Câu hỏi của khách hàng: Đất không có sổ và đang có tranh chấp thì có được quyền mua bán không?
Em có 1 thắc mắc mong được mọi người tư vấn ạ
Ngày xưa ba mẹ em có mua 1 lô đất nhỏ để làm nhà ở, nhưng không có SHR (đất thổ cư), chỉ có giấy viết tay, nhưng người đứng tên mảnh đất ấy lại là 1 người cháu gọi ba em bằng chú.
Vào năm 2011, thì ba e ngoại tình với người đàn bà khác sau đó đem bán miếng đất cho 1 người cháu gọi ba em bằng cậu. sau đó mẹ e có làm đơn khiếu nại xuống xã, nhưng đã 7 năm, nhưng chưa được giải quyết, theo em được biết do người mua miếng đất có chi tiền cho địa chính xã, để địa chính xã nhận đơn khiếu nại nhưng ém đơn, không giải quyết. Vậy thì cho em hỏi:
+ Thứ nhất : nếu như thưa kiện thì mẹ em có đòi lại được mảnh đất đó hay không vì theo em biết vợ chồng đang có tranh chấp thì không ai được quyền mua bán tài sản chung của vợ chồng.
+ Thứ 2 : khi mẹ em đã nộp đơn xuống xã rất lâu nhưng lại không được giải quyết, kiểu như cố tình im im làm lơ. vậy thì trường hợp này em phải nói với chính quyền địa phương như thế nào, và thời gian để mời cả 2 bên xuống làm việc là bao lâu kể từ khi nộp đơn khiếu nại ạ
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 19/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề tranh chấp đất đai
Luật đất đai 2013
3./ Luật sư trả lời Đất không có sổ và đang có tranh chấp thì có được quyền mua bán không?
Theo thông tin bạn cung cấp, bố bạn có mua một mảnh đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó năm 2011 thì bán lại mảnh đất trên cho cháu họ.
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Trong trường hợp này, mảnh đất trên bố bạn chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động: sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, giao dịch mua bán trên không được pháp luật thừa nhận. Hơn nữa, mảnh đất này đang có tranh chấp.
Để đòi lại mảnh đất trên thì phải xem xét mảnh đất đó là tài sản riêng của bố bạn hay là tài sản chung của vợ chồng. Mảnh đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân hay trước khi bố mẹ bạn kết hôn; trường hợp được hình thành trước khi kết hôn thì sau khi kết hôn có thỏa thuận bằng văn bản nhập vào tài sản chung của vợ chông không?
Trường hợp mảnh đất trên là tài sản riêng của bố bạn thì bố bạn có quyền bán mảnh đất sau khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp mảnh đất trên là tài sản chung của vợ chồng thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất phải có chữ ký của vợ chồng và phải được công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán mới có giá trị pháp lý; sau khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình mẹ bạn nên khởi kiện tới Tòa án nơi có bất động sản về tranh chấp đất đai yêu cầu Tòa án chia tài sản chung; Tuyên hủy giao dịch mua bán quyền sử dụng đất của chồng với người cháu.
Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai:
Căn cứ Khoản 3, Khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:
“3. Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:
a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;
…
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.”
Theo đó, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thì UBND cấp xã phải thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Thời hạn giải quyết không quá 45 ngày, tính từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Như vậy, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình bạn có thể lựa chọn khởi kiện tới Tòa án về tranh chấp đất đai hoặc khiếu nại hành vi không thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai của UBND xã tới chủ tịch UBND cấp huyện.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.