Câu hỏi của khách hàng: Đã làm biên bản thỏa thuận lối đi chung nhưng bên kia không thực hiện thì phải làm sao?
Chào cả nhà. Mình có một vấn đề rất cần mọi người tham gia tư vấn giúp. Vấn đề của mình là năm 2012 mình có mua một mảnh đất của ông T. Vì đất của ông T là đất nông nghiệp. Không thể tách sổ đỏ với diện tích nhỏ. Vậy nên gia đình mình và gia đình ông T có làm thỏa thuận mua bán bằng giấy tay. Còn hình thức chuyển nhượng nhà đất thì là hình thức cho tặng (ông T là xui gia nhà mình) . Ông T cho đất con gái (chị dâu mình) con gái cho đất chồng (anh trai mình) anh trai mình cho mình. Lúc đó mọi chi phí chuyển nhượng bên mình đều lo hết. Trong giấy chuyển nhượng viết tay, ông T có ghi rõ là sẽ chừa một phần đất rộng 1 mét 2 để làm đường đi chung với nhà mình. Lúc đó vì không am hiểu pháp luật, nên mình nghĩ đường đi chung không thể hiện trên sổ được. Sổ nhà mình có đất mà không có đường. Phần vì mình nghĩ họ là xui gia sẽ không lừa mình đâu. Năm 2017, mình có việc cần cầm cố đất cho ngân hàng. Ngân hàng nói đất không có đường đi không cho mượn. Mình lên đề cập với vợ chồng ông T truyện đi làm văn bản thỏa thuận đường đi chung như ông ta đã hứa lúc mình mua đất. Vợ chồng ông T đồng ý đi. Và mình đã ra văn phòng công chứng để công chứng Biên bản thỏa thuận lối đi chung. Việc làm ăn không thành mình không cầm cố ngân hàng nữa. Mình muốn bán đất. Nhưng lúc này ông T quay ngược lại bắt mình phải mua phần đường đi chung đã đi công chứng đó. Ông nói không mua thì ông ấy sẽ rào lại. Rồi ông bà ấy cứ gặp khách vào xem đất của mình là chặn lại nói vào mua đi rồi sẽ bít đường không cho đi. Làm họ sợ không dám mua. Vậy cả nhà cho mình hỏi. Ông T làm thế có đúng không. Mình có phải bỏ tiền ra mua phần đường đi chung đó không? Giờ mình đi đăng ký biến động cho phần đường đó để cho con đường đó vào sơ đồ địa chính được không? Nếu làm sơ đồ địa chính có cần phải có chữ ký của ông T không? ông T có đòi lại phần đất đã cắt ra làm đường đi chung không? Mình phải làm gì để bảo vệ lợi ích của mình. Cảm ơn cả nhà tham gia tư vấn dùm
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 18/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
- Luật đất đai năm 2013
3./ Luật sư trả lời Đã làm biên bản thỏa thuận lối đi chung nhưng bên kia không thực hiện thì phải làm sao?
Theo thông tin bạn cung cấp thì giữa bạn và gia đình ông T đang có tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề, mà cụ thể là quyền về lối đi lại. Ở phần trình bày dưới đây, tôi xây dựng trên cơ sở việc chuyển nhượng phần đất của ông T cho bạn là hợp pháp, không vi phạm quy định của pháp luật, tức là bạn đã được xác định là chủ sở hữu của phần đất trên.
Căn cứ Điều 245 Bộ luật dân sự thì quyền đối với bất động sản liền kề được hiểu là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Theo đó, bạn đang sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề của mình trên phần đất của ông T, và tranh chấp phát sinh là tranh chấp về việc thực hiện quyền này. Đây là một mối quan hệ dân sự giữa chính bạn và ông T- người chủ sở hữu của phần đất liền kề. Do vậy, trước hết, hai bên nên thỏa thuận với nhau về việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể là quyền về lối đi qua. Trong trường hợp không thỏa thuận được, bạn có thể làm đơn đề nghị UBND hòa giải theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai. Sau khi có biên bản hòa giải của UBND cấp xã, bạn có thể thực hiện việc khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Căn cứ theo quy định tại Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp của bạn thường là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất bị tranh chấp.
Căn cứ Điều 254 Bộ luật dân sự:
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
1.Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2.Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3.Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Theo đó, trong trường hợp của bạn, do việc sử dụng một phần đất về lối đi qua của bạn được xác lập trên thỏa thuận của bạn cùng ông T khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một phần diện tích đất trong mảnh đất của ông T nên ông T có nghĩa vụ phải dành lỗi đi cần thiết cho bạn, tức là người phía trong.
Ngoài ra, căn cứ Điều 247 Bộ luật dân sự thì thông thường, quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao.
Về việc đăng ký biến động phần đất đó vào làm lối đi chung, bạn cần phải có sự đồng ý (được thể hiện bằng văn bản) của ông T hoặc quyết định/ bản án có hiệu lực pháp luật của các chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa bạn và ông T, trong đó, xác nhận phần đất trên được dùng làm lối đi chung.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn có thể thực hiện việc thỏa thuận, hòa giải với ông T về việc sử dụng phần đất trên làm lối đi chung. Nếu không thỏa thuận, hòa giải được ở UBND xã, bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi có quyết định/ bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án, bạn có thể thực hiện việc đăng ký biến động mà không cần sự đồng ý của ông T. Ngược lại, bạn cần sự đồng ý của ông T để hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.