Câu hỏi của khách hàng: Đất bị thu hồi với giá thấp hơn thực tế rất nhiều thì phải làm sao?
Xin được tư vấn ạ. Gia đình tôi có 2 mảnh ruộng giáp trường học và đường xã lộ. Nay nhận được quyết định thu hồi đất và mức bồi thường của huyện quá thấp so với giá thị trường. Mục đích thu hồi là huyện giao cho xã bán đấu giá làm nhà ở. 1 mảnh 505m2 là đất ưu tiên gia đình chính sách. Vậy tôi muốn hỏi tôi cần làm gì và có thể làm gì với trường hợp trên ạ. Cảm ơn
Luật sư Tư vấn Luật đất đai– Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 22/01/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Bồi thường khi thu hồi đất
Luật đất đai năm 2013
3./ Luật sư trả lời Đất bị thu hồi với giá thấp hơn thực tế rất nhiều thì phải làm sao?
Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với trường hợp của bạn, trước hết, bạn cần phải xác định UBND cấp huyện có quyền thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất hay không?
Căn cứ Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định, Nhà nước được phép thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau:
-Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
-Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất;
-Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất;
Trong trường hợp của bạn, việc thu hồi đất để đấu giá xây dựng nhà ở có thể được coi là trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, cụ thể là: Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ (điểm c khoản 3 Điều 62 Luật đất đai); Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn (điểm d khoản 3 Điều 62 Luật đất đai)…
Tuy nhiên, bạn cần căn cứ vào quyết định thu hồi đất để xác định trường hợp thu hồi đất của bạn có thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định đã nêu trên hay không.
Ngoài ra, trong trường hợp việc thu hồi đất là vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 63 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể là việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ phải dựa trên các căn cứ sau đây:
-Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013;
-Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
-Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Tóm lại, nếu thuộc một trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, quyết định thu hồi đất của chủ thể có thẩm quyền còn phải đáp ứng các căn cứ đã nêu trên. Trường hợp không đáp ứng đầy đủ các căn cứ này, mà chủ thể có thẩm quyền vẫn ra quyết định thu hồi đất, quyết định trên đã có dấu hiệu vi phạm pháp luật và bạn được phép khiếu nại quyết định đó theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai không quy định về các trường hợp Nhà nước không được thu hồi đất cũng như các loại đất không được thu hồi. Do đó, khi có các căn cứ thu hồi đất theo quy định tại Điều 61, Điều 62, Điều 63 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên, Nhà nước hoàn toàn có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất theo quy định và người sử dụng đất buộc phải thực hiện quyết định này (tức là kể cả mảnh ruộng 502m2 ưu tiên gia đình chính sách cũng sẽ bị thu hồi theo quyết định thu hồi đất).
Nhưng để việc thu hồi đất đúng pháp luật, các chủ thể có thẩm quyền còn cần phải thực hiện thủ tục thu hồi đất theo đúng các quy định tại Điều 69 Luật Đất đai năm 2013, cũng như các quy định có liên quan. Cụ thể, việc xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm sẽ được thực hiện theo quy định sau:
-UBND cấp huyện ban hành thông báo thu hồi đất gửi đến từng người có đất thu hồi; họp phổ biến đến người dân và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
-UBND cấp xã sẽ phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định.
Sau đó chủ thể có thẩm quyền lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; và Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Về việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất khi người có đất bị thu hồi không tự nguyện chấp hành. Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 71 Luật đất đai:
“Điều 71.Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
… 2.Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:
a)Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
b)Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
c)Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
d)Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản”.
Theo đó, trường hợp bạn, gia đình đã được vận động, thuyết phục nhưng không tự nguyện thực hiện quyết định thu hồi đất; quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và đã có hiệu lực thi hành; bạn, gia đình đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thì theo quy định, bạn, gia đình buộc phải thực hiện quyết định thu hồi đất, nếu không tự nguyện thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thực hiện.
Căn cứ Khoản 2 Điều 66 Luật đất đai:
“Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
… 2.Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a)Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b)Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. …”
Theo đó, việc quyết định thu hồi đất mà bạn đang sử dụng được UBND huyện thực hiện là phù hợp với quy định trên, chưa có dấu hiệu vi phạm.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, khi có đủ các yếu tố nêu trên, gia đình bạn buộc phải thực hiện quyết định thu hồi đất của UBND huyện. Việc bạn khiếu nại sẽ không ảnh hưởng tới việc các chủ thể có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất theo kế hoạch đã được chấp thuận trước đó.
Về điều kiện và mức bồi thường của Nhà nước khi thu hồi đất:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp (trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai) sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Theo đó, nếu mảnh đất của gia đình bạn thuộc diện bị thu hồi và có đủ điều kiện trên thì bạn, gia đình bạn sẽ được bồi thường. Việc bồi thường được xác định theo quy định quy định tại Điều 77 Luật đất đai, cụ thể, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau:
-Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định và diện tích đất do được nhận thừa kế;
-Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
-Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 1/7/2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ;
Ngoài ra, đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định.
Căn cứ Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Như vậy, giá đất được sử dụng để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được căn cứ vào bảng giá đất và các chính sách bồi thường, hỗ trợ đất của địa phương của bạn, không dựa trên giá bán quyền sử dụng đất trên thực tế. Nên bạn cần xem xét và đối chiếu với bảng giá đất tại địa phương bạn để kết luận mức bồi thường đã hợp lý hay chưa. Cần lưu ý, trong trường hợp của bạn, 2 mảnh đất bị thu hồi đều là đất ruộng. Do đó, khi thu hồi đất sẽ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.
Khi thu hồi đất nông nghiệp, ngoài việc được bồi thường về đất, người sử dụng đất còn được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại. Trong trường hợp việc bồi thường thu hồi đất không thỏa đáng, bạn không đồng ý với quyết định thu hồi đất, về việc bồi thường khi thu hồi,… thì bạn có thể thực hiện việc khiếu nại, khởi kiện theo thủ tục hành chính đối với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính mà bạn có căn cứ cho là quyết định/hành vi này là vi phạm tới các chủ thể có thẩm quyền để được giải quyết.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.