Câu hỏi được gửi từ khách hàng: Muốn dừng hợp đồng thuê nhà (không thuộc sở hữu nhà nước) phải báo trước tối thiểu bao nhiêu ngày?
Chúng tôi có thuê 1 phần căn nhà để làm văn phòng công ty, nay do nhu cầu không cần nữa và chúng tôi muốn chuyển ra chỗ khác nên quyết định sẽ trả lại diện tích thuê này, xin hỏi chúng tôi sẽ phải báo trước cho chủ nhà ít nhất bao lâu, trong hợp đồng chúng tôi có thỏa thuận là 15 ngày, nhưng luật lại là 30 ngày?
Luật sư Tư vấn Muốn dừng hợp đồng thuê nhà (không thuộc sở hữu nhà nước) phải báo trước tối thiểu bao nhiêu ngày – Gọi 1900.0191
1./ Thời điểm xảy ra tình huống pháp lý
Ngày 12 tháng 01 năm 2018
2./ Cơ sở văn bản Pháp Luật áp dụng
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Nhà ở 2014.
3./ Luật sư trả lời
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dân sự có thể bị chấm dứt trong trường hợp bị đơn phương chấm dứt thực hiện.
Theo đó, căn cứ Điều 131 và 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và đơn phương chấm dứt thực hiện đối với hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1.Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2.Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1.Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2.Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, căn cứ theo các quy định pháp luật nêu trên, hợp đồng thuê nhà có thể bị đơn phương chấm dứt việc thực hiện theo thỏa thuận của các bên được ghi nhận trong hợp đồng hoặc với những trường hợp được pháp luật ghi nhận được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn. Trường hợp được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn, đối với hợp đồng thuê nhà mà các bên có thỏa thuận về thời gian thông báo trước về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì anh/ chị phải thực hiện việc thông báo trong thời hạn mà các bên đã thỏa thuận (có thể ngắn hoặc dài hơn thời hạn 30 ngày). Trong trường hợp, các bên không có thỏa thuận về thời gian báo trước nêu trên thì bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo bằng văn bản cho bên còn lại biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định pháp luật.
Với những tư vấn trên đây Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp trên, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
Tham khảo thêm bài viết: