Câu hỏi của khách hàng: Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà không đúng ngày ký hợp đồng thì có là vi phạm hợp đồng và phải nộp phạt không?
Chào các anh chị. Em là sinh viên năm nhất ạ. Em có điều thắc mắc mong được tư vấn ạ. Em có thuê phòng trọ giá 2,5 triệu, hợp đồng 1 năm. Ở điều 7 có ghi là nếu không có nhu cầu thuê nữa thì phải báo trước 30 ngày. Hôm nay ngày 15/1 em báo chủ nhà là 1 tháng nữa chuyển cô yêu cầu em phải nộp phạt hợp đồng là 5 triệu vì sai hợp đồng. Theo như cô nói thì hợp đồng kí ngày 12 nên em báo chuyển cũng phải là ngày đấy. Và cũng vì đến ngày 12/2 này em hết tiền nhà 6 tháng. Vậy mọi người cho em hỏi như vậy là em vi phạm hợp đồng phải nộp phạt ạ? Và cho em hỏi là em có được trả lại số tiền đặt cọc không?
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 01/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Trách nhiệm phải chịu khi đã thông báo chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật nhà ở năm 2014
3./ Luật sư trả lời Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà không đúng ngày ký hợp đồng thì có là vi phạm hợp đồng và phải nộp phạt không?
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Khi đã xác lập, đang thực hiện hợp đồng thuê tài sản, người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng theo nội dung thỏa thuận, phù hợp với quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 131 Luật nhà ở:
“Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
… 2.Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a)Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b)Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
… e)Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.”
Điều 132 Luật nhà ở quy định:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
… 3.Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a)Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b)Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c)Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4.Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, nếu giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận (trong hợp đồng hoặc ngoài hợp đồng) về việc bạn có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở mà không phải chịu trách nhiệm khác nếu báo trước cho chủ nhà biết trước 30 ngày thì bạn không phải bồi thường, cũng không mất cọc. Thời gian này không được xác định từ ngày bạn thuê nhà mà được xác định tại thời điểm bạn sẽ chấm dứt việc thuê nhà. Thông thường, nếu bạn báo trước 30 ngày mà ngày bạn chấm dứt hợp đồng lại không phải thời điểm hết 1 tháng thuê nhà thì bạn sẽ phải đóng tiền thuê nhà cho tháng mà bạn thuê nhà (mặc dù chưa hết tháng).
Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được, hợp đồng không nêu thì việc bạn báo trước 30 ngày chỉ có thể loại trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho chủ nhà do bạn không thực hiện thuê hết 1 năm theo đúng hợp đồng.
Về khoản tiền cọc của bạn. Nếu số tiền trên là để đặt cọc việc bạn sẽ ký kết hợp đồng thuê nhà với chủ nhà thì số tiền trên sẽ không bị mất. Trường hợp khoản tiền trên là để bảo đảm việc bạn sẽ thuê trong thời gian ít hơn (hoặc bằng thời gian bạn đã thuê nhà) thì bạn cũng sẽ không bị mất cọc. Nhưng nếu số tiền trên là để bảo đảm bạn thực hiện hợp đồng thuê nhà trong thời hạn dài hơn thời gian mà bạn đã thuê thì bạn sẽ bị mất cọc.
Tất cả những hậu quả trên chỉ được đặt ra trên căn cứ bạn và chủ nhà không thỏa thuận được việc giải quyết.
Tóm lại, cần phải dựa vào tình tiết cụ thể và những thỏa thuận khác giữa bạn và chủ nhà để xem xét việc chủ nhà có được yêu cầu bạn trả thêm tiền do vi phạm hợp đồng hay không. Nhưng, trong trường hợp của bạn, thời điểm làm mốc 30 ngày trong hợp đồng không bắt buộc phải cùng ngày với ngày bạn thuê nhà.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.