việc tách QSDĐ  ra khỏi quyền của chủ sở hữu đất và trao cho một chủ thể khác theo pháp luật Việt  Nam không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu đất mất đi quyền sử dụng của mình. Chính  vì lẽ đó, khác với tặng cho các tài sản khác, trong việc tặng cho QSDĐ nói chung và  QSDĐ ở nói riêng, bên cạnh người tặng cho (người sử dụng đất sở hữu QSDĐ) và  

5John. E. C. Brierley, Cases and Materials Relating to Civil Law Property IA, McGill University, 1997, p. viii. 6 Lê Đăng Khoa, Khái niệm vật quyền và quy định về vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam, Đại học Kiểm  sát Hà Nội, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID=201 

người nhận tặng cho, Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất là chủ thể cũng có  quyền sở hữu đối với QSDĐ cũng chịu ảnh hưởng. Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi của  mình, Nhà nước đã có những quy định nhằm hạn chế tặng cho QSDĐ của người sử dụng đất, tiêu biểu như không cho phép người sử dụng đất tặng cho QSDĐ thuộc một  số loại đất cụ thể (đất cảng hàng không, sân bay dân dụng; đất Nhà nước giao không  thu tiền sử dụng đất; đất Nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm…) hoặc có những  quy định hạn chế về đối tượng được nhận tặng cho như quy định không cho phép tặng  cho QSDĐ cho người nước ngoài hoặc quy định những trường hợp không được nhận  tặng cho QSDĐ (Điều 191 Luật đất đai năm 2013) hoặc quy định các điều kiện để 

được phép tặng cho QSDĐ (Điều 192 Luật Đất đai năm 2013)… Trong khi đó, việc  tặng cho các tài sản khác không có những hạn chế kể trên. 

3.1.2. Lý thuyết về hợp đồng 

Cũng giống như tất cả các hợp đồng khác, lý thuyết về hợp đồng là cơ sở đầu  tiên cho việc xây dựng các quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho tài sản. Việt Nam  là quốc gia thuộc hệ thống pháp luật Civil law, do đó các lý thuyết về hợp đồng được  áp dụng tại Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng của hệ thống này. Khái niệm hợp đồng  trong hệ thống Civil law bị chi phối bởi ba nguyên tắc: “Thứ nhất, hợp đồng được xem  là kết quả chung của sự gặp gỡ ý chí của các bên trong hợp đồng. Thứ hai đó là pháp  luật do các bên lập ra để ràng buộc chính các bên trong hợp đồng. Vì sự ràng buộc của  hợp đồng không chỉ là hiệu lực pháp lý được dự liệu bởi các bên, mà nó còn là hiệu  lực được đảm bảo bởi pháp luật, bởi tập quán hoặc bởi yêu cầu của nguyên tắc thiện  chí, nhằm xác lập trách nhiệm thực thi hợp đồng phù hợp với bản chất của hợp đồng.  Nguyên tắc thứ ba là tự do hợp đồng: các bên được tự do, trong phạm vi giới hạn của  luật công và trật tự công cộng để tạo ra loại hợp đồng mà họ muốn, thậm chí điều đó  có thể là vô lý theo cách nhìn nhận của người khác”7. Cả ba nguyên tắc trên đều được  phản ánh rõ trong việc xây dựng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho tài  sản nói chung và hợp đồng tặng cho tài sản là QSDĐ ở nói riêng. Cụ thể: 

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho QSDĐ ở là kết quả của sự gặp gỡ và biểu đạt ý chí  của các bên (bên tặng cho và bên nhận tặng cho) về tài sản là QSDĐ ở. Khởi nguồn  

7 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học,  Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, trang 10. 

của việc tạo lập hợp đồng này là sự thể hiện ý chí một cách chủ động của bên có QSDĐ ở nhằm thông qua hợp đồng để chuyển giao QSDĐ ở đó cho một chủ thể khác  (bên nhận tặng cho). Khi có sự đồng ý, ưng thuận của người được tặng cho về việc  nhận QSDĐ ở đó thì hợp đồng tặng cho QSDĐ ở được thiết lập. 

Thứ hai, hợp đồng tặng cho QSDĐ ở là cơ sở để ràng buộc các bên trong việc  thực hiện những cam kết, thỏa thuận thể hiện trong hợp đồng.  

Các cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng buộc các bên phải thực hiện chủ yếu  tập trung ở những điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp  đồng tặng cho QSDĐ ở. Thông thường với bên tặng cho QSDĐ ở thì nghĩa vụ là  chuyển giao QSDĐ ở và tài sản trên đất là nhà ở, công trình xây dựng trên đất ở đó  (nếu có); còn với bên được tặng cho QSDĐ ở trong hợp đồng này thì cùng với quyền  được thụ hưởng trong hợp đồng này là QSDĐ ở cùng với các tài sản trên đất nếu có thì  ở một khía cạnh khác, nghĩa vụ của bên nhận tặng cho được biểu đạt bằng việc đồng ý,  ưng thuận nhận QSDĐ ở nhằm đáp ứng mong muốn, nguyện vọng của bên tặng cho và  thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính về tặng cho theo quy định của pháp luật để làm cho giao dịch tặng cho có liệu lực pháp luật. Hợp đồng tặng cho QSDĐ ở chỉ ràng  buộc được các bên khi hợp đồng đã phát sinh hiệu lực, còn tại thời điểm hợp đồng  chưa phát sinh hiệu lực thì các bên tặng cho và bên được tặng cho đều có quyền thay  đổi ý chí của mình trong việc giao kết, thực hiện hợp đồng. 

Thứ ba, nguyên tắc thứ ba là tự do hợp đồng. 

Đây là nguyên tắc đặc trưng của đại đa số các hợp đồng trong giao lưu dân sự,  thương mại, trong đó có hợp đồng tặng cho QSDĐ ở. Sự tự do được biểu hiện ở khía  cạnh: tự do lựa chọn chủ thể tham gia, tự do quyết định phạm vi và giới hạn của tài sản  tặng cho, tự do thiết lập các điều khoản nhằm rằng buộc hay đưa ra các điều kiện nhất  định để đảm bảo cho giao dịch được thực hiện trên cơ sở phù hợp với pháp luật.  Trong giới hạn của hợp đồng tặng cho QSDĐ ở, nguyên tắc tự do hợp đồng cho phép  bên tặng cho được quyền lựa chọn ai là chủ thể được tặng cho trong số các chủ thể được pháp luật cho phép; tự do quyết định tặng cho toàn bộ hay một phần tài sản là  QSDĐ ở cho bên nhận tặng cho, quyết định chủ thể được nhận tặng cho là một hay  nhiều người… Còn đối với bên được tặng cho, nguyên tắc tự do hợp đồng được thể 

hiện ở chỗ, bên được tặng cho được tự do thể hiện ý chí trong việc nhận hay không  

nhận QSDĐ ở là tài sản tặng cho. Tuy nhiên, cần phải nhận thấy rằng, bị giới hạn bởi  chủ sở hữu là Nhà nước đối với đất đai nên nguyên tắc tự do hợp đồng đối với các giao  dịch tài sản là QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng đều bị giới hạn hơn so  với các giao dịch tài sản khác. 

3.1.3. Lý thuyết về sự tặng cho không có đền bù của tặng cho tài sản Như đã phân tích trong phần tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước và  nước ngoài, cũng như pháp luật của một số quốc gia trên thế giới cho thấy, điểm chung  nhất của tặng cho tài sản nói chung, cũng là tặng cho QSDĐ ở nói riêng đều mang tính  chất không có đền bù. Không như các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,  góp vốn hay thế chấp QSDĐ ở đều được biểu hiện của một sự trao đổi QSDĐ ở để nhận về một đại lượng vật chất (một khoản tiền) tương ứng với giá trị của QSDĐ ở tại  thời điểm thực hiện giao dịch – trao đổi ngang giá. Trái lại, giao dịch tặng cho, bên  tặng cho trao QSDĐ ở cho bên nhận tặng cho mà không nhận về bất kỳ khoản lợi ích  vật chất nào, một sự tự nguyện “dâng hiến” QSDĐ ở của mình cho một chủ thể khác  mà mình mong muốn. Giao dịch này không bị chi phối, tác động bởi bất kỳ yếu tố vật  chất hay kinh tế thị trường nào (loại trừ những giao dịch tặng cho bất hợp pháp để trục  lợi). Chính yếu tố không đền bù của hợp đồng tặng cho tài sản chi phối toàn bộ các  quy định liên quan đến hợp đồng này như các quy định về tỷ lệ tài sản tặng cho8, bảo  lưu quyền hưởng dụng, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức9 hay quyền đòi lại tài sản tặng  cho, huỷ bỏ việc tặng cho tài sản10. 

3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu 

Câu hỏi nghiên cứu 1: Tặng cho QSDĐ ở là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển QSDĐ ở? 

Giả thuyết nghiên cứu: Tặng cho QSDĐ ở là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển quyền sử dụng đất bởi: QSDĐ ở là một tài sản, được trị giá thành tiền và được  quyền lưu thông trên thị trường thông qua các giao dịch chuyển QSDĐ. Tuy nhiên,  khác với các giao dịch khác như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp  vốn đều là những giao dịch có đền bù, song giao dịch tặng cho QSDĐ nói chung và  QSDĐ ở nói riêng là không có đền bù.  

8 Điều 913 Bộ luật Dân sự Pháp. 

9 Điều 949 Bộ luật Dân sự Pháp. 

10Điều 953 Bộ luật Dân sự Pháp. 

Câu hỏi nghiên cứu 2: Tặng cho QSDĐ ở có đặc điểm gì cần phải lưu ý hơn khi  thực hiện các đối với các chủ thể và đối với các cơ quan chức năng? Giả thuyết nghiên cứu: QSDĐ ở không chỉ thuần túy chỉ là mảnh đất mà thông  thường còn gắn liền với nhà, công trình xây dựng phục vụ cho đời sống con người.  QSDĐ ở thường gắn với chủ thể sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân, gắn với nhiều  thế hệ cùng tạo lập, cùng sinh sống trên đất đó, gắn với tài sản vợ chồng. QSDĐ ở và  tài sản trên đất trong nhiều trường hợp không cùng một chủ sở hữu và sử dụng hợp  pháp và có tài sản đã được đăng ký, tài sản chưa được đăng ký.Vì vậy, khi thực hiện  giao dịch QSDĐ ở phải chú trọng tới tất cả các yếu tố này để phòng ngừa những tranh  chấp, bất đồng xảy ra. 

Câu hỏi nghiên cứu 3: Tặng cho QSDĐ ở có vai trò gì trong đời sống kinh tế,  xã hội? 

Giả thuyết nghiên cứu: Ghi nhận tặng cho QSDĐ ở trước hết là tôn trọng quyền  tài sản của người có quyền sở hữu; thể hiện sự tương thân, tương ái và tinh thần chia  sẻ, đoàn kết giữa con người với con người, con người với cộng đồng xã hội; đảm bảo  cho QSDĐ ở được luân chuyển một cách linh hoạt và có hiệu quả, nâng cao hệ số sử 

dụng đất trong nền kinh tế thị trường.  

Câu hỏi nghiên cứu 4: Cấu trúc pháp luật điều chỉnh tặng cho QSDĐ ở bao gồm  những bộ phận nào? 

Giả thuyết nghiên cứu: Là một mảng pháp luật rộng lớn gồm cả pháp luật nội  dung và pháp luật hình thức, cả pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành, cùng  hướng tới điều chỉnh các nội dung cơ bản như: chủ thể, đối tượng, điều kiện, hình thức  và hiệu lực, giải quyết tranh chấp và các quy định khác về tặng cho QSDĐ ở.  

Câu hỏi nghiên cứu 5: Pháp luật về tặng cho QSDĐ ở bị tác động, chi phối bởi  yếu tố nào?  

Giả thuyết nghiên cứu: Pháp luật về tặng cho QSDĐ ở bị tác động, chi phối bởi  Nhà nước với vai trò chủ sở hữu đại diện; bởi nền kinh tế thị trường và xu thế hội nhập  và bởi chính tính đặc thù của tài sản tặng cho là QSDĐ ở.  

Câu hỏi nghiên cứu 6: Thực trạng pháp luật về tặng cho QSDĐ ở hiện nay ra sao? Giả thuyết nghiên cứu: Khung pháp luật chung về tặng cho tài sản là tương đối  cụ thể, đầy đủ. Song khung pháp luật về tặng cho tài sản là QSDĐ ở thì quy định còn  

nhiều bất cập, nhiều khoảng trống và nhiều quy định thiếu cụ thể, rõ ràng. Câu hỏi nghiên cứu 7: Thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ ở hiện  nay ra sao?  

Giả thuyết nghiên cứu: Thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ ở hiện  còn nhiều vướng mắc, nhiều rào cản và khó khăn, có nguy cơ phát sinh nhiều tranh  chấp, bất đồng.  

Câu hỏi nghiên cứu 8: Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc và tranh  chấp, bất đồng trong thực tiễn thực thi pháp luật về tặng cho QSDĐ ở là gì? Giả thuyết nghiên cứu: Do hệ thống pháp luật còn nhiều quy định chưa phù hợp  và chưa rõ ràng; thực tiễn thực thi chưa nghiêm và chưa đạt hiệu quả. Câu 9: Có hay không sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật về tặng cho  QSDĐ ở?  

Giả thuyết nghiên cứu: rất cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về tặng cho  QSDĐ ở trong thời gian tới.  

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 

Tặng cho tài sản là động sản và bất động sản là chế định quan trọng trong hệ thống luật tư của các quốc gia trên thế giới, trong đó, tặng cho bất động sản là đất đai,  nhà ở thường được định chế cụ thể và chú trọng hơn so với các loại tài sản khác. Ở Việt Nam, tặng cho bất động sản là đất đai được biểu hiện dưới dạng tặng cho quyền –  quyền sử dụng đất với tính cách là một tài sản. Trong các QSDĐ được phép tặng cho  theo pháp luật đất đai hiện hành thì tặng cho QSDĐ ở được thực hiện thường xuyên,  liên tục và chiếm ưu thế trong đời sống xã hội.  

Tặng cho QSDĐ ở là một trong các hình thức chuyển QSDĐ trong các giao lưu  dân sự được cả pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thừa  nhận và quy định. Bị chi phối bởi hình thức sở hữu toàn dân mà Nhà nước với vai trò  là chủ sở hữu đại diện và bởi chính tính chất đặc thù của QSDĐ ở nên tặng cho QSDĐ  ở ngoài các đặc điểm chung của tặng cho tài sản, tặng cho QSDĐ thì chúng có nhiều  đặc thù so với các QSDĐ khác. Chính sự đặc thù này đòi hỏi pháp luật điều chỉnh tặng  cho QSDĐ ở phải nhận diện được một cách chính xác, cụ thể để quy định một cách đầy đủ và toàn diện trên cơ sở nhận diện các yếu tố tác động khách quan, chủ quan  nhằm đảm bảo cho giao dịch tặng cho QSDĐ ở được vận hành một cách thuận lợi, trôi  chảy trên cơ sở tôn trọng quyền của người có QSDĐ ở hợp pháp và vẫn thể hiện được  vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai.  

CHƯƠNG 2 

LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 

2.1. Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất ở 

2.1.1. Khái niệm tặng cho tài sản 

2.1.1.1. Khái niệm tài sản 

Khái niệm tài sản được hình thành trong xã hội xuất hiện cùng lúc khi loài người  bắt đầu có ý thức tư hữu đối với các loại tài nguyên thiên nhiên. Thông qua việc chiếm  hữu các loại tài nguyên thiên nhiên của thế giới vật chất, xã hội loài người đã hình thành  và phát triển cho đến ngày nay. Trong xã hội hiện đại, tài sản trở thành công cụ của đời  sống xã hội, là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật và các phát minh của  con người, tài sản trên thực tế được tồn tại ở rất nhiều dạng khác nhau, vô cùng phong  phú và đa dạng, không chỉ bó gọn trong các loại tài nguyên thiên nhiên. Theo đó, khái  niệm tài sản có thể được hiểu là bất cứ thứ gì có giá trị nằm trong sự chiếm hữu của một  chủ thể. Phạm vi của khái niệm tài sản luôn được mở rộng, không có giới hạn và luôn  được bồi đắp thêm bằng những giá trị mới mà con người khám phá và nhận thức ra. Tuy  nhiên, về bản chất tài sản vẫn được hiểu chung là các của cải, công cụ được sử dụng vào  các mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng phục vụ lợi ích cho con người và do đó được con  người hướng tới chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. 

Từ hàng nghìn năm nay, pháp luật về tài sản đã được các quốc gia xây dựng và  hình thành dựa trên tập quán, lối suy nghĩ và hành vi của người dân mỗi quốc gia. Luật  tài sản phương Tây có khởi nguồn từ cổ Luật La Mã.Từ cuộc cách mạng công nghiệp  cuối thế kỷ XVII, người ta đã tạo ra các quy định và thiết chế mới về tài sản để đáp  ứng nhu cầu của nền kinh tế tư bản, mà vẫn dựa trên tư duy cổ xưa, mang đậm dấu ấn  của luật tục. Hiện nay, luật tư được các học giả thừa nhận là một ngành luật cơ bản và  Luật dân sự là hệ thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan tới con người và  quan hệ của con người với nhau liên quan đến tài sản.Trong các hệ thống pháp luật,  thông thường mượn khái niệm tài sản và các quy định về tài sản từ Luật La Mã để giải  quyết các mối quan hệ đó. Mỗi nước lại có một sự nhìn nhận và quan điểm pháp lý về tài sản khác nhau. Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam: “Tài sản là của cải vật chất  

dùng vào mục đích sản xuất hoặc mục đích tiêu dùng”11. Pháp luật Dân sự Việt Nam  trên cơ sở vận dụng có chọn lọc những thành tựu của các hệ thống pháp luật tiên tiến  trên thế giới, đồng thời kế thừa có sáng tạo trong quá trình phát triển của mình qua các  thời kỳ đã định nghĩa: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao  gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và  tài sản hình thành trong tương lai”.12Theo quy định này thì tài sản được liệt kê khép  kín chỉ tồn tại ở một trong bốn hình thái là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 

– Tài sản là vật ở đây được hiểu tài sản tồn tại dưới hình thái là một bộ phận của  thế giới vật chất, tồn tại khách quan mà con người có thể cảm nhận bằng các giác quan  của mình. Tuy nhiên, không phải vật nào cũng trở thành tài sản, vật chỉ trở thành tài  sản khi nó trở thành đối tượng trong các quan hệ pháp luật và là đối tượng con người  có thể kiểm soát và chiếm hữu. Những vật mà con người không thể kiểm soát, chiếm  hữu được nó thì cũng đồng nghĩa con người không thể tác động, định đoạt và sử dụng  được nó, có thể lấy ví dụ như: mặt trời, mặt trăng… Bên cạnh đó, pháp luật Việt Nam  quy định tài sản là “vật” mà không quy định phải là “vật có thực”. Điều này khiến mở rộng khái niệm tài sản là vật có thể đang tồn tại ở hiện thực hoặc vật chắc chắn được  hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, theo quan điểm của tác giả, vật để trở thành  tài sản trong quan hệ pháp luật thì nó còn phải có khả năng lưu thông dân sự, theo đó  nó phải xác định được giá trị trao đổi của mình, được khai thác và sử dụng để đáp ứng  nhu cầu vật chất và tinh thần của con người. 

– Tài sản là tiền.  

Tiền theo kinh tế chính trị học là vật ngang giá chung được sử dụng làm thước  đo giá trị của các loại tài sản khác. Một tài sản được coi là tiền khi nó được Nhà nước  thừa nhận có giá trị và cho phép lưu hành trên thức tế. Tiền dùng để trao đổi lấy hàng  hóa và dịch vụ nhằm thỏa mãn bản thân và mang tính dễ thu nhận (nghĩa là mọi người  đều sẵn sàng chấp nhận sử dụng)13. Tiền khác với các loại vật là tài sản khác ở một số đặc điểm như sau: 

11 Từ điển Bách khoa Việt Nam (2010), Nxb. Từ điển Bách khoa, Hà Nội, trang 127. 

12 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

13 Bách khoa toàn thư mở Wikipedia, Tiền, https://vi.wikipedia.org/wiki/Tiền.

+ Đối với vật, con người có thể trực tiếp khai thác, sử dụng và hưởng các lợi ích  từ chính vật đó như dùng xe để đi lại, dùng quần áo để mặc… còn đối với tiền, con  người không thể khai thác công dụng trực tiếp từ chính bản thân tiền mà chỉ có thể sử dụng gián tiếp thông qua việc thanh toán, trao đổi. Bên cạnh đó, tiền còn có tác dụng  tích lũy tài sản và là công cụ giúp định giá, đo lường các loại tài sản khác. 

+ Vật có thể do nhiều chủ thể khác nhau tạo ra nhưng tiền chỉ do Nhà nước độc  quyền phát hành, thuộc về quyền chủ quyền của mỗi quốc gia. 

+ Vật được xác định bằng đơn vị đo lường số lượng, còn tiền ngoài số lượng  còn được xác định thông qua mệnh giá. 

+ Chủ sở hữu vật có toàn quyền tiêu hủy, thay đổi về hình dáng, chức năng, cải  tiến vật thuộc sở hữu của mình nhưng đối với tiền thì không. 

– Tài sản là giấy tờ có giá. Về cơ bản, giấy tờ có giá được hiểu là những loại  giấy tờ trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao dịch dân sự, giấy  tờ có giá hiện nay tồn tại dưới nhiều dạng khác nhau như séc, cổ phiếu, trái phiếu, hối  phiếu… Cần lưu ý, các loại giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài  sản như giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, giấy đăng ký xe… không  phải là giấy tờ có giá. Do các loại giấy tờ này chỉ là công cụ để Nhà nước ghi nhận  quyền sở hữu đối với tài sản nhằm quản lý và bảo đảm quyền của chủ sở hữu, không  nhằm mục đích thanh khoản. Vì vậy, bản thân các loại giấy tờ này không trị giá được  bằng tiền, việc đơn thuần chuyển giao các loại giấy tờ này mà không thực hiện đăng  ký sẽ không làm phát sinh việc chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản nó ghi nhận.  Qua đó có thể thấy, một số thuộc tính để phân biệt giấy tờ có giá với các loại tài sản  khác bao gồm: Thứ nhất, về mặt hình thức, giấy tờ có giá là một chứng chỉ được lập  theo hình thức, trình tự luật định; thứ hai, về nội dung, giấy tờ có giá xác nhận quyền  tài sản của một chủ thể xác định và quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo hộ; thứ ba, bản thân giấy tờ có giá có tính thanh khoản và là công cụ có thể chuyển nhượng  trực tiếp quyền tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. Đây là thuộc tính phân biệt  các loại giấy tờ ghi nhận quyền tài sản khác với giấy tờ có giá. 

– Tài sản là quyền tài sản. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền  tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền  sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác”. Theo đó, quyền tài sản để trở thành tài sản phải trị giá được bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự.  Quyền tài sản ở đây là các quyền của chủ thể hay các hành vi được phép của chủ thể  được xác định trong quan hệ pháp luật nhất định và được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.  Theo đó, chủ thể có quyền tài sản được thực hiện các hành vi nhất định và việc được  phép thực hiện các hành vi này được phép chuyển nhượng và định giá được thành tiền. 

Như vậy, tài sản là QSDĐ, một loại tài sản được biểu hiện dưới dạng “Quyền” được pháp luật Việt Nam bảo hộ, được trị giá thành tiền và hoàn toàn có quyền được  chuyển giao trong giao lưu dân sự, thương mại; được quyền định đoạt quyền tài sản  này theo ý chí và mục đích của người có quyền tài sản, trong đó, tặng cho QSDĐ ở  cũng là một phương thức chuyển giao tài sản được biểu hiện dưới dạng “quyền tài  sản”.  

2.1.1.2. Khái niệm tặng cho tài sản 

Theo Từ điển Tiếng Việt năm 2004 của Viện Ngôn ngữ học, “tặng” được hiểu  là “cho, trao cho để khen ngợi, khuyến khích hoặc tỏ lòng quý mến”14. Như vậy có thể hiểu việc tặng là một hình thức cho nhằm các mục đích khen ngợi, khuyến khích hoặc  tỏ lòng quý mến, không vì các mục đích thương mại, tiêu dùng hoặc sinh hoạt  khác.Bên cạnh đó, khái niệm “cho” được hiểu là “Chuyển cái sở hữu của mình sang  người khác mà không đổi lấy gì cả”15. Qua hai khái niệm này, có thể hiểu việc “tặng  cho” là việc chuyển cái sở hữu của mình cho người khác mà không đổi lấy gì cả nhằm  mục đích khen ngợi, khuyến khích hoặc tỏ lòng quý mến. 

Khái niệm trên cũng tương tự cách định nghĩa trong nhiều cuốn từ điển khác  như “tặng cho là để tỏ lòng quý mến”16 hay “tặng cho là trao cho để khen ngợi, khuyến khích để tỏ lòng quý mến”17 hoặc “Tặng cho là chuyển hẳn cho người khác dùng cái  của mình có mà không lấy lại cái gì”18. Có thể thấy, dưới góc độ thông thường, khái  niệm tặng cho có đối tượng rất rộng có thể bao gồm đối tượng là tài sản và không tài  sản (hành vi) và là hành vi đơn phương từ phía người tặng cho. 

Mặt khác, dưới góc độ pháp lý, tặng cho là một quyền năng của chủ sở hữu đối  với tài sản, thuộc nhóm quyền định đoạt tài sản do quyền sở hữu tài sản được chuyển  

14 Từ điển Tiếng Việt năm 2004, Viện Ngôn ngữ học, Nxb. Đà Nẵng, trang 165. 

15 Từ điển Tiếng Việt năm 2004, Viện Ngôn ngữ học, Nxb. Đà Nẵng, trang 895. 

16 Từ điển Tiếng Việt (Văn Tân, 1967), Nxb. Khoa học xã hội, trang 920. 

17 Viện Ngôn ngữ học: Từ điển Tiếng Việt (Hoàng Phê chủ biên), Nxb. Đà Nẵng, 1998, trang 863. 18 Viện Ngôn ngữ học: Từ điển Tiếng Việt (Nguyễn Như Ý chủ biên), Nxb. Giáo dục, Hà Nội, 1998, trang 562. 

từ người tặng cho sang người được tặng cho19. Việc tặng cho có thể được thực hiện bởi  chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền hoặc được ủy quyền  theo quy định của pháp luật. Theo đó, khái niệm tặng cho dưới góc độ pháp lý có thể hiểu là một hình thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu, theo đó chủ sở hữu – người có  đủ năng lực hành vi dân sự trực tiếp hoặc ủy quyền việc thực hiện chuyển giao quyền  sở hữu tài sản của mình cho người được tặng cho theo các trình tự, thủ tục do pháp  luật quy định.  

Nghiên cứu pháp luật của một số quốc gia trên thế giới cho thấy, đại đa số quốc  gia ghi nhận tặng cho tài sản là hành vi của một chủ thể có quyền sở hữu tài sản chuyển  tài sản đó cho người khác và được người được tặng cho đồng ý. Biểu hiện của hành vi  đó được thể hiện thông qua hợp đồng hoặc chứng thư. Cụ thể, Bộ luật Dân sự Pháp quy  định: “Một người chỉ có thể định đoạt tài sản của mình mà không yêu cầu đền bù bằng  cách lập chứng thư tặng cho hoặc di chúc”20. Tiếp đó, Bộ luật ghi nhận: “Chứng thư  tặng cho là văn bản theo đó bên tặng cho từ bỏ ngay lập tức và vĩnh viễn tài sản tặng cho  cho bên được tặng và bên được tặng cho đồng ý nhận”21. Cùng quan điểm tương đồng  này, Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan quy định: “Tặng cho là một hợp đồng  trong đó một người gọi là người cho, chuyển một tài sản của chính mình cho một người  khác, gọi là người nhận mà không lấy tiền và người nhận nhận tài sản đó”22. 

Ở Việt Nam, tặng cho tài sản cũng được ghi nhận từ rất sớm trong pháp luật  dân sự Việt Nam. Ngay từ Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931 đã quy định: “Sinh thời tặng  dữ là một khế ước do bên tặng chủ hiện thời bỏ của ra, mà bên thu tặng nhận lấy”23.  Hay trong Bộ Dân luật Trung kỳ năm 1936 cũng quy định: “Sinh thời tặng dữ là một  khế ước do bên tặng chủ bỏ đứt ngay một tài sản gì để cho bên người thụ hưởng nhận  lấy”24. Bộ luật Dân luật năm 1972 cũng có cách tiếp cận tương tự, theo đó: “Sinh thời  dữ là một khế ước do đó người chủ tặng đem một tài sản của mình cho dứt khoát một  người khác, là người thụ tặng cũng thuận nhận tài sản ấy”25. Trên nền tảng kế thừa nội  dung chủ đạo về tặng cho trong các Bộ Dân luật trước đó, Bộ luật Dân sự năm 1995,    

19 Điều 193 Bộ luật Dân sự năm 2015 

20 Điều 893 Bộ luật Dân sự Pháp 1804. 

21 Điều 894 Bộ luật Dân sự Pháp 1804. 

22 Điều 541 Bộ luật Dân sự Thái Lan. 

23 Điều 864 Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931. 

24 Điều 951 Bộ Dân luật Trung kỳ năm 1936. 

25 Điều 959 Bộ Dân luật năm 1972.

Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đều ghi nhận tặng cho tài sản là  thể hiện ý chí của người có quyền sở hữu tài sản về việc chuyển giao quyền sở hữu tài  sản của mình cho người khác và được người đó đồng ý, chấp thuận thông qua sự thể  hiện bằng hợp đồng. Đồng thời, các Bộ luật này còn nhấn mạnh thêm bản chất của  tặng cho tài sản là không có đền bù, không yêu cầu người nhận tài sản tặng cho phải  trả bất kỳ lợi ích vật chất nào đối với bên tặng cho. Cụ thể, Bộ luật Dân sự năm 2015  quy định: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng  cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không  yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận”26. 

Nghiên cứu các quy định về tặng cho tài sản của pháp luật ở một số quốc gia  trên thế giới, cũng như pháp luật dân sự Việt Nam qua các thời kỳ ở trên cho thấy, một  số vấn đề mang tính bản chất của tặng cho tài sản có thể rút ra đó là: (1) Tặng cho là  sự thể hiện ý chí của người có quyền sở hữu tài sản về việc chuyển giao quyền sở hữu  tài sản của mình cho một người khác; (2) Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của người  tặng cho; (3) Bên tặng cho tại thời điểm thực hiện quyền tặng cho phải đang còn sống;  (4) Việc tặng cho phải được thể hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản; (5) Việc tặng  cho phải được sự đồng ý (chấp thuận) của người nhận tặng cho; và (6) Người tặng cho  không yêu cầu người nhận tặng cho đền bù cho mình bất kỳ khoản lợi ích vật chất nào.  Về vấn đề này, một số quan điểm của các nhà khoa học cũng thể hiện sự đồng tình.  TS. Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Để tặng cho được xác lập, lời đề nghị của người  tặng cho không đủ, cần phải có sự chấp nhận của người được tặng cho. Vậy, tặng cho  là một hợp đồng”27. Hay theo TS. Nguyễn Hoài An nhận định: “Pháp luật Việt Nam  cũng như hầu hết pháp luật các nước đều xác định tặng cho tài sản là một loại vật  quyền được thực hiện thông qua giao dịch là hợp đồng, trong đó có sự thỏa thuận giữa  các bên, bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được  tặng cho, mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận tài sản”28. 

Ở một khía cạnh khác, tặng cho tài sản dưới góc độ pháp lý là một giao dịch  dân sự và chịu sự điều chỉnh của các quy định về giao dịch dân sự để có hiệu lực trên  

26 Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

27 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về thừa kế trong Luật Dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ Tp. Hồ Chí  Minh, trang 160. 

28 Nguyễn Hải An (2012), Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội. 

thực tế. Chính vì là một giao dịch dân sự nên nếu tài sản tặng cho không phải là tài sản  mà người tặng cho sở hữu hoặc có quyền định đoạt thì khi chủ sở hữu tài sản đòi lại,  pháp luật quy định người nhận tặng cho có quyền đòi người tặng cho phải bồi thường  thiệt hại và phải thanh toán chi phí mà người nhận tặng cho đã bỏ ra để làm tăng giá trị  của vật tặng cho khi không biết hoặc không thể biết29. Cách hiểu này cũng phù hợp  cách hiểu tặng cho dưới góc độ là một loại vật quyền (quyền định đoạt như đã trình  bày ở trên) được thực hiện thông qua giao dịch là hợp đồng, trong đó có sự thỏa thuận  giữa các bên, bên tặng cho đồng ý chuyển giao tài sản của mình cho bên được tặng cho  và bên được tặng cho đồng ý nhận tài sản từ người tặng cho.  

2.1.2. Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất ở 

2.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất 

Ở các quốc gia duy trì và thực hiện quyền sở hữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một trong ba quyền của chủ sở hữu. Theo đó, mọi hoạt động của chủ sở hữu hay bất  kỳ sự chuyển giao nào tài sản này cho chủ thể khác cũng đều được thực hiện từ chính  chủ sở hữu hay được chủ sở hữu ủy quyền trên chính bản thân tài sản là đất đai đó mà  không có khái niệm của sự dịch chuyển quyền tài sản là . Điều này khác hoàn toàn với  QSDĐ ở các nước duy trì và thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước  với vai trò là chủ sở hữu. Theo đó, QSDĐ được hiểu ở hai phương diện gắn với hai  chủ thể hoàn toàn khác nhau: (1) QSDĐ là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu:  quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai; gắn với chủ thể là Nhà  nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện. Theo đó, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ  đối với tài sản này của chủ sở hữu đại diện là Nhà nước là trên chính bản thân tài sản  là đất đai. (2) QSDĐ được tách ra khỏi chủ sở hữu và trở thành một quyền độc lập, gắn  với chủ thể là người sử dụng đất – người trực tiếp khai thác, sử dụng trên cơ sở được  chủ sở hữu xác lập và cho phép thực hiện. Theo đó, việc thực hiện các quyền và nghĩa  vụ của người sử dụng đất đối với tài sản này là thực hiện đối với quyền tài sản – quyền  sử dụng đất của người sử dụng chứ không phải là của chủ sở hữu đối với tài sản.  Nghiên cứu chế định QSDĐ trong mối quan hệ với sở hữu đất đai ở Việt Nam cũng  được biểu hiện ở hai phương diện này.  

29 Điều 460 Bộ luật Dân sự năm 2015. 

Ở Việt Nam, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì “đất đai, rừng núi,  sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…  đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và“những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất  đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp  luật” (Điều 20). Khẳng định quan điểm này, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục  được Hiến pháp năm 1992 quy định tại Điều 17 và được Hiến pháp năm 2013 kế thừa  tại Điều 53. Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa  đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể  hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của  Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, ví dụ như: “Nhà nước đại diện  chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”30 hoặc“Đất đai thuộc  sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước  trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”31. Từ các quy định này đã hình  thành nên thuật ngữ pháp lý về “Quyền sử dụng đất”, theo đó, đất đai thuộc sở hữu  toàn dân nhưng quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, kể  từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất  đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một quyền tài sản thuộc  sở hữu của người sử dụng đất. Từ đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn tiếp  tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 mặc dù hai  văn bản này vẫn chưa định nghĩa được khái niệm quyền sử dụng đất một cách cụ thể.  Chia sẻ quan điểm về quyền sử dụng đất ở Việt Nam, PGS.TS Phạm Duy Nghĩa nhận  định:“sáng tạo ra khái niệm quyền sử dụng đất, người Việt Nam dường như đã tạo ra  một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất đai thuộc sở hữu toàn  dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức”.32 Chuyên gia Nhật  Bản khi nghiên cứu về chế định sở hữu và quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã nhận  định: “Trên nguyên tắc đất đai được xem là sở hữu nhà nước, nhưng trong một phạm  vi nhất định, người có quyền sử dụng đất lại có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất ấy, riêng về quyền sử dụng đất, nếu xem xét nội dung của nó, chúng ta thấy  rằng, quyền này có bản chất rất gần với quyền sở hữu”33. 

30 Điều 1 Luật Đất đai năm 2003. 

31 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. 

32 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb. Đại học Quốc Gia Hà Nội, trang 169. 47 

Quan điểm về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tiếp tục được khẳng định tại  Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành  Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong  thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ  bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở 

hữu”34. Nhìn từ phương diện kinh tế, một hàng hoá thông thường bao giờ cũng có giá  trị và giá trị sử dụng, trong đó giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động kết  tinh trong hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), nhưng giá trị của  quyền sử dụng đất không được xác định thông qua quy luật thông thường, không có  hao phí lao động nào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ ra để cải  tạo, tu bổ đất). Hơn nữa, đối tượng của quyền sử dụng đất là đất đai, một tài sản thuộc  quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý. Không giống với các  hàng hoá thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt, quyền sử dụng đất  là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước (quyết định  giao đất, cho thuê đất; quyết định thu hồi đất…). Qua đó, chúng ta có thể nhận thấy  tính chất đặc biệt của loại hàng hoá “quyền sử dụng đất” trên thị trường, cũng như để quyền sử dụng đất phát huy được vai trò là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường  thì Nhà nước phải xác lập cơ chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm trước hết là tôn  trọng quyền của người có tài sản là quyền sử dụng đất đã được Nhà nước xác lập và  công nhận hợp pháp; theo đó, họ được quyền chủ động và linh hoạt trong việc khai  thác, sử dụng và định đoạt tài sản ấy theo ý chí, nguyện vọng và mong muốn của  mình; cơ chế pháp lý ấy phải hướng tới mục đích tôn trọng và bảo vệ quyền tài sản cho  người có quyền sử dụng đất. Mọi sự can thiệp sâu, cấm đoán hay tạo ra những rào cản  pháp lý để gây khó khăn, cản trở cho việc khai thác, sử dụng và thực hiện các giao  dịch về quyền tài sản này cũng đều dẫn đến nguy cơ xâm phạm tới quyền tài sản của người có QSDĐ. Tuy nhiên, như trên đã phân tích, cơ sở phát sinh và nguồn gốc để xác lập cho người có quyền tài sản này là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện  đối với đất đai nên ý chí và mong muốn của Nhà nước luôn hướng tới sự chi phối,  kiểm soát đối với các hành vi sử dụng tài sản này. Sự quản lý và kiểm soát đó một mặt  thể hiện quyền lực của Nhà nước vừa với chức năng quản lý mọi mặt đời sống kinh tế,  xã hội, vừa với chức năng đại diện chủ sở hữu; song mặt khác còn với mong muốn  định hướng, “kiến tạo” cho quyền sử dụng đất ấy được khai thác, sử dụng có hiệu quả trên cơ sở quỹ đạo chung thống nhất, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có tài sản là  quyền sử dụng đất và cao hơn là lợi ích chung của xã hội. Ở một khía cạnh khác, sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước còn giúp cho các giao dịch về quyền sử dụng đất  được bảo đẳm thực thi một cách hợp pháp, ngăn ngừa việc lợi dụng sự mở rộng của  pháp luật về quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh để thực hiện những mưu đồ bất  hợp pháp, tư lợi cá nhân… làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.  

33 Bộ Tư pháp, Viện Khoa học Pháp lý (2001), Thông tin khoa học pháp lý, (số 11+12), trang 268. 34 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (ngày 31/10/2012), Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới  chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm  2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Có thể nhận thấy rằng, thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức,  hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy  định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có  quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không  phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản, có  thể nhận thấy rõ bản chất của quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như  sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá  nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ  quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển QSDĐ. Việc chiếm  hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp  luật quy định. 

Nhận diện được bản chất của QSDĐ tồn tại trong chế định sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện có ý nghĩa vô cùng quan  trọng, là cơ sở tiền đề quan trọng trong việc nghiên cứu và đánh giá về giới hạn của  quyền tài sản là quyền sử dụng đất của người có quyền tài sản trong các giao lưu dân  sự, kinh tế trong đời sống xã hội. Đồng thời, đó cũng là cơ sở để nghiên cứu giới hạn  của sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với  

tài sản là đất đai quyền tài sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân khi họ thực hiện các quyền đối với tài sản của mình. Tặng cho QSDĐ đối với người có quyền  hợp pháp đối với tài sản này cũng là quyền vô cùng ý nghĩa ở cả phương diện kinh tế và văn hóa; quyền này đã và đang được thực hiện vô cùng rộng rãi trong đời sống dân  sự hiện nay. 

2.1.2.2. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất ở 

Nghiên cứu Luật Đất đai qua các giai đoạn, các thời kỳ khác nhau cho đến nay,  có thể khẳng định rằng, chưa có bất kỳ một văn bản pháp luật nào đưa ra định nghĩa về  đất ở, quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, xuyên suốt các văn bản Luật Đất đai từ Luật  Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều cho thấy, đất ở luôn được  các Luật này xác định là một trong các loại đất phi nông nghiệp35. Và tùy thuộc vào  đất ở trong nhóm đất phi nông nghiệp ấy được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy  hoạch ở nông thôn hay ở đô thị thì chúng trở thành “đất ở nông thôn” hay “đất ở đô  thị”36. Theo đó, đất ở (nông thôn hay đô thị) thì tiêu chí đầu tiên để nhận diện đó là đất  ở, khác với loại đất khác đó là sử dụng với mục đích trước tiên là “để ở”. Cụ thể, Điều  52 Luật Đất đai năm 1993 đã định nghĩa: “Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao  gồm đất để làm nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống của gia đình”.  Điều 57 Luật Đất đai năm 1993 không định nghĩa thế nào là đất ở đô thị như định  nghĩa đối với đất ở nông thôn như trên mà chỉ quy định: “Nhà nước có quy hoạch sử  dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những người  sống ở đô thị có chỗ ở”. Đến Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thì nội  hàm về đất ở nông thôn và đất ở đô thị được minh định cụ thể, rõ ràng hơn. Theo đó,  đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở,  xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân  cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư  nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt37. Đất ở đô thị bao gồm  đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng  

35 Điểm a, khoản 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 và Điểm a, khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013.  36 Điều 11 Luật Đất đai 1993, Điều 83, 84 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 143, 144 Luật Đất đai năm 2013.  37 Điều 83 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 143 Luật Đất đai năm 2013. 

một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch  xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt38. Với quy định này cho thấy, đất ở ở nông thôn hay đất ở ở đô thị (gọi chung là  đất ở) trước tiên được hiểu thông qua việc xác định mục đích chủ yếu là để ở. Mục  đích xác định đó được thể hiện thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ  quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng cho mục đích để ở. Ngoài ra, đất  được sử dụng để xây dựng các công trình, tạo dựng các tài sản khác để được xác định  là đất ở thì điều kiện tiên quyết là các công trình xây dựng, các tài sản tạo dựng trên  đất đó cũng phải xuất phát từ mục đích phục vụ cho nhu cầu ăn, ở và sinh hoạt của con  người như: nhà bếp, nhà kho, sân, giếng, đất vườn, ao trong khuôn viên đất ở… thì mới  được công nhận là đất ở.  

Bên cạnh việc tiếp cận dưới khía cạnh pháp lý nêu trên về đất ở thì về xem xét  quá trình khai thác và sử dụng đất ở trên thực tế và quan niệm của người dân thì đất ở  có nội hàm rộng hơn nhiều so với định nghĩa nêu trên. Theo đó, đất ở ngoài việc sử  dụng cho mục đích chính là để ở, chúng còn có khả năng kết hợp với việc khai thác và  sử dụng cho các mục đích khác như: mặt bằng kinh doanh, vui chơi giải trí và các mục  đích hỗn hợp khác mà vẫn được xác định mục đích chính là để ở. Chẳng hạn, người có  QSDĐ ở có thể sử dụng một phần mặt bằng cho mục đích để ở, một phần mặt bằng để  kinh doanh kiếm lời. Hoặc ngay cả đất đó được xác định là để xây dựng các công trình  để ở, song trong thời gian chưa có nhu cầu sử dụng cho mục đích để ở thì họ có thể  cho thuê mặt bằng để xây dựng nhà hàng, khách sạn để kinh doanh… Với đặc tính này  của đất ở cho thấy, nghiên cứu các quy định liên quan đến quản lý và sử dụng đất ở  phải hết sức quan tâm tới tính năng sử dụng của loại đất này, tới các loại tài sản khác  gắn liền với đất ở được xác định tạo thành một khối bất động sản thống nhất không thể  tách rời và cần phải được minh thị về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp.  Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định QSDĐ hợp pháp trong các  giao dịch dân sự nói chung và giới hạn tài sản nào là QSDĐ ở hợp pháp khi tham gia  các giao dịch chuyển quyền.  

38 Điều 84 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 144 Luật Đất đai năm 2013. 

Như vậy có thể hiểu: đất ở là loại đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền  quy hoạch là đất ở, được sử dụng với mục đích chủ yếu là xây dựng nhà ở và các công  trình xây dựng khác phục vụ cho đời sống.  

Cả nước hiện có 33.123.078 ha đất, trong đó 31.010.279 ha đất đã được sử dụng  vào các mục đích (trong đó có đất cho mục đích để ở cả thành thị và nông thôn), chiếm  93,62% tổng diện tích tự nhiên39. Với con số cụ thể nêu trên cho thấy, phần lớn diện  tích đất tự nhiên của nước ta đã được phân bổ, điều chỉnh và chuyển giao cho các chủ thể sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau của đời sống kinh tế, xã hội.  

Đối với đất ở, với mục đích chính, cơ bản là sử dụng để ở nên đối tượng được  trao QSDĐ ở chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân hoặc là nhà đầu tư được trao QSDĐ ở để đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân để ở. Theo đó, có thể khẳng định rằng, phần lớn QSDĐ ở gắn chặt với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân. Cơ sở để xác lập QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân cũng như cơ sở xác lập quyền sử dụng  các loại đất khác cũng chủ yếu là Nhà nước, thông qua cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương tiến hành giao đất hoặc công nhận QSDĐ ở cụ thể tới từng hộ gia đình, cá  nhân. Khi được Nhà nước trao QSDĐ ở, người sử dụng có quyền và nghĩa vụ cụ thể đối với QSDĐ ở được giao theo quy định của pháp luật.  

Vậy, nếu như tiếp cận QSDĐ ở như QSDĐ nói chung đã đề cập ở trên, có thể hiểu: QSDĐ ở là một tài sản đặc biệt, trị giá được bằng tiền trên cơ sở thị trường và  bằng các quy định của pháp luật, ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ ở trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự.  

Tuy nhiên, so với các loại QSDĐ khác không phải là QSDĐ ở và so với các chủ thể khác không phải là hộ gia đình, cá nhân thì QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân bên  cạnh những đặc điểm của QSDĐ nói chung là quyền phái sinh, được xác lập trên cơ sở ý chí của Nhà nước và phụ thuộc vào sự kiểm soát và cho phép của Nhà nước thì  QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân có một số điểm khác biệt mà việc khai thác, sử dụng  và đặc biệt là thực hiện các giao dịch trên thị trường cần phải lưu ý và thận trọng cho  các bên tham gia giao dịch, cũng như các cơ quan chức năng với vai trò là người xác  lập, thay đổi và chấm dứt QSDĐ ở. Cụ thể:  

39 Báo cáo số 221/BC-CP của Chính Phủ ngày 31 tháng 5 năm 2018 về tình hình quản lý nhà nước về đất đai. 52 

Thứ nhất, nguồn gốc và cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia  đình, cá nhân phong phú, đa dạng và phức tạp hơn nhiều so với quyền sử dụng đất khác Sự phong phú, đa dạng và phức tạp của nguồn gốc và cơ sở pháp lý để xác lập  QSDĐ ở được thể hiện ở chỗ: chúng không chỉ được hình thành từ hình thức giao đất  ở cho hộ gia đình, cá nhân, giao đất ở cho nhà đầu tư để xây dựng nhà ở để bán và cho  thuê nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, mà chúng còn được xác lập từ hình thức  nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của các tổ chức kinh doanh nhà ở (thông qua hình nhận  chuyển nhượng QSDĐ ở phân lô, bán nền từ các dự án kinh doanh bất động sản) hoặc  nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân khác. Bên cạnh đó, QSDĐ ở  còn được xác lập từ hình thức được Nhà nước công nhận QSDĐ ở thông qua nhiều  nguồn gốc khác nhau như: QSDĐ ở được công nhận thông qua các bản án, các quyết  định của Tòa án, của cơ quan thi hành án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp  đất đai, thông qua hình thức thanh lý, hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước, được nhận  thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất40; hoặc QSDĐ ở còn được Nhà nước công  nhận ngay cả trong trường hợp đất ở không có bất kỳ giấy tờ gì song đã sử dụng ổn  định trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở  đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt41; hoặc đất vườn ao trong khuôn  viên đất ở được Nhà nước xét công nhận là đất ở42. Như vậy, cơ sở xác lập QSDĐ ở đa  dạng như trên cũng là cơ hội để các hộ gia đình, cá nhân có cơ hội nhiều hơn để có  được QSDĐ ở của mình, từ đó cũng tạo ra nhiều cơ hội cho các giao dịch về QSDĐ ở.  Tuy nhiên, sự đa dạng và phức tạp về nguồn gốc xác lập QSDĐ ở cũng là nguyên nhân  của những khó khăn, vướng mắc cho việc xem xét tính hợp pháp về QSDĐ ở và chủ  thể hợp pháp về QSDĐ ở khi có mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng xảy ra.  Thứ hai, QSDĐ ở và tài sản gắn liền trên đất 

Trên thực tế không phải bao giờ QSDĐ ở và tài sản là nhà ở, công trình xây  dựng trên đất có cùng chung một chủ sở hữu. Có trường hợp, QSDĐ là hợp pháp của  cha mẹ, song nhà ở, công trình xây dựng lại là quyền sở hữu của hợp pháp của người  con. Trong trường hợp nhà, công trình xây dựng chưa đăng ký quyền sở hữu mà mới  

40 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.  

41 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013.  

42 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013.  

chỉ đăng ký QSDĐ thì việc thực hiện các giao dịch về QSDĐ ở sẽ trở nên phức tạp  hơn bởi tại thời điểm thực hiện giao dịch về QSDĐ ở, tài sản trên đất chưa đăng ký  quyền sở hữu nên không thể thể hiện trong các hợp đồng, theo đó, đối tượng của giao  dịch thể hiện trong hợp đồng chỉ là QSDĐ. Vì vậy, trong trường hợp giao dịch có mâu  thuẫn, bất đồng thì việc xác định đối tượng của giao dịch nhằm công nhận giao dịch  hợp pháp hay giao dịch vô hiệu là vô cùng khó khăn và phức tạp. Đây là vấn đề cần  hết sức thận trọng và phải được xem xét, lưu ý đối với các chủ thể khi tham gia giao  dịch về QSDĐ ở, cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc kiểm tra  và giám sát các giao dịch về QSDĐ ở.  

Thứ ba,QSDĐ ở đứng tên hộ gia đình. 

Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành  viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở  hữu theo quy định của pháp luật đều là tài sản của chung của hộ gia đình. Theo đó,  việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được  thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản,  động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa  thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự  đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.Trường hợp không có thỏa thuận thì áp  dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015  và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật Dân sự  năm 2015. 

Trên thực tế triển khai, việc xác định các thành viên có QSDĐ nói chung và  QSDĐ ở nói riêng trong thực tiễn vô vàn phức tạp, tiềm ẩn nhiều tranh chấp phát sinh  do căn cứ xác định các thành viên trong hộ còn đang có nhiều cách hiểu, lập luận và áp  dụng khác nhau, có nơi căn cứ vào huyết thống, nuôi dưỡng, có nơi căn cứ vào sổ hộ 

khẩu,… Và hậu quả của nó là tình trạng tranh chấp do thiếu thành viên định đoạt, nhất  là trong vấn đề thế chấp, tặng cho, ủy quyền định đoạt giữa các thành viên trong hộ trong quá trình thực hiện. Đặc biệt, những giấy chứng nhận QSDĐ ở được cấp mà trên  giấy chỉ ghi chung chung là cấp cho hộ mà không ghi nhận rõ hộ bao gồm những  thành viên nào sẽ càng khó khăn và vướng mắc hơn. Vì vậy, trong trường hợp pháp  luật không có những chế định để làm rõ những vấn đề này thì nguy cơ của những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng trong các giao dịch về QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói  riêng xảy ra là không thể tránh khỏi.  

Thứ tư, QSDĐ ở là tài sản chung hợp nhất hay theo phần trong quan hệ vợ chồng.  Pháp luật hiện hành của Việt Nam ghi nhận hai hình thức sở hữu đó sở hữu  chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất43. Theo đó Sở hữu chung theo phần là sở  hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với  tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản  thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có  thỏa thuận khác44 và sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền  sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu  chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp  nhất không phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau  đối với tài sản thuộc sở hữu chung45. Cùng với đó, pháp luật hiện hành cũng quy định:  sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Vợ chồng cùng  nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu,  sử dụng, định đoạt tài sản chung.Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm  hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia  theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế  độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài  sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này. 

Dẫn chiếu quy định chung này vào tài sản là QSDĐ ở của vợ chồng cho thấy, QSDĐ ở vợ chồng sẽ liên quan đến chế định sở hữu chung hợp nhất nếu phát sinh  quan hệ hôn nhân và các bên đồng ý sáp nhập vào tài sản chung, khi đó QSDĐ của  một bên sẽ trở thành tài sản chung của vợ chồng và để định đoạt tài sản trên phải có sự đồng thuận của cả hai người. Mặt khác, ngay cả trong trường hợp giấy tờ pháp lý về QSDĐ ở chỉ ghi tên hoặc vợ, hoặc chồng song có cơ sở để xác định QSDĐ ở đó được  tạo ra trong trường thời kỳ hôn nhân thì khi thực hiện định đoạt về QSDĐ ở đó vẫn  cần phải có sự đồng thuận của cả vợ và chồng. Ngược lại, nếu chỉ một người hoặc vợ,  hoặc chồng định đoạt tài sản thì nhất thiết phải có xác nhận về tài sản riêng hay xác  nhận tình trạng hôn nhân thì việc định đoạt QSDĐ ở đó mới được coi là hợp pháp.  2.1.2.3. Khái niệm và đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất ở 

43Điều 207 Bộ luật Dân sự năm 2015 

44Điều 209 Bộ luật Dân sự năm 2015 

45Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015 

Pháp luật hiện hành không có khái niệm về tặng cho QSDĐ, càng không có  khái niệm cụ thể về tặng cho QSDĐ ở. Nội hàm của tặng cho QSDĐ chỉ được đề cập  trong Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà nội, theo đó “tặng cho  QSDĐ thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ, nhưng việc  chuyển nhượng này có giá trị thanh toán bằng không”46.  

Sở dĩ, giáo trình nêu trên cho rằng, tặng cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của  quan hệ chuyển nhượng QSDĐ bởi nếu xét về hành vi thì chuyển nhượng hay tặng cho  QSDĐ cũng đều là sự chuyển giao QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang cho  người khác và hệ quả pháp lý của hành vi chuyển giao trong hai trường hợp nêu trên  cũng đều dẫn đến là: Chấm dứt QSDĐ của người chuyển giao và xác lập QSDĐ cho  chủ thể mới là chủ thể nhận chuyển giao trên cơ sở được pháp luật cho phép. Tuy  nhiên, tính khác biệt của hai phương thức giao dịch này thể hiện ở chỗ: trong quan hệ  chuyển nhượng thì sự chuyển giao đó có đền bù một khoản lợi ích vật chất trên cơ sở  thỏa thuận của các bên và tùy thuộc vào thị trường về quyền sử dụng đất tại thời điểm  chuyển nhượng mà giá trị đền bù đó cao hay thấp. Trong khi đó, trong quan hệ tặng  cho, việc chuyển giao đó không được biểu hiện bằng bất kỳ một giá trị vật chất nào,  mà chỉ là sự tự nguyện của người có QSDĐ trao QSDĐ đó cho một người khác mà họ  mong muốn và được chủ thể này chấp nhận. Bởi vậy, quan hệ tặng cho QSDĐ diễn ra  cũng không phụ thuộc và chi phối bởi tình hình thị trường QSĐĐ diễn ra như thế nào  tại thời điểm thực hiện quyền này. Đây chính là sự khác biệt căn bản của hai giao dịch  chuyển QSDĐ: chuyển nhượng và tặng cho.  

Dưới góc độ pháp luật đất đai, tặng cho QSDĐ là các quy phạm pháp luật của  Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch  chuyển QSDĐ giữa các chủ thể với nhau. Đó là các quy định về điều kiện, nội dung,  hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Theo  đó, tặng cho QSDĐ được hiểu là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tế của  

46 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội , trang 212. 56 

thị trường bất động sản47. Đây là quyền tài sản được Nhà nước – đại diện chủ sở hữu – cho phép, thừa nhận và bảo vệ. 

Dưới góc độ pháp luật dân sự, tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân sự, trong  đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho QSDĐ để làm phát sinh  các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Sự thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất này là sự thống nhất ý chí giữa bên tặng  cho và bên được tặng cho. Theo đó, bên tặng cho chuyển giao QSDĐ của mình cho  bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vật  chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia cho tặng.  Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa  vụ của các bên trong việc tặng cho. Như vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ không chỉ là  sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng  cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.48 Do đó, dưới góc độ pháp luật dân sự, có thể hiểu khái niệm tặng cho  quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự theo hợp  đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. 

Nếu tặng cho QSDĐ dưới góc độ dân sự hướng tới việc định nghĩa nó như một  quan hệ tặng cho tài sản hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên nhằm phục vụ nhu  cầu sử dụng đất thì tặng cho quyền sử dụng dưới góc độ pháp luật đất đai là sự quy  định và yêu cầu của Nhà nước đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền tặng cho  đối với quyền sử dụng đất. Theo đó, chỉ khi người sử dụng đất thực hiện đúng các quy  định của pháp luật thì việc tặng cho QSDĐ mới được Nhà nước thừa nhận và hợp  đồng tặng cho QSDĐ mới có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của các bên trong thỏa thuận  mới được pháp luật công nhận và bảo vệ. 

Pháp luật Việt Nam cũng định nghĩa khái niệm tặng cho QSDĐ tại Điều 722 Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau: “tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo  đó bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên  được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.  

47Nguyễn Hải An (2012), Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb. Sự Thật,  Hà Nội, trang 60, 61. 

48Nguyễn Hải An (2012), Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb. Sự Thật,  Hà Nội, trang 58. 

Khái niệm này đã nêu được một số nét đặc trưng của tặng cho QSDĐ nhưng vẫn chưa  thể hiện được tính đặc thù dưới góc độ của pháp luật đất đai. Theo đó, tặng cho quyền  sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận chuyển giao quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất đơn thuần giữa bên tặng cho và bên được tặng cho theo đúng yêu cầu của  pháp luật về dân sự và đất đai mà nó còn là công cụ pháp lý thể hiện quyền của chủ sở hữu đất đai (Nhà nước) trao quyền cho các chủ thể sử dụng đất được quyền dịch  chuyển quyền sử dụng đất (một trong các quyền của chủ sở hữu đất đai) nhằm đáp ứng  các nhu cầu khai thác và sử dụng đất đai. 

Từ những lý do trên, khái niệm tặng cho QSDĐ có thể được hiểu như sau:  “Tặng cho QSDĐ là quyền của chủ thể sử dụng đất, theo đó chủ thể sử dụng đất (bên  tặng cho) có quyền thỏa thuận giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình cho một  chủ thể khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù, thông qua một hợp đồng  dân sự được lập bằng văn bản có sự đồng ý của bên được tặng cho theo các quy định  của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai”. 

QSDĐ ở cũng là một trong các loại QSDĐ được Nhà nước trao cho các chủ thể sử dụng đất và theo đó, người được trao QSDĐ ở được hưởng quyền và thực hiện các  nghĩa vụ tuân theo pháp luật và ý chí của người có quyền sở hữu là Nhà nước. Quy  định của pháp luật hiện hành không có bất kỳ quy định nào riêng cho tặng cho QSDĐ  ở mà chúng được thực hiện trên cơ sở các quy định chung của pháp luật dân sự về tặng  cho tài sản, tặng cho bất động sản và các quy định về tặng cho QSDĐ nói chung trong  pháp luật đất đai. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, QSDĐ ở có những đặc điểm khác  biệt so với các tài sản khác về nguồn gốc hình thành, về các tài sản khác không phải là  QSDĐ nhưng luôn luôn phải được xem xét và đặt ra khi thực hiện các QSDĐ ở như:  nhà ở, công trình xây dựng, vườn cây và các tài sản khác được hình thành trên đất ở 

với tính cách là một khối thống nhất không thể phân chia, không thể tách rời, hoặc trên  thực tế có thể phân chia hoặc tách rời nhưng chúng lại mất hoặc giảm đi tính năng và  giá trị sử dụng. Mặt khác, QSDĐ ở có thể thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp,  duy nhất của một chủ thể, song cũng có thể lại bao gồm nhiều chủ thể. Vì vậy, nghiên  cứu tặng cho QSDĐ ở ngoài việc phải tuân thủ cụ thể các quy định của pháp luật dân  sự, pháp luật đất đai về tặng cho tài sản, tặng cho QSDĐ nói chung, còn phải xuất phát  từ tính chất và đặc điểm riêng có của QSDĐ ở nói riêng để quan tâm và chú trọng khi thiết lập và thực hiện giao dịch một cách hợp pháp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp  của các bên, của các chủ thể khác có liên quan và vì trật tự chung của Nhà nước và  toàn xã hội.  

Theo đó, có thể hiểu “tặng cho QSDĐ ở là quyền của chủ thể sử dụng đất ở hợp  pháp, thể theo nguyện vọng và mong muốn của mình (bên tặng cho) chuyển giao  QSDĐ ở của mình cho một chủ thể khác (bên được tặng cho) mà không có đền bù và  được bên nhận tặng cho chấp thuận, tuân theo các quy định của pháp luật đất đất đai,  pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan”. 

Với những đặc tính đặc biệt của tài sản là QSDĐ ở, tặng cho QSDĐ ở có một  số đặc tính sau đây cần lưu ý:  

Thứ nhất, có những giao dịch tặng cho QSDĐ ở được thiếp lập hợp pháp, tuân  thủ đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật khác có  liên quan song chúng được biểu hiện ở hai loại tặng cho khác nhau: đó là, tặng cho  QSDĐ ở thông thường và tặng cho QSDĐ ở có điều kiện. Cụ thể:  

– Tặng cho QSDĐ ở thông thường: được thực hiện trong trường hợp bên tặng  cho và bên nhận tặng cho đáp ứng đủ điều kiện chung về của pháp luật đất đai về điều  kiện chuyển QSDĐ nói chung và về tặng cho QSDĐ ở nói riêng; về hình thức và hiệu  lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ quy định trong Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và pháp  luật khác có liên quan thì quan hệ tặng cho QSDĐ ở là quan hệ hợp pháp, được pháp  luật thừa nhận và bảo vệ.  

– Tặng cho QSDĐ ở có điều kiện: được thực hiện trong trường hợp mà bản thân  người có QSDĐ ở hợp pháp với tư cách là người tặng cho và cả người được tặng cho phải  đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật. Đó là QSDĐ ở được quy hoạch nằm  trong các địa bàn, khu vực được Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt như: trong phân khu bảo  vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; hay người nhận tặng cho là những chủ thể mà theo  pháp luật hiện hành đang bị hạn chế về QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như:  người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền  với QSDĐ ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, tặng cho có điều kiện còn đặt ra trong trường  hợp: QSDĐ ở khi đang là quyền sử dụng hợp pháp người tặng cho thì chúng là QSDĐ ở,  song một số chủ thể nhận tặng cho đặc biệt như: Nhà nước, cộng đồng dân cư thì liệu các  chủ thể này sau khi tặng cho có bắt buộc phải sử dụng đất vào mục đích để ở hay không?  

Thực tế cho thấy, việc giữ nguyên mục đích là QSDĐ ở sau khi nhận tặng cho đối với chủ thể như Nhà nước, cộng đồng dân cư là không phù hợp với tính chất, đặc điểm và mục  đích sử dụng của chủ thể này. Vì vậy, nghiên cứu tặng cho QSDĐ ở cần phải làm rõ vấn  đề này dưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn triển khai. 

Thứ hai, đối tượng tặng cho không chỉ là QSDĐ ở mà có cả tài sản trên đất.  Cần phải thận trọng, lưu ý về cơ sở pháp lý xác lập đối với tài sản trên đất đó ở một số vấn đề như: QSDĐ ở và tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng có được xác  lập đồng thời cùng một thời điểm hay tách rời? QSDĐ ở và nhà, công trình xây dựng  có đồng thời cùng thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên tặng cho hay thuộc của  nhiều chủ thể. Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định tính hợp  pháp của chủ thể tặng cho và xác định cụ thể đối tượng tặng cho trong hợp đồng tặng  cho QSDĐ ở. 

Thứ ba, chủ thể tặng cho không chỉ là chủ thể duy nhất có QSDĐ ở mà thuộc  quyền sử dụng của nhiều chủ thể khác. Về nguyên tắc, nếu tất cả các đồng QSDĐ đều  đồng ý tặng cho QSDĐ ở đó thì không có vấn đề gì phải bàn cãi; tuy nhiên, vấn đề sẽ trở nên phức tạp hơn nếu một hoặc một số chủ thể có quyền hợp pháp đối với QSDĐ  ở đó không đồng ý, tán thành việc tặng cho QSDĐ ở đó thì vấn đề tặng cho sẽ trở nên  phức tạp hơn. Đặc biệt, QSDĐ ở là tài sản chung hợp nhất của nhiều chủ thể mà  QSDĐ ở đó lại không thể phân chia (QSDĐ ở là nơi ở duy nhất của tất cả các chủ thể)  thì việc tặng cho của một hoặc một số thành viên đối với tài sản đó cho người khác rất  có thể sẽ ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các chủ thể có QSDĐ ở còn lại nhất là  người được tặng cho lại không hề có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng  hay thân thích thì việc sau khi nhận tặng cho họ cùng chung sống với các chủ thể khác  có QSDĐ ở đó là vấn đề không đơn giản và dễ dàng. Vì vậy, vấn đề này cần phải  được làm sáng tỏ trong quá trình thực thi tặng cho QSDĐ ở trên thực tế.  

Đặc tính riêng có của tặng cho QSDĐ ở cũng có thể được nhận diện rõ nét hơn  khi chúng ta nghiên cứu trong mối quan hệ so sánh với thừa kế QSDĐ ở theo di chúc.  Tặng cho QSDĐ ở hay thừa kế QSDĐ ở theo di chúc đều là một dạng chuyển QSDĐ  từ chủ thể này sang chủ thể khác không có đền bù. Người chuyển quyền không đòi hỏi  người nhận quyền phải thanh toán cho mình một lượng giá trị tiền tương đương với giá  trị tài sản chuyển giao. Tuy nhiên, sự chuyển quyền trong quan hệ tặng cho QSDĐ ở 

được hình thành, thực hiện và chấm dứt trên cơ sở quan hệ hợp đồng thể hiện sự tự do  ý chí của các bên để giao kết ở bất kỳ thời điểm nào. Theo đó, việc chuyển giao quyền  sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với QSDĐ ở và các tài sản gắn liền với đất ở nếu có  sẽ được thực hiện theo sự thương lượng giữa các bên trong hợp đồng tặng cho. Trong  khi đó, di chúc dước góc độ pháp lý là “sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài  sản của mình cho người khác sau khi chết”49. Theo đó, di chúc chỉ có hiệu lực hay nói  cách khác việc chuyển giao tài sản chỉ thực hiện sau khi người lập di chúc chết, bất  chấp việc di chúc có thể được hình thành ở bất kỳ thời điểm nào. Khoa học pháp lý  nêu những dặc điểm của di chúc như sau: “Di chúc là ý chí đơn phương của một bên.  Di chúc là sự thể hiện ý chí của một cá nhân, là hình thức chứa đựng ý chí của bên lập  di chúc”50, “Di chúc là hành vi pháp lý đơn phương của người lập di chúc, do đó di  chúc phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và di chúc  nói riêng”51; hoặc “Di chúc là giao dịch pháp lý một bên. Di chúc được hình thành bởi  sự bày tỏ ý chí của người lập di chúc, chứ không phải bởi sự gặp gỡ của hai hay nhiều  ý chí tại một thời điểm như trong quan hệ hợp đồng. Nó là giao dịch pháp lý một bên,  theo đó người có tài sản quyết định chuyển giao không có đền bù một phần hoặc toàn  bộ tài sản của mình hay nhiều người khác mà không cần biết đến ý chí của người thụ hưởng việc chuyển giao ấy”52. Theo các quan điểm này, có thể thấy giữa tặng cho  QSDĐ ở và thừa kế QSDĐ ở có một điểm khác biệt như sau: 

– Thời điểm việc chuyển giao QSDĐ ở có hiệu lực trong tặng cho là kể từ thời  điểm đăng ký và vào sổ địa chính, còn trong thừa kế theo di chúc là khi người lập di  chúc chết; 

– Thừa kế theo di chúc là hành vi pháp lý đơn phương nên việc chuyển nhượng  QSDĐ ở không cần sự đồng ý của bên nhận di sản, tuy nhiên bên nhận di sản vẫn có  quyền từ chối; đồng thời người lập di chúc có quyền tự mình sửa đổi, bổ sung, thay thế di chúc của mình một cách tự do. Từ chối nhận di sản thừa kế và từ chối việc thực hiện  trách nhiệm của người nhận thừa kế để là hai vấn đề khác biệt. Không thể quan niệm  một chiều rằng, đất đai nói chung và QSDĐ ở nói riêng là tài sản có giá trị đối với con  

49 Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015.  

50 Viện Đại học mở Hà Nội, Khoa Luật, Giáo trình Luật Dân sự, Sđd, t.II, trang 263. 

51 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Sđd, t. I, trang 323. 52 Nguyễn Ngọc Điện, Một số suy nghĩ về thừa kế trong Luật Dân sự Việt Nam, Sđd, trang 157. 

người nên nếu nó là di sản thừa kế và xác định được rõ ràng ai là người nhận di sản  thừa kế đó thì đương nhiên mặc định là họ sẽ nhận mà không đặt ra vấn đề từ chối.  Đây là quan điểm phiến diện, tư duy một chiều và thiếu khách quan và chưa phản ánh  đầy đủ những khía cạnh khác nhau của thực tế cuộc sống liên quan tới thừa kế di sản  là QSDĐ ở. Theo đó, không chỉ dừng lại ở quan niệm đương nhiên về quyền được  hưởng thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phải được bảo đảm theo pháp luật hiện  hành thì cũng cần tôn trọng việc từ chối nhận di sản thừa kế là QSDĐ ở nếu người  nhận di sản thừa kế họ thấy rằng, việc nhận di sản đó có thể làm cho họ gặp những rắc  rối hoặc tổn thương, mất mát về tình cảm hoặc việc từ chối nhận di sản là QSDĐ ở có  thể là một nghĩa cử cao đẹp nhằm để cho những người thân khác có cơ hội được  hưởng phần thừa kế QSDĐ ở của mình nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, nâng cao  giá trị của di sản thừa kế và đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho những người thân của  mình.  

Nếu như quyền được từ chối nhận di sản thừa kế QSDĐ ở nêu trên là quyền  “trọn vẹn”, quyền không kèm theo bất cứ điều kiện gì khi từ chối việc nhận di sản thừa  kế là QSDĐ ở, thì việc từ chối thực hiện trách nhiệm của người được hưởng di sản  thừa kế đối với người để thừa kế lại là quyền luôn gắn liền với điều kiện kèm theo nó.  Theo đó, người nhận di sản thừa kế trong những trường hợp nhất định cần phải cân  nhắc và lựa chọn xem mình có nhận di sản thừa kế mà người chết để lại hay không. Cụ thể, để có được QSDĐ ở được hình từ quan hệ thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp  luật mà họ phải thực hiện trách nhiệm nặng nề về tài sản, về quyền nhân thân trong các  mối quan hệ khác không phải là mong muốn của họ, thậm chí có thể gây phiền toái  hoặc gây những khó khăn và rào cản đối với họ thì người nhận di sản có quyền từ chối  việc nhận thừa kế QSDĐ ở đó, đồng thời từ chối luôn việc thực hiện các trách nhiệm  của người để lại thừa kế trong trường hợp thừa kế QSDĐ ở có điều kiện. Như vậy,  việc từ chối thực hiện trách nhiệm chỉ có thể được áp dụng và thực hiện được trong  trường hợp: (1) Di chúc về thừa kế QSDĐ ở có kèm theo điều kiện về việc thực hiện  một hoặc một số trách nhiệm đối với người để lại di sản thừa kế và (2) người có quyền  nhận di sản thừa kế là QSDĐ ở khi từ chối thực hiện trách nhiệm của người chết để lại  thì cũng đồng thời từ chối hoặc đúng hơn là cũng không được hưởng di sản thừa kế đó  nữa. 

Trong khi đó, tặng cho là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng  cho dưới dạng hợp đồng. Vì thế, việc chuyển giao QSDĐ ở chỉ có hiệu lực khi bên  được tặng cho chấp thuận đồng ý nhận; đồng thời người tặng cho không được quyền tự ý chỉnh sửa, thay thế, chấm dứt hợp đồng tặng cho mà không có sự đồng ý của bên  nhận tặng cho. Việc tự ý thực hiện của bên tặng cho mà không có sự đồng ý của bên  nhận tặng cho sẽ phải chịu các trách nhiệm dân sự theo thỏa thuận trong hợp đồng và  theo quy định của pháp luật. 

– Xét về điều kiện của đối tượng tặng cho QSDĐ ở là đối tượng trong hợp đồng  tặng cho với điều kiện tiên quyết là đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; trong khi đó, đối tượng QSDĐ ở trong  quan hệ thừa kế có thể đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản trên  đất, song cũng có thể không có loại giấy tờ này mà là các loại giấy tờ khác theo quy  định của pháp luật hoặc không có bất kỳ loại giấy tờ nào nhưng đủ điều kiện để Nhà  nước xét công nhận QSDĐ ở. Điều này sẽ được phân tích và làm rõ trong luận án này  khi nghiên cứu về điều kiện chủ thể, đối tượng giao dịch tặng cho QSDĐ ở.  

2.1.2.4. Vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất ở 

Cùng với việc ghi nhận các quyền chuyển QSDĐ khác trong pháp luật đất đai  hiện hành cho thấy, tặng cho QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng có ý  nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội. Có thể nhận diện vai trò, tầm  quan trọng của tặng cho QSDĐ ở ở một số phương diện cụ thể sau đây:  

– Thứ nhất, tôn trọng quyền tài sản: Dù không phải là chủ thể có quyền sở hữu  đối với đất đai, những mỗi thửa đất, mỗi lô đất hay nói chung nhất là mỗi diện tích đất  nhất định được Nhà nước trao cho người sử dụng đất thì diện tích đất đó phải được Nhà nước ghi nhận một cách rõ ràng, minh bạch về quyền và lợi ích; mặt khác, Nhà  nước phải có cơ chế để đảm bảo để các quyền và lợi ích của người sử dụng diện tích  đất đó được hiện thực hóa trên thực tế. Tặng cho QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói  riêng là một quyền trong nhóm quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu (sở hữu về  QSDĐ) được pháp luật cho phép người sử dụng đất bên cạnh quyền được sử dụng đất  để khai thác các công năng và lợi ích để thỏa mãn nhu cầu của mình một cách hợp  pháp, đúng quy hoạch thì bằng các phương thức khác họ có thể định đoạt QSDĐ của  mình theo nguyện, ý chí và mong muốn của mình. Ghi nhận tặng cho QSDĐ ở của  

một chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp, đang sinh sống, ăn ở ổn định được trao  quyền đó cho một người khác mà mình mong muốn là một trong cách thức biểu hiện  sự tôn trọng quyền tài sản của người có quyền sở hữu chúng – họ có quyền định đoạt  đối với tài sản của mình theo ý chí và cách thức mà mình mong muốn. 

– Thứ hai, là một trong các phương thức chuyển giao QSDĐ ở từ người thừa  sang người thiếu hoặc người ít có cơ hội hơn để có QSDĐ ở một cách linh hoạt Trong nền kinh tế thị trường, đất đai (QSDĐ) nói chung và đất ở (QSDĐ ở) nói  riêng ngày càng trở nên có giá trị, đặc biệt với dân số ngày càng tăng cao, đất đai ngày  càng trở nên khan hiếm, nhu cầu của con người về đất ở cũng ngày càng lớn ở cả khía  cạnh số lượng và chất lượng thì các giao dịch về QSDĐ ở cũng ngày càng trở nên sôi  động. Tặng cho QSDĐ ở cũng ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là đối với những  người thân, ông bà với các cháu, cha mẹ với con cái, anh chị em với nhau, vợ với  chồng và cả những người thân để thể hiện tình cảm, mối quan hệ bền chặt, gắn bó  khăng khít, sự sẻ chia, bù đắp và cao hơn, chúng còn thể hiện niềm tin vào những mối  quan hệ mà mình tặng cho. Ở một khía cạnh khác, tặng cho QSDĐ ở còn thể hiện một  lời hứa, một sự tạo điều kiện, một sự giúp đỡ của người có QSDĐ ở đối với người  được tặng cho để họ có cơ hội an cư lạc nghiệp, ổn định cuộc sống. Mở rộng hơn giá  trị nhân văn này của tặng cho QSDĐ ở là ý nguyện của người tặng cho QSDĐ ở đó  không chỉ là các hộ gia đình, cá nhân, những người có quan hệ huyết thống, thân quen  mà việc tặng cho đó còn dành cả cho chủ thể là Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho  dưới dạng nhà tình nghĩa để sử dụng cho các mục đích chung của cộng đồng, của xã  hội và của những người yếu thế trong xã hội.  

Xét ở khía cạnh kinh tế, tặng cho QSDĐ ở còn thể hiện một sự lựa chọn thông  minh và linh hoạt sự chuyển giao tài sản là QSDĐ ở của những người thân được cho  nhau với mong muốn QSDĐ ở đó được khai thác hữu ích, có khả năng và hiệu quả  cao. Giả sử, cha mẹ muốn mảnh đất ở của mình chuyển sang cho đứa con trai duy nhất  của mình. Với các quy định của pháp luật hiện hành thì việc chuyển giao đó có thể  thông qua nhiều phương thức như: chuyển nhượng, để thừa kế hoặc tặng cho quyền sử  dụng mảnh đất đó cho con. Tuy nhiên, xét trong mối quan hệ “máu mủ tình thâm” này  thì quan hệ chuyển nhượng mang nặng yếu tố thị trường, là sự trao đổi ngang giá. Nếu  thể hiện dưới quan hệ thừa kế thì mảnh đất đó chỉ có thể thuộc về người con trai sau  

khi bố mẹ chết; theo đó, họ sẽ phải chờ cho đến khi bố mẹ chết để thực hiện quyền  thừa kế theo quy định của pháp luật. Điều này sẽ trở nên khiên cưỡng và chưa thực sự  phúc đáp được mong muốn của người con trong trường hợp người con đang khó khăn  về chỗ ở, về nguồn vốn kinh doanh. Trong trường hợp kèm theo trách nhiệm thờ cúng  cũng khiến giá trị kinh tế của việc nhận thừa kế QSDĐ không được đảm bảo như  mong muốn của bên nhận QSDĐ. Bên cạnh đó, vấn đề quyền nhận thừa kế của người  con trai thường được áp dụng triệt để hơn và lợi thế thuộc về người con trai hơn so với  người con gái do yếu tố lịch sử để lại về quan điểm “trọng nam khinh nữ” từ thời  phong kiến. Trong trường hợp này, tặng cho QSDĐ ở sẽ là một lựa chọn hữu ích và  linh hoạt hơn, phúc đáp được cả tâm tư, nguyện vọng của người tặng cho, cả những  mong muốn và nhu cầu của người được tặng cho. QSDĐ ở sau khi được tặng cho  trong trường hợp này chẳng những là biểu hiện của sản vật giá trị mà cha mẹ để lại cho  con cái, mà chúng còn trở thành một nguồn vốn quan trọng trong hoạt động kinh  doanh nếu QSDĐ ở đó được sử dụng cho mặt bằng kinh doanh, cho vật bảo đảm trong  các quan hệ tín dụng vay vốn, đảm bảo tránh việc chia tài sản không công bằng sau khi  cha mẹ mất đi. Với ý nghĩa như vậy, tặng cho QSDĐ ở nếu được vận hành thuận lợi,  trôi chảy thì chúng có tác động và ý nghĩa tích cực lớn trong đời sống kinh tế, chính  trị, xã hội. Vượt ra khỏi phạm vi của sở hữu chủ là Nhà nước, QSDĐ ở trở thành tài  sản năng động và linh hoạt vận hành trong nền kinh tế thị trường, phúc đáp các nhu  cầu khác nhau của đời sống xã hội. 

– Thứ ba, thể hiện giá trị nhân văn, tinh thần đoàn kết: Tặng cho tài sản thường  xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định có thể là các mối quan hệ trong gia  đình, họ hàng, ruột thịt; cũng có thể là mối quan hệ quen biết bạn bè, làng xóm, láng  giềng… hoặc xuất phát từ tình thương, tinh thần tương thân tương ái giúp đỡ trong  cộng đồng, xã hội từ những người không quen biết… Việc tặng cho dù xuất phát từ 

những lý do nào cũng đều có mục đích hỗ trợ, giúp đỡ, khuyến khích người nhận trong  cuộc sống, sinh hoạt, đặc biệt là tài sản có giá trị lớn như QSDĐ. Tiêu biểu như tặng  cho nhà tình nghĩa, hiến đất cho cộng đồng dân cư, Nhà nước… là những hành vi thể hiện giá trị nhân văn, tinh thần cộng đồng sâu sắc và có ý nghĩa to lớn, phát huy tinh  thần tương thân, tương ái giúp đỡ nhau trong xã hội. 

– Thứ tư, góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh: Việc cho phép  người sử dụng được quyền tặng cho QSDĐ ở là một phương tiện pháp lý quan trọng  giúp bảo đảm việc dịch chuyển QSDĐ ở một cách đa dạng, thuận tiện, tạo điều kiện  cho người nhận tài sản, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân (những người thân của  người có quyền sử dụng đất ở) có điều kiện và cơ hội để có quyền sử dụng đất – một  tài sản có giá trị mà có khi cả một đời người họ không thể có cơ hội có được cho mình  để “an cư lạc nghiệp” thì thông qua quyền tặng cho họ được hiện thực hóa. Ở ý nghĩa  lớn hơn, QSDĐ ở không chỉ là nơi ăn, chốn ở, nguồn sống và việc làm, mà cao hơn đó  là tài sản có giá trị kinh tế, trở thành nguồn vốn quan trọng cho hoạt động kinh  doanh… thông qua hoạt động tặng cho họ sẽ có cơ hội để có nguồn vốn này. Đây là  quyền mà một mặt chúng mang ý nghĩa nhân văn, tôn trọng ý chí, sự tự nguyện và  quyền định đoạt của người có quyền tài sản; song ở một khía cạnh khác, nhìn dưới góc  độ kinh tế đối với người nhận tặng cho thì đây là quyền có giá trị kinh tế rất lớn. Đặc  biệt, người được tặng cho QSDĐ ở là người có chiến lược khai thác và sử dụng đất có  hiệu quả, có đầu óc kinh doanh giỏi thì sau tặng cho, QSDĐ ở ngoài mục đích để ở,  chúng có thể được sử dụng kết hợp cho những mục đích khác như: làm mặt bằng để kinh doanh, hoặc cho thuê mặt bằng để tăng thêm thu nhập hoặc QSDĐ ở trở thành  một nguồn vốn mới bổ sung cho hoạt động kinh doanh của người được tặng cho thông  qua giao dịch thế chấp QSDĐ ở để vay vốn kinh doanh. Như vậy, hiệu quả và công  năng của QSDĐ ở đã thực sự phát huy hiệu quả hơn thông qua quan hệ tặng cho  QSDĐ ở mà điều này sẽ không thể phát huy được khi người có QSDĐ ở lựa chọn giao  dịch thừa kế QSDĐ ở để chuyển giao QSDĐ ở của mình cho những người thân yêu  khi mình không còn nhu cầu sử dụng hoặc việc khai thác và sử dụng đất ở đó thực sự không mang lại giá trị kinh tế cho họ.  

2.2. Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở 

2.2.1. Khái niệm và đặc điểm pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực  tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội  đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí  của nhà cầm quyền. Trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong các giao lưu dân sự,  thương mại về QSDĐ nói riêng cũng không phải là ngoại lệ, chúng rất cần được điều  

chỉnh bởi khung pháp lý cụ thể, đầy đủ và toàn diện nhằm định hướng cho các chủ thể tham gia quan hệ, cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tư cách là người  kiểm tra và giám sát quan hệ đó đi theo quỹ đạo chung, đảm bảo trật tự, an toàn, hiệu  quả, tăng cường pháp chế trong lĩnh vực này. 

Tuy nhiên trên thực tế, sự vận hành của tặng cho QSDĐ ở không suôn sẻ và  thuận lợi như mong muốn. Nhiều rào cản từ góc độ pháp luật, đến cơ chế vận hành như  hệ thống đăng ký, hồ sơ địa chính, ý thức và trách nhiệm của người tham gia giao dịch  và cả từ phía các cơ quan chức năng… đã và đang tạo ra những khó khăn, vướng mắc,  thậm chí là nguyên nhân của những xung đột, mâu thuẫn, bất đồng. Không loại trừ,  quyền này cũng đã và đang bị biến tướng, trá hình trong một số giao dịch cụ thể nhằm  tẩu tán tài sản hoặc để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với chủ thể khác.  

Với thực trạng như vậy, sự cần thiết khách quan cần có sự định hướng và điều  chỉnh của pháp luật để đảm bảo quan hệ đó phát triển lành mạnh, ổn định bởi pháp luật  là phương tiện quan trọng nhất để điều chỉnh các quan hệ xã hội. Hệ thống các quy  phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ ở rất rộng, không chỉ nằm trong  các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai mà còn nằm trong nhiều văn bản pháp  luật khác có liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Công chứng, Luật Hôn  nhân và gia đình, cùng hệ thống các văn bản dưới luật như các Nghị quyết của Ủy ban  Thường vụ Quốc hội, các Nghị định, Thông tư của Chính phủ và các cơ quan thuộc  Chính phủ, các Quyết định của Ủy ban nhân dân các cấp điều chỉnh các nội dung cụ thể liên quan đến tài sản là QSDĐ ở và các tài sản gắn liền với QSDĐ ở. Đây là cơ sở 

quan trọng không chỉ giúp các chủ thể tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ ở xác định  được rõ quyền, lợi ích hợp pháp, nghĩa vụ của mình khi thực hiện giao dịch, hạn chế các rủi ro có thể ảnh hưởng đến không chỉ quyền lợi của chính mình, mà còn có thể liên lụy tới quyền lợi hợp pháp của các chủ thể khác có liên quan. Nhất là khi QSDĐ ở 

là tài sản duy nhất để đảm bảo nơi ăn, chốn ở, sinh kế của nhiều người. Từ quá trình tổng hợp, nghiên cứu, đánh giá hệ thống các văn bản quy phạm  pháp luật có liên quan và tổng kết kinh nghiệm từ thực tiễn áp dụng pháp luật, có thể định nghĩa một cách khái quát pháp luật về tặng cho QSDĐ ở như sau: Pháp luật về tặng cho QSDĐ ở là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó  quy định cụ thể về chủ thể, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và  

hiệu lực của giao dịch tặng cho, quy trình, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền  phải thực hiện và sự đảm bảo bằng các thiết chế của nhà nước để đảm bảo giao dịch  tặng cho QSDĐ ở được thực hiện trên thực tế.  

Nghiên cứu pháp luật về tặng cho QSDĐ ở trong mối quan hệ với pháp luật về tặng cho các loại QSDĐ khác, cũng như pháp luật về tặng cho tài sản nói chung cho  thấy, chúng có một số đặc điểm sau đây:  

– Pháp luật về tặng cho QSDĐ ở là một bộ phận nằm trong hệ thống các quy  định pháp luật về tặng cho QSDĐ, tặng cho tài sản. QSDĐ ở cũng chỉ là một trong các  loại QSDĐ được pháp luật đất đai quy định và các loại QSDĐ đều với tính cách là một  loại quyền tài sản nằm trong hệ thống tài sản rộng lớn là động sản và bất động sản  được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Bởi vậy, việc thiết lập giao dịch về tặng cho  QSDĐ ở được thực hiện tuân theo các điều kiện, nguyên tắc chung đã được quy định  trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Đây là những nội dung mang tính cơ sở, làm nền  móng để xây dựng các thiết chế, quy phạm pháp luật cụ thể tại các văn bản pháp luật  chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và gia  đình về những vấn đề liên quan đến tặng cho QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng. Điều này đảm bảo các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ tặng cho  QSDĐ ở được thống nhất, hài hòa với các quy định có liên quan khác, đảm bảo tính  hợp lý và tính khả thi trong việc áp dụng trên thực tế. 

– Pháp luật về tặng cho QSDĐ ở do nhiều văn bản pháp luật khác nhau điều  chỉnh. Điều này xuất phát từ đối tượng của giao dịch tặng cho. Về đối tượng của giao  dịch tặng cho là QSDĐ ở – loại tài sản thường gắn liền với nhà ở và các công trình xây  dựng phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của con người. Đây là tài sản đặc biệt, được nhiều  luật chuyên ngành điều chỉnh như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động  sản, Luật Xây dựng, pháp luật về đăng ký, về công chứng… Bản thân các tài sản này  có tính chất đặc biệt, trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký khi có biến động về quyền sở hữu, sử dụng tài sản phức tạp, liên quan đến nhiều cơ quan quản lý nhà nước, do đó hệ 

thống pháp luật điều chỉnh cũng rất đồ sộ, mở rộng tới nhiều văn bản pháp luật khác  nhau. Vì vậy, các quy phạm pháp luật cũng có những quy định cụ thể, đặc thù điều  chỉnh hoạt động này. 

– Pháp luật về tặng cho QSDĐ ở đảm bảo, tôn trọng sự tự do thỏa thuận giữa  

các bên có liên quan trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch tặng cho nhưng giới  hạn trong phạm vi luật định. Theo đó, dù bản chất là tặng cho không có đền bù song  việc tặng cho đó chỉ có thể được thực hiện khi ý nguyện của người tặng cho tài sản  được bên kia đồng ý, ưng thuận. Nghĩa là hợp đồng tặng cho QSDĐ ở được xác lập  trên cơ sở ý chí và nguyện vọng thống nhất của cả hai bên. Tuy nhiên, vì bản chất là  không đền bù, theo đó, người tặng cho QSDĐ ở chuyển giao tài sản thuộc sở hữu của  mình cho phía bên kia mà không nhận về bất kỳ lợi ích vật chất gì nên pháp luật về tặng cho QSDĐ ở cũng có những cơ chế đặc thù bằng những quy định nghiêng về bảo  vệ bên tặng cho. Theo đó, bên tặng cho có quyền thay đổi, hủy bỏ việc tặng cho. Tuy  nhiên, để giao dịch tặng cho QSDĐ được thực hiện linh hoạt, thuận lợi, phòng ngừa  được những rủi ro cho các chủ thể tham gia quan hệ, các chủ thể khác có liên quan,  ngăn ngừa được các giao dịch trái pháp luật thì yêu cầu đặt ra đó là phải xây dựng một  cơ chế pháp luật chặt chẽ, chi tiết nhưng phải đảm bảo tính linh hoạt, đảm bảo tính ổn  định, an toàn nhằm phòng ngừa người tặng cho bội tín, phòng ngừa lợi dụng quan hệ tặng cho để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ với chủ thể thứ ba, hoặc lợi dụng việc  tặng cho QSDĐ ở để định đoạt đất ở, nhà ở mà chúng là tài sản duy nhất để an cư lạc  nghiệp cho nhiều người khác.  

2.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh tặng cho quyền sử dụng đất ở Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về tặng cho QSDĐ ở là một tổng thể thống nhất  các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên hệ nội  tại hữu cơ với nhau, ràng buộc lẫn nhau và cùng liên thông điều chỉnh. Có thể khẳng  định rằng, dù mỗi quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật khác nhau, song khi  chúng được áp dụng để điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp quan hệ tặng cho QSDĐ ở thì chúng nhiều hoặc ít có mối quan hệ nội tại thống nhất và đan xen với nhau, cùng  hướng tới việc bảo đảm cho giao dịch tặng cho QSDĐ ở được vận hành, bảo đảm  quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của Nhà nước, của  xã hội. Tựu chung lại, hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ ở có cơ  cấu gồm những nội dung cơ bản sau đây:  

Thứ nhất, nhóm quy phạm về đối tượng và điều kiện của giao dịch tặng cho Quyền sử dụng đất ở – Đối tượng của giao dịch tặng cho. Nhóm quy phạm này bao  

gồm các quy định hướng tới việc làm rõ các yêu cầu của pháp luật về từng loại tài sản  đủ điều kiện để thiết lập quan hệ tặng cho. Cụ thể: (i) Điều kiện đối với QSDĐ ở được  phép tặng cho; (ii) Điều kiện đối với nhà ở, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất  ở với tính cách là một thể thống nhất không thể tách rời với QSDĐ ở; (iii) Điều kiện  đối với nhà ở gắn liền với đất ở hình thành trong tương lai. Đây là điều khác biệt so  với các tài sản thông thường khác bởi lẽ QSDĐ ở, tài sản là nhà, công trình xây dựng,  kể cả hình thành trong tương lai là những tài sản có giá trị lớn, được Nhà nước quản lý  chặt chẽ, là đối tượng điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật. Vì thế, việc quy định rõ  QSDĐ ở và các tài sản gắn liền trên đất ở với điều kiện nào thì đủ điều kiện được tặng  cho là cần thiết, đảm bảo không làm ảnh hưởng đến việc quản lý, khai thác đất đai,  quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất khác và việc kiểm tra, giám sát  hoạt động khai thác, sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh chủ thể của quan hệ tặng cho  QSDĐ ở 

Chủ thể tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ ở là các bên trong quan hệ tặng cho,  bao gồm: bên tặng cho và bên nhận tặng cho. 

Đối với bên tặng cho QSDĐ ở: Phải là chủ thể có QSDĐ ở hợp pháp và chủ thể này có mong muốn và nguyện vọng chuyển giao QSDĐ ở hợp pháp của mình cho một  chủ thể khác và không yêu cầu phía bên kia phải trả khoản tiền nào cho mình. Đây  cũng là điểm khác biệt của chủ thể tặng cho so với các chủ thể khác trong quan hệ chuyển QSDĐ ở như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn…  chúng đều có sự trao đổi lại cho bên chuyển QSDĐ ở một đại lượng vật chất nhất định  sau khi đất được chuyển giao cho bên nhận QSDĐ ở, thậm chí ngay cả khi QSDĐ ở đó  chưa được chuyển giao mà mới đang ở những thỏa thuận ban đầu như: thỏa thuận đặt  cọc, biên bản thỏa thuận, giấy nhận đặt cọc hay thỏa thuận nguyên tắc. Sự khác biệt  này nằm ở chỗ: Mục đích bên trong của mối quan hệ này chỉ thuần túy là thực hiện  một quyền về tài sản cho những người thân, có mối quan hệ đặc biệt ý nghĩa đối với  chính bên tặng cho hoặc đối với cộng đồng, xã hội, mà không có mục đích thương  mại, kiếm lời. 

Đối với bên nhận tặng cho QSDĐ ở: Lẽ dĩ nhiên là chủ thể mà được bên tặng cho  muốn nhắm tới, ấn định trước để chuyển giao QSDĐ ở đó cho mình. Chủ thể này có  thể là hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân  người nước ngoài nhưng phải đủ điều kiện để được xác lập QSDĐ ở tại Việt Nam  hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở. Như đã đề cập trong phần bản chất của  tặng cho QSDĐ ở là ưng thuận nên ngay cả khi bên tặng cho không có bất kỳ đòi hỏi  gì về lợi ích vật chất đối với bên nhận tặng cho song giao dịch này chỉ có sự chấp  thuận và đồng ý của bên nhận tặng cho. Thoạt đầu nghe như có vẻ hơi khiên cưỡng,  hình thức song nếu nghiên cứu sâu về bản chất của giao dịch tặng cho sẽ nhận diện  thấy sự hợp lý của quy định này. Theo đó, những chủ thể được tặng cho được bên kia  nhắm tới chính là những người có quan hệ thân thuộc như: huyết thống, họ hàng thân  thích hoặc những người có mối quan hệ đặc biệt đối với họ. Theo đó, việc thể hiện sự đồng ý, ưng thuận của việc chuyển giao đó phải trên cơ sở tự nguyện, không có bất kỳ sự ràng buộc, ép buộc nào để bên nhận tặng cho họ cảm thấy được thoải mái và họ 

xứng đáng được nhận QSDĐ ở – tài sản có giá trị lớn trong đời sống xã hội. Điều đó sẽ là tiền đề để tiếp tục mối quan hệ lâu dài, bền vững và tốt đẹp của bên tặng cho và bên  nhận tặng cho. Triết lý Đạo Phật trong 14 lời răn của Phật đã chỉ ra rằng “Món nợ lớn  nhất trong cuộc đời là món nợ tình cảm”, bởi thế, tặng cho dù không biểu hiện của giá  trị vật chất, song lại ràng buộc họ ở những quan hệ tình cảm, khiến người được tặng  cho phải lệ thuộc vào tình cảm, mối quan hệ mà họ không mong muốn thì cũng không  phản ánh đúng bản chất và mục đích của giao dịch tặng cho.  

Ở một khía cạnh khác, việc đồng ý và ưng thuận nhận QSDĐ ở của bên nhận tặng  cho cũng là một sự kiểm định rõ ràng của chủ thể tặng cho về việc có hay không các chủ đích khác “ẩn phía sau” của việc tặng cho này. Chẳng hạn: việc tặng cho của phía bên kia  nhằm gây lòng tin về một mối quan hệ tốt đẹp, tạo tiền đề để lôi kéo, dụ dỗ và thậm chí là  yêu cầu bên nhận tặng cho QSDĐ ở phải thực hiện những hành động trái pháp luật. 

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao  dịch tặng cho quyền sử dụng đất ở 

Dù bản chất là giao dịch không có đền bù, theo đó, người tặng cho QSDĐ ở không  yêu cầu bên được tặng cho phải bồi hoàn ngang giá, song với bản chất của giao dịch  

tặng cho là chấm dứt QSDĐ ở của bên tặng cho và xác lập QSDĐ ở mới cho bên nhận  tặng cho nên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận tặng cho đối với  QSDĐ ở khi hợp đồng được xác lập, phòng tránh do nhiều tác động khách quan và chủ quan khác nhau, người tặng cho thay đổi ý định tặng cho của mình mà đòi lại QSDĐ ở trước đó đã tặng cho thì quyền lợi của người nhận tặng cho lúc này bị xâm hại. Ở một  khía cạnh khác, dù bản chất là giao dịch không có đền bù song mong muốn và ý chí  của người tặng cho QSDĐ ở chỉ dành cho người nào thực sự họ cảm thấy xứng đáng  để được nhận tài sản có giá trị của mình thì họ có thể đặt ra các điều kiện, các yêu cầu  đối với người được tặng cho. Trong trường hợp này, điều kiện và yêu cầu được hiểu là  những nghĩa vụ cần thiết cần phải được thể hiện trong hợp đồng và dành cho bên nhận tặng cho. Ngoài ra, với tính đặc thù của QSDĐ ở có thể bao gồm cả nhà, công trình  xây dựng trên đất mà những tài sản đó không thuộc quyền sở hữu cùng với chủ thể có  QSDĐ hoặc trong trường hợp cùng một chủ thể nhưng bên tặng cho chỉ tặng cho một  phần QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất thì quy định quyền và nghĩa vụ của các bên có  ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định phạm vi và giới hạn của bên nhận tặng  cho và các chủ thể khác có liên quan đối với QSDĐ ở và các tài sản khác gắn liền với  QSDĐ ở.  

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về hình thức và hiệu lực của giao dịch tặng cho  quyền sử dụng đất ở 

Hình thức của giao dịch tặng cho QSDĐ ở là sự biểu đạt ra bên ngoài sự thống  nhất về ý chí, mong muốn chuyển QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng cho  thông qua phương thức giao dịch tặng cho giữa các bên trong giao dịch. Hình thức của  giao dịch tặng cho QSDĐ ngoài là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch dưới  một dạng vật chất nhất định thì đây còn là bằng chứng giúp bảo vệ quyền lợi của các  chủ thể trong giao dịch trước các chủ thể khác và là cơ sở để cơ quan nhà nước có  thẩm quyền thực hiện chức năng quản lý, kiểm soát sự chuyển dịch tài sản trong xã hội  và bảo đảm tính ổn định của nền kinh tế. Về bản chất, tặng cho QSDĐ ở là một giao  dịch dân sự nhằm chuyển quyền sở hữu QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng  cho thông qua hình thức hợp đồng. Do đó, giao dịch tặng cho QSDĐ ở cũng được coi  là một trong những hình thức chuyển QSDĐ và chúng phải tuân thủ hình thức pháp lý  

được biểu đạt thông qua hợp đồng bằng văn bản. 

Bên cạnh đó, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ ở cũng là quy  định cần thiết nhằm để xác định giao dịch đó có hợp pháp hay không, có được thông  qua sự kiểm chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không; đây cũng là quy  định cần thiết nhằm để xác định giới hạn quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường  hợp có mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra. Vấn đề này càng có ý nghĩa hơn trong trường  hợp đất ở và tài sản trên đất ở không đồng thời một chủ thể sở hữu và sử dụng; người  tặng cho tài sản chỉ tặng cho một phần QSDĐ ở và tài sản trên đất; đất ở và tài sản trên  đất là đồng quyền sở hữu và sử dụng của nhiều người song chỉ một hoặc một số người  đồng ý tặng cho phần QSDĐ ở của mình.  

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch tặng  cho QSDĐ ở 

Trình tự, thủ tục là các cách thức, các quy trình và các bước cụ thể mà các chủ thể khi  tham gia giao dịch tặng cho QSDĐ ở phải tiến hành tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền  nhằm thiết lập một trật tự hành chính có trật tự ổn định, giúp Nhà nước kiểm soát chặt chẽ giao dịch tặng cho, bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ, của các chủ thể khác  có liên quan và vì trật tự chung của xã hội. Cũng thông qua các thủ tục hành chính mà Nhà  nước bên cạnh việc định hướng giao dịch tuân thủ trật tự chung, còn có vai trò kiểm tra, sàng  lọc nhằm ngăn ngừa các giao dịch trái pháp luật. Theo đó, trường hợp nào đáp ứng đủ điều  kiện theo quy định của pháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch. Ngược lại, nếu hồ sơ không đầy đủ, các  điều kiện về chủ thể, về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì cơ quan  nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép thực hiện giao  dịch đó. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ ở còn giúp cho cơ quan nhà  nước có thẩm quyền cập nhận, chỉnh lý thông tin và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính.  Thông qua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai. Đây là những quy định bắt  buộc cần phải thực hiện đối với các chủ thể tham gia giao dịch tặng cho QSDĐ ở. 

2.2.3. Các yếu tố chi phối tới pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Pháp luật được xây dựng dựa trên ý chí của Nhà nước, nhưng cũng phải chịu sự chi phối bởi các yếu tố xoay quanh một xã hội dân sự. Ở nước ta, pháp luật về đất đai  

nói chung và chuyển QSDĐ nói riêng (trong đó có tặng cho QSDĐ ở) chịu sự chi  phối và ảnh hưởng của các yếu tố như: Đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt  Nam; về vấn đề sở hữu đất đai, về yếu tố văn hóa và xã hội; Sự hội nhập của nền kinh  tế quốc tế. Cụ thể: 

2.2.3.1. Về đường lối, chính sách của Đảng cộng sản Việt Nam 

Chế độ chính trị nước ta là chế độ “Đảng lãnh đạo, nhân dân làm chủ, Nhà nước  quản lý”53 cho nên yếu tố đầu tiên chi phối đến chính sách pháp luật của Nhà nước,  trong đó có pháp luật về tặng cho QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng là  đường lối, chính sách của Đảng. Dựa trên những quan điểm, chủ trương, đường lối của  Đảng nêu ra trong các văn kiện của từng kỳ Đại hội, pháp luật của Nhà nước tiến hành  “thể chế hóa” thành các chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách pháp luật  về tặng cho QSDĐ ở nói riêng. Do hạn chế bởi dung lượng của luận án, NCS chỉ đi  sâu phân tích đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam sau thời kỳ đổi mới (1986) và  những chế định có liên quan trực tiếp tới đất đai và tặng cho QSDĐ nói chung và tặng  cho QSDĐ ở nói riêng.  

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII khẳng định: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng lâu dài.  Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất”54. Nghị quyết của Đảng giai đoạn này được thể chế hóa bằng Luật Đất đai năm 1993,  Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cùng nhiều văn bản hướng dẫn thi hành để điều chỉnh vấn đề chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 bước đầu mới chỉ ghi nhận về chuyển QSDĐ ở phạm vi 05 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,  thừa kế và thế chấp QSDĐ, sau đó tiếp tục được ghi nhận thêm quyền góp vốn và  quyền cho thuê lại QSDĐ trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1999. Quyền tặng cho  QSDĐ nói chung và tặng cho QSDĐ ở nói riêng mới chỉ bắt đầu được ghi nhận từ Luật Đất đai sửa đổi năm 2001. Quyền này được ghi nhận trong nhóm quyền về chuyển QSDĐ. 

Nghị quyết Đại hội Đảng IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình  

53Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội Đảng VI, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 54Đảng Cộng sản Việt Nam (2000), Văn kiện Đảng toàn tập, tập 2, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 

thành và phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản. Vấn đề sở hữu đất  đai và đầu tư tài sản có trên đất đã được Đảng và Nhà nước quan tâm thể hiện thông  qua các chính sách tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường trong cơ chế quản lý kinh  tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa “hình thành và phát triển thị trường bất động  sản, bao gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động  sản cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư”. Đây là chính sách thể hiện ý  chí tối cao của Nhà nước về sở hữu đất đai, chi phối và làm ảnh hưởng chủ yếu đến  quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức khi tham gia vào thị trường bất động sản. Tiếp  theo, Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai  trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020  nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại đã tổng kết những  thành tựu đạt được trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Nghị quyết  phân tích tình hình nguyên nhân của những hạn chế, yếu kém và đưa chủ trương: Đất  đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.  QSDĐ là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được  xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê  đất.Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng55. Trên cơ sở đó, lần lượt qua  các lần sửa đổi Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai sửa đổi 2009 và Luật Đất đai 2013, các  quyền về chuyển QSDĐ ngày càng được mở rộng ở cả khía cạnh hình thức và nội  dung. Theo đó, tặng cho QSDĐ ở cũng ngày càng được ghi nhận một cách rộng rãi và  chiếm vị thế quan trọng trong các giao dịch dân sự về QSDĐ. Chủ thể tham gia giao  dịch cũng ngày càng được mở rộng hơn, đối tượng tặng cho không cũng được xác lập  một cách rộng rãi hơn, tạo điều kiện cho giao dịch tặng cho được thực hiện người hơn.  Phạm vi của chủ thể nhận tặng cho cũng không còn bó hẹp ở chủ thể trong nước mà  

2.2.3.2. Sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại  diện. Nhà nước thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu. Trên cơ sở đó  

Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất hay thu hồi đất,…Quyền sử dụng đất    

55 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà  Nội. 

được trao đến tay người sử dụng, được coi là quyền tài sản và phải được Nhà nước bảo  hộ bằng pháp luật. Vì vậy, Nhà nước phải ban hành pháp luật để điều chỉnh có hiệu  quả vấn đề này. Sự điều chỉnh của pháp luật sẽ mang lại những hiệu quả to lớn có thể nhận tặng cho QSDĐ ở nhằm để đảm bảo cho người sử dụng đất dù không có quyền  sở hữu đối với đất đai nhưng họ vẫn được tự chủ trong khai thác và sử dụng đất, cũng  như định đoạt QSDĐ của mình. Đây cũng là một cách thức nhằm biểu đạt sự tôn trọng  quyền tài sản đối với người đang có quyền hợp pháp đối với nó. Ở một khía cạnh khác  cho thấy, Nhà nước là chủ sở hữu đối với đất đai song Nhà nước không trực tiếp khai  thác và sử dụng đất mà điều đó phụ thuộc vào từng chủ thể sử dụng đất cụ thể. Vì vậy,  việc ghi nhận và tôn trọng quyền định đoạt của Nhà nước đối với chủ thể sử dụng đất  về QSDĐ ở của họ được xác lập cũng là một trong những mục đích hướng tới của Nhà  nước là nhằm khai thác có hiệu quả công năng và lợi ích trên từng diện tích đất cụ thể.  Thông qua đó, quyền sở hữu đại diện của Nhà nước đối với đất đai được thực hiện trên  thực tế.  

Tuy nhiên, là chủ sở hữu đại diện toàn bộ đất đai nên Nhà nước cũng có quyền  chi phối tới quá trình khai thác, sử dụng và định đoạt đối với QSDĐ ở của từng chủ thể sử dụng. Theo đó, quan hệ tặng cho QSDĐ của mỗi chủ thể phải được thực hiện trên  cơ sở quỹ đạo chung của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu. Mọi giao dịch tặng cho  không tuân thủ điều kiện, nguyên tắc, trình tự, thủ tục và các yêu cầu khác về chủ thể,  về đối tượng và những trường hợp bị cấm vẫn thực hiện đều là những hành vi xâm hại  tới quyền sở hữu đại diện của Nhà nước đối với đất đai.  

2.2.3.3. Yếu tố kinh tế – xã hội 

Một trong những yếu tố ảnh hưởng tới các quy định pháp luật về tặng cho  QSDĐ đó là yếu tố kinh tế, xã hội. Theo đó, khi dân số ngày càng tăng cao, quỹ nhà  đất ngày càng bị thu hẹp thì QSDĐ ở ngày càng trở nên có giá và khan hiếm. Đặc biệt,  trong tất cả các mảng thị trường BĐS phát triển thì mảng thị trường nhà ở, đất ở có xu  hướng phát triển sôi động nhất nhằm phúc đáp các nhu cầu lớn và đa dạng về nhà ở,  đất ở của người dân, không chỉ là trong nước và nước ngoài. Tuy nhiên, phân khúc thị trường nhà ở, đất ở hiện mới chỉ tập trụng cho đối tượng có thu nhập trung bình cao và  giới có tiền với mục đích đầu cơ. Nhà đất cho tầng lớp đông đảo cư dân có thu nhập  trung bình thấp còn rất hạn chế. Vì vậy, ghi nhận tặng cho QSDĐ ở là một trong các  

phương thức góp phần làm hài hòa hóa và đáp ứng phần nào nhu cầu về nhà đất cho  đối tượng này với tinh thần tương thân tương ái, chia sẻ để tạo cơ hội an cư lạc nghiệp  cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở mà chưa có cơ hội có được.  

2.2.3.4. Yếu tố phong tục, tập quán của người dân về sử dụng đất ở QSDĐ ở, nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt, cuộc sống của mỗi con  người chúng gắn liền với yếu tố tâm lý, phong tục tập quán, nề nếp gia phong, đạo lý  dân tộc, gia đình. Cùng với đó, yếu tố sum họp, quan hệ hôn nhân và huyết thống đã  gắn chặt trong tiềm thức của mỗi thành viên cùng sống chung trong một mái nhà,  QSDĐ ở đối với người dân là “quê cha đất tổ”, là nơi để tồn tại, duy trì và phát triển sự sống, là điều kiện có ý nghĩa quyết định đến việc hình thành và phát triển đối với mỗi  người, mỗi thành viên và của cả gia đình. Vì vậy, đối với họ, QSDĐ ở không chỉ là tài  sản có giá trị kinh tế to lớn, mà còn là nơi gắn kết yêu thương của các thành viên trong  gia đình, nơi gia đình tìm về cội nguồn, là mảnh đất lành để con người sinh ra được  nuôi dưỡng không lớn, trưởng thành. Theo đó, tặng cho QSDĐ ở chúng không chỉ chứa đựng trong nó là tài sản có giá trị, mà chúng còn biểu hiện của nét đẹp truyền  thống, văn hóa, nền nếp gia phong và phong tục tập quán của mỗi người dân. Theo đó,  quan hệ tặng cho bị chi phối mạnh bởi yếu tố này. Với bất kỳ lý do nào khác mà việc  tặng cho QSDĐ ở làm phá vỡ đi tình cảm gia đình, nề nếp gia phong, đi ngược lại với  đạo lý truyền thống thì tặng cho QSDĐ ở thực sự không còn nhiều ý nghĩa, thậm chí  chúng có thể là biểu hiện của những biến tướng, trá hình cho một sự chuyển giao tài  sản có giá trị để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ cho chủ thể thứ ba hoặc nhằm thỏa  mãn những lợi ích cá nhân riêng lẻ.  

2.2.3.5. Yếu tố hội nhập quốc tế 

Đại hội XII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã đưa ra chủ trương có tính bước  ngoặt về đường lối đối ngoại trong điều kiện mở, theo đó, tiếp tục khẳng định phương  châm và định hướng lớn của hoạt động đối ngoại là “Đa dạng hóa, đa phương hóa  trong quan hệ đối ngoại, chủ động và tích cự hội nhập quốc tế; là bạn, là đối tác tin  cậy và thành viên có trách nhiệm của cộng đồng quốc tế”.56 Một trong những nền tảng  của hội nhập là việc tạo ra một hệ thống pháp luật hoàn thiện, đáp ứng đòi hỏi của nền  

56Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Văn phòng Trung ương Đảng,  H, 2016, tr.35. 

SOẠN HỢP ĐỒNG, ĐƠN, VĂN BẢN THEO YÊU CẦU CHỈ 500.000đ

--- Gọi ngay 1900.0191 ---

(Tư vấn Miễn phí - Hỗ trợ 24/7)

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam

Gmail: luatlvn@gmail.com