Câu hỏi của khách hàng: Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì có được công nhận phần đất dư không
Nhờ các anh chị tư vấn giúp:
1, xin cấp sổ mới trước hay sau khi xây nhà rồi cấp lại:
Năm 2015, gia đình em có mua 1 mảnh đất, trên sổ thể hiện tài sản gắn liên với đất là nhà cấp 4. Nhưng khi làm các thủ tục chuyển nhượng xong, em lại chỉ nhận lại sổ đỏ vẫn mang tên chủ cũ, phần thay đổi biến động thì có ghi chuyển nhượng cho gia đình em và đóng dấu. Chứ không cấp lại sổ mới theo tên nhà em. Năm 2018, gia đình em muốn xây nhà 3 tầng, thì em xin cấp sổ mới trước khi xây nhà, hay sau khi xây nhà thì mới xin cấp lại sổ mới mang tên nhà em, không có tên chủ cũ vào nữa?
Xin cho hỏi thủ tục cấp sổ mới, em cần chuẩn bị những gì? Và nộp các giấy tờ đó tại cơ quan nào ạ?
2, Khi đo đạc thực tế, diện tích thực tế khổ đất nhà em ở nhiều hơn diện tích trên sổ. 3 mặt 3 nhà hàng xóm đều đã xây dựng ổn định, không thiếu diện tích. Phần đất dư ra cạnh nhà không có tranh chấp. Thì phần đất dư ra đó có được cấp vào sổ nhà em không? Làm thế nào để được cấp.
Xin các anh chị giúp.
Em cảm ơn.
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 13/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Luật Đất Đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về Hồ sơ địa chính
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
3./ Luật sư trả lời Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì có được công nhận phần đất dư không
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn mua đất từ năm 2012, sổ đỏ sau chuyển nhượng vẫn mang tên chủ cũ, phần thay đổi biến động có ghi chuyển nhượng cho gia đình bạn và đóng dấu. Năm 2018, bạn muốn xin cấp lại sổ mới mang tên bạn.
Trước hết, về việc chủ thể có thẩm quyền chỉ ghi nhận việc chuyển nhượng tại phần thông tin biến động của Giấy chứng nhận. Việc này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, và cũng không ảnh hưởng tới quyền sở hữu quyền sử dụng đất của gia đình bạn. Bởi, sau khi kết thúc việc đăng ký biến động đất đai không phải chủ thể yêu cầu luôn được cấp một Giấy chứng nhận mới, mang tên mình.
-Việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi bên bán đã có Giấy chứng nhận là trường hợp bạn phải thực hiện việc đăng ký biến động theo quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai:
“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
… 4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a)Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; …”
-Căn cứ Khoản 5 Điều 95 Luật đất đai thì trong trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Tóm lại, vì trong phần thay đổi biến động có ghi tài sản đã được chuyển nhượng cho gia đình bạn, có đóng dấu nên bạn có thể hiểu Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn đối với mảnh đất. Căn cứ điểm k Khoản 1 Điều 99 Bộ luật đất đai 2013, người sử dụng đất đề nghị cấp đổi thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về việc, bạn muốn có Giấy chứng nhận đứng tên bản thân, bạn có thể đề nghị chủ thể có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới trước hoặc sau khi xây dựng công trình (do bạn có dự định xây dựng thêm công trình trên đất nên bạn có thể thực hiện sau khi hoàn thành công trình để Giấy chứng nhận sát hơn với thực trạng sử dụng đất của gia đình bạn) theo thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận.
Hơn nữa, theo thông tin bạn cung cấp thì khi đo đạc thực tế mảnh đất của bạn nhiều diện tích hơn so với thông tin được ghi trong Giấy chứng nhận, nên để thuận tiện bạn có thể xin cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi xác lập quyền sở hữu với diện tích đất trên thực tế.
-Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích thực tế của khổ đất nhà bạn nhiều hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất dư ra không thuộc quyền sở hữu của ai, không có tranh chấp, bạn muốn cấp thêm phần đất dư ra đó ghi vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào Khoản 5 Điều 98 Luật Đất Đai 2013 thì trong trường hợp của bạn, khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Còn trong trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định áp dụng trong trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 99 Luật đất đai.
Để được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích đất dư ra, bạn cần nộp tài liệu, phần đất dư ra có thực sự là đất không thuộc quyền sở hữu của bất cứ ai, đất không tranh chấp hay không.
Về việc xác minh mảnh đất, bạn có thể thực hiện bằng cách nhờ các chủ sở hữu xung quanh ký xác nhận vào một văn bản về việc không có bất kỳ tranh chấp hay yêu cầu nào.
Để được cấp Giấy chứng nhận mới có ghi nhận phần đất dư ra trên, bạn cần:
-Nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã. Phòng tài nguyên và Môi trường sẽ xem xét trường hợp của bạn và tiến hành đo đạc lại vì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 Nghị định 43/2013/ NĐ-CP.
Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận do thực hiện lại việc đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất gồm:
+Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo mẫu;
+Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, phần đất dư ra so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng những điều kiện như. không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ ai, không có tranh chấp. Để có Giấy chứng nhận mới, bạn có thể thực hiện thủ tục đề nghị đo đạc lại phần diện tích đất và xin cấp đổi Giấy chứng nhận do thực hiện đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.