Tranh chấp về xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.
Nội dung vụ việc
Vụ việc dựa trên Bản án số 44/DSST ngày 15/11/2004 Tòa án nhân dân thành phố TN; Bản án dân sự phúc thẩm số 07/DSPT ngày 09/03/2005 Tòa án nhân dân thành phố TN và Quyết định số 102/2008/DS-GĐT ngày 27/05/2008 của Tòa án nhân dân tối cao (có thay đổi một số tình tiết để phù hợp với yêu cầu của đề bài). Vụ việc như sau:
Theo đơn khởi kiện và lời khai của bà Đỗ Thị Trông (sinh năm 1937), khu đất hiện gia đình bà đang quản lý, sử dụng là do bà và chồng là ông Bùi Văn Đăng (hai ông bà kết hôn năm 1961) mua từ năm 1968 (trong thời kỳ hôn nhân) với diện tích khoảng 1000 m². Do kinh tế khó khăn nên bà đã bán bớt. Năm 2008, ông Đăng chết, bà bán căn nhà hai tầng trên diện tích 115, 5 m² để lấy tiền trả nợ và xây một căn nhà cấp 4 trên phần còn lại để ở từ đó đến nay. Đầu năm 2010, anh Trí (sinh năm 1976, con trai của ông Đăng và bà Trông) mời bà ra khỏi nhà vì anh Trí đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 146 m² đất trên phần đất mà bà đang sử dụng. Bà cho biết việc ông Đăng tặng cho vợ chồng anh Trí diện tích đất trên là không có ý kiến của bà.
Anh Trí, chị Nguyễn Thị Hằng (vợ anh Trí) thừa nhận diện tích bà Trông đang quản lý, sử dụng là tài sản của bà Trông và ông Đăng. Việc anh đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do ông Đăng làm hợp đồng tặng cho cho vợ chồng anh chị từ tháng 12/2005 (có xác nhận đồng ý của phòng xây dựng nhà đất thành phố TN). Anh chị hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007. Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Trông cũng biết nên không chấp nhận việc bà Trông đòi quyền sử dụng đất. Anh Trí, chị Hằng đồng ý vẫn để bà Trông ở nhưng không đồng ý trả quyền sử dụng đất cho bà Trông vì sợ bà sẽ bán đất.
GIẢI QUYẾT YÊU CẦU ĐỀ BÀI
1. Phân tích vụ việc tranh chấp về xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung
(Vụ việc được phân tích theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) và các văn bản pháp luật khác phù hợp với vụ việc).
- Hình thức sở hữu đối với tài sản chung của vợ chồng
Hình thức sở hữu đối với tài sản chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. “Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia” (khoản 1 Điều 213 BLDS năm 2015), “Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung” (khoản 2 Điều 210 BLDS năm 2015). Do đó, trong vụ việc này, đối với mọi tài sản thuộc sở hữu chung của ông Đăng và bà Trông, hai ông bà đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình phát sinh từ các giao dịch dân sự.
- Xác định quyền sử dụng đất đối với phần đất mà bà Trông đang quản lý, sử dụng là tài sản chung của bà Trông và ông Đăng
Trước hết, tại thời điểm ông Đăng và bà Trông kết hôn, Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 được áp dụng, do hai ông bà kết hôn năm 1961, căn cứ theo khoản 1 Điều 131 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014: “Quan hệ hôn nhân và gia đình được xác lập trước ngày Luật này có hiệu lực thì áp dụng pháp luật về hôn nhân và gia đình tại thời điểm xác lập để giải quyết”. Theo Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959, chế độ tài sản của vợ chồng là chế độ cộng đồng toàn sản, tức mọi tài sản vợ chồng có trước và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu chung của vợ chồng: “Vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới” (Điều 15). Do vậy, mọi tài sản mà ông Đăng và bà Trông có được từ trước và trong thời kỳ hôn nhân của ông bà là tài sản chung của ông bà. Trong đó, “tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” (Điều 105 BLDS năm 2015),
Đối với quyền sử dụng đất mảnh đất mà bà Trông đang quản lý, sử dụng được bà Trông và ông Đăng mua trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp, cho nên, xác định đây là tài sản chung của hai ông bà. Trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình, “vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung” (khoản 3 Điều 213 BLDS năm 2015). Theo khoản 2 Điều 218 BLDS năm 2015: “việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.” Do đó, trong mọi giao dịch thực hiện việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với mọi tài sản thuộc sở hữu chung của ông Đăng và bà Trông, nhất thiết phải có sự thỏa thuận của hai ông bà, nếu một trong hai bên không có điều kiện trực tiếp thực hiện giao dịch thì phải ủy quyền cho nhau.
Tuy nhiên, theo lời trình bày của bà Trông, việc ông Đăng tặng cho anh Trí diện tích đất 146 m² mà không có ý kiến của bà. Phía vợ chồng anh Trí cũng không có bằng chứng về sự đồng ý của bà Trông về việc tặng cho này, bản thân anh Trí cũng cho hay, anh Trí có được quyền sử dụng đất này là do ông Đăng thực hiện hợp đồng tặng cho (không có sự tham gia của bà Trông). Như vậy, việc ông Đăng tặng cho vợ chồng anh Trí diện tích đất nói trên là không có sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bà Trông và ông Đăng, hay nói một cách khác ông Đăng không có quyền tự định đoạt đối với 146 m² đất mà anh Trí đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 142 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây: a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch; b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong thời hạn hợp lý; c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện”, theo đó, dù ông Đăng có thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà không có sự ủy quyền của bà Trông nhưng nếu thuộc một trong các trường hợp trên thì vẫn phát sinh quyền và nghĩa vụ của bà Trông trong giao dịch này. Dẫn đến việc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong vụ việc này sẽ không vi phạm điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng.
- Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng 146 m² đất của ông Đăng cho anh Trí
Trước hết, việc tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 116 BLDS năm 2015).“Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận” (Điều 457 BLDS năm 2015). Việc tặng cho tài sản giữa ông Đăng và anh Trí là quyền sử dụng 146 m² đất, dẫn chiếu tới Mục 7 Hợp đồng về quyền sử dụng đất BLDS năm 2015. “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” (Điều 500 BLDS năm 2015).
Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Đăng và anh Trí được xác lập tại thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực. Theo đó, “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước” (khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2003). Từ những quy định trên, có thể thấy rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Đăng và anh Trí không những vi phạm điều kiện về chủ thể của hợp đồng (ông Đăng không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng mảnh đất) mà còn vi phạm về hình thức của hợp đồng là phải có chứng thực hoặc công chứng theo quy định (mà không phải là xác nhận đồng ý của phòng xây dựng nhà đất thành phố TN). Do vậy, dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 146 m² đất cũng không hợp pháp và sẽ bị thu hồi theo quy định của pháp luật.
2. Yêu cầu tư vấn của khách hàng và văn bản tư vấn cho khách hàng
- Yêu cầu tư vấn của khách hàng
Anh Trí (khách hàng) yêu cầu giải đáp về việc bà Trông đòi lại 146 m² đất mà anh đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cơ sở pháp lý không? Nếu có, anh Trí cần làm gì để được tiếp tục sử dụng diện tích đó phù hợp với quy định của pháp luật?
- Văn bản tư vấn cho khách hàng
Trước hết, cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn cho chúng tôi.
Trước khi trả lời các câu hỏi của anh, chúng tôi làm rõ các vấn đề sau:
Thứ nhất, đối với mảnh đất mà bà Trông (mẹ anh) đang quản lý, sử dụng là tài sản thuộc sở hữu chung của bà Trông và ông Đăng. Do hai ông bà kết hôn năm 1961, thời điểm này Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959 đang có hiệu lực nên các vấn đề phát sinh trong quan hệ hôn nhân giữa ông Đăng và bà Trông được giải quyết theo quy định của luật này. Theo đó, “Vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới” (Điều 15 Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959), có nghĩa là mọi tài sản (gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản) đều thuộc sở hữu chung của hai ông bà. Ông bà có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc thực hiện các giao dịch.
Thứ hai, theo quy định tại Điều 213 BLDS năm 2015, “Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia” (khoản 1), “vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung” (khoản 3). Theo đó, trong các giao dịch dân sự về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng, nhất thiết phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Sự đồng ý này thể hiện ở việc có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng, nếu một trong hai bên không có điều kiện trực tiếp tham gia giao dịch thì phải có ủy quyền cho người còn lại.
Đối với vụ việc của anh, bản thân anh cũng thừa nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với 146 m² đất được thực hiện giữa ông Đăng (bố anh) và anh, mà không có sự tham gia của bà Trông, trong khi đó, pháp luật quy định phải có sự thỏa thuận đồng ý việc tặng cho này của bà Trông.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 142 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện”.
Trong vụ việc của anh, nếu anh chứng minh được bà Trông đã công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Đăng và anh hoặc bà Trông đã biết nhưng không phản đối trong thời hạn hợp lý thì vẫn phát sinh quyền và nghĩa vụ của bà Trông trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với anh.
Hơn nữa, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, căn cứ theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2003: “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước” (tại thời điểm xác lập hợp đồng Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực), mà không phải là có xác nhận đồng ý của phòng xây dựng nhà đất thành phố. Do vậy, theo quy định của pháp luật, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này không đúng về mặt hình thức của văn bản và nội dung xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Đăng và anh Trí bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu”. Theo đó, “Khi giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả” (khoản 2 Điều 131 BLDS năm 2015).
Dựa trên những phân tích trên, chúng tôi tư vấn cho anh như sau:
+ Việc bà Trông đòi lại quyền sử dụng 146 m² đất mà anh đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có cơ sở pháp lý, bởi lẽ trước khi ông Đăng chuyển quyền sử dụng đất cho anh, mảnh đất mà bà Trông đang sử dụng, quản lý bao gồm diện tích đất trên là tài sản chung của ông Đăng và bà Trông. Cho nên, trong mọi giao dịch đối với mảnh đất đó, phải có sự đồng ý của cả ông Đăng và bà Trông.
+ Để anh được tiếp tục được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 146 m² đất thì trước hết, anh nên thỏa thuận, thuyết phục bà Trông đồng ý với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà ông Đăng và anh đã xác lập. Dựa trên tình cảm yêu thương, gắn bó nên việc thỏa thuận này là một giải pháp tích cực để giữ gìn mối quan hệ trong gia đình. Nếu anh không muốn hoặc không thỏa thuận được với bà Trông, anh có thể chứng minh bà Trông đã công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Đăng và anh hoặc bà Trông đã biết nhưng không phản đối trong thời hạn hợp lý.
Còn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, rõ ràng hợp đồng này là không hợp pháp do vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng. Sau khi thuyết phục được bà Trông hoặc đã chứng minh được như trên, anh cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng này theo đúng quy định của pháp luật.
Hi vọng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp anh lựa chọn được phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của anh. Tư vấn nêu trên chỉ là tài liệu tham khảo. Chúng tôi rất mong nhận được mọi ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Trân trọng!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Hôn nhân và gia đình năm 1959;
- Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;
- TS. Đỗ Văn Đại, Tuyển tập các bản án, quyết định của Tòa án Việt Nam về quyền sử dụng đất, Nxb. Lao động, trang 259
DS1HK06: Sưu tầm một vụ việc có tranh chấp về xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng (phân tích vụ việc, nêu yêu cầu tư vấn của khách hàng và viết văn bản tư vấn cho khách hàng)