Câu hỏi của khách hàng: Đất thực tế không giống với sổ đỏ thì người bán phải trả lại tiền cọc không
Mọi người cho mình hỏi vấn đề này ạ
Bên mình bán đất và có người mua, đã đặt cọc xong hết, thông tin về đất trong hợp đồng thì ghi chính xác theo sổ, trong sổ có gì ghi nấy, trong sổ ghi diện tích đất là 189m2 và có thổ cư, và trong hợp đồng đặt cọc thì ghi theo như vậy, nhưng sau khi đặt cọc xong bên mua đi đo lại đất thì thấy diện tích đất thực sự bị thiếu so với trong sổ và xác minh lại thì không có thổ cư, đất này em mua từ năm 2003 ạ, như vậy thì bên em phải trả cọc đúng không ạ, mọi người chỉ giúp em cảm ơn nhiều !!!!!
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 10/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Hủy cọc do thông tin đất trên sổ đỏ sai
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
3./ Luật sư trả lời Đất thực tế không giống với sổ đỏ thì người bán phải trả lại tiền cọc không
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự thì đặt cọc được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Việc xử lý tài sản đặt cọc được thực hiện như sau:
-Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
-Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
-Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, trong trường hợp của bạn, việc đặt cọc là đặt cọc cho việc giao kết hợp đồng. Do vậy, nếu không có thỏa thuận khác thì việc bên kia không giao kết hợp đồng sẽ là căn cứ để bên còn lại xử lý số tiền đặt cọc.
Nên, khi bên kia không thực hiện việc giao kết hợp đồng thì số tiền đặt cọc kia sẽ thuộc về bạn.
Tuy nhiên, việc không giao kết hợp đồng chuyển nhượng lại là do bạn cung cấp thông tin sai về diện tích đất cũng như loại đất,… so với thực tế (nhưng bạn lại không hề biết về việc thông tin đó là sai) nên việc đặt cọc của hai bên là vô hiệu do có yếu tố “không thể thực hiện được”. Bởi, trên thực tế, mảnh đất mà bạn định chuyển nhượng không có thông tin như trong hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký. Đây được coi là một giao dịch dân sự không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự. Mà khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên có trách nhiệm trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn sẽ phải trả lại số tiền cọc trên cho bên kia. Mà không phải chịu trách nhiệm trả cho bên đặt cọc “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, còn tùy thuộc vào thỏa thuận cụ thể của hai bên để xem xét trách nhiệm của bạn khi bên kia không thực hiện việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường, trong trường hợp này, bạn có trách nhiệm trả lại số tiền cọc trên cho người đã đặt cọc.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.