Câu hỏi của khách hàng: Bán đất bằng giấy viết tay đã qua nhiều thế hệ có tranh chấp nay có thể xin cấp sổ đỏ
Chào mọi người, có một việc nhờ mọi người giúp đỡ.
Năm 2008, bà A bán đất (đã có sổ) cho 14 hộ gia đình bằng giấy viết tay, năm 2009 bà A chết, con của bà A giữ sổ và không thực hiện việc làm thủ tục cho người mua (bà A đã ly hôn từ trước năm 2008 và đất này là tài sản riêng của bà A). Sau đó, những người mua này liên tục bán lại cho những người khác, gọi là 14.1, 14.2 14.3…và đi nơi khác sinh sống. Đến nay, thế hệ sử dụng đất thứ 3, thứ 4 đang sử dụng, có nhà trên đất, mong muốn được cấp sổ đỏ thì làm như thế nào? Vì con gái bà A không hợp tác để làm sổ cho họ. Nếu họ kiện thì Tòa có thụ lý không?
Luật sư Tư vấn Luật Đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 29/09/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Luật đất đai năm 2013
- Luật đất đai năm 2003
- Luật công chứng năm 2014
3./ Luật sư trả lời Bán đất bằng giấy viết tay đã qua nhiều thế hệ có tranh chấp nay có thể xin cấp sổ đỏ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. Theo quy định pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi đã có hợp đồng chuyển nhượng nhưng đất lại có tranh chấp thì không thể làm sổ đỏ do không đáp ứng yêu cầu.
Do việc chuyển nhượng đầu tiên được thực hiện vào năm 2008 nên Luật đất đai năm 2003 là văn bản được áp dụng để xem xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng (chuyển đổi). Căn cứ điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2003:
“… Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. …”
Theo đó, trong trường hợp của bạn, nếu bà A bán đất cho 14 hộ gia đình bằng giấy viết tay có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng này có hiệu lực. Khi đó thì 14 hộ gia đình đã mua mới có quyền bán cho người khác.
Xét tới hợp đồng chuyển nhượng của 14 hộ gia đình với những người mua đất lần 2. Do bạn không nêu rõ thời gian nên mặc nhiên giải quyết theo pháp luật hiện hành. Căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; …”
Vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa 14 hộ với những người khác không được công chứng theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này sẽ không có hiệu lực và phần đất này vẫn thuộc về 14 hộ theo pháp luật và khi đó mặc dù con gái bà A có yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, đòi lại tài sản thì bên bị đơn là 14 hộ, bên mua lần 2, lần 3,… là người có quyền và lợi ích liên quan. Khi đó các bên đã mua mảnh đất từ 14 hộ có thể yêu cầu bên bán đất hoàn trả lại số tiền họ đã trả để mua mảnh đất đó theo quy định.
Trong trường hợp hợp đồng có công chứng theo quy định của pháp luật thì mảnh đất được xác định là của những người mua sau đó. Mặc dù khi đó con gái của bà A có quyền kiện đòi tài sản nhưng chỉ cần bên bị đơn đưa ra được những văn bản (hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực) thì quyền sử dụng mảnh đất đó của họ không bị ảnh hưởng.
Ngược lại, trong trường hợp hợp đồng viết tay này không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì hợp đồng này bị xác định là chưa có hiệu lực pháp luật, khi đó, chủ sở hữu của quyền sử dụng đất chưa được xác định là 14 hộ gia đình đã mua đất mà vẫn được xác định là của bà A, do vậy, khi bà A chết, mảnh đất được để thừa kế cho con của bà A và những người thừa kế khác. Là một chủ sở hữu của mảnh đất sau khi bà A chết, con của bà A hoàn toàn có quyền đòi lại mảnh đất đang thuộc quản lý, sử dụng của những người hiện giờ đang sinh sống trên mảnh đất. Nói cách khác, trong trường hợp này, việc khởi kiện của con bà A là hoàn toàn hợp pháp và Tòa án sẽ thụ lý vụ án này khi con của bà A đưa ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu chứng minh việc có tranh chấp.
Khi đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa 14 hộ và những người khác vẫn được công chứng thì căn cứ theo điểm g Khoản 2 Điều 17 Luật Công chứng:
“Điều 17. Quyền và nghĩa vụ của công chứng viên
… 2.Công chứng viên có nghĩa vụ sau đây
g) Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng của mình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động của Văn phòng công chứng mà mình là công chứng viên hợp danh;”
Công chứng viên sẽ chịu trách nhiệm về hợp đồng chuyển nhượng trước pháp luật cũng như trước bên yêu cầu công chứng.
Căn cứ vào các quy định trên, nếu bên hiện có nhu cầu làm sổ đỏ thì căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người này sẽ không được chấp nhận do mảnh đất đó đang hiện có tranh chấp theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, chỉ khi giải quyết xong tranh chấp thì bên được Tòa án tuyên là chủ sở hữu mảnh đất mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ đỏ.
Như vậy, với những chi tiết bạn đưa ra thì người đang sử dụng mảnh đất sẽ không được cấp sổ đỏ do đất đó đang có tranh chấp và do bà A hiện là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi bà A chết, con của bà A có thể kiện đòi được tài sản, nhưng nếu những người đang sử dụng mảnh đất xuất trình được những giấy tờ, tài liệu chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với mảnh đất đó thì Tòa án sẽ dựa trên những giấy tờ đó để nhận định và quyết định ai là chủ sở hữu của mảnh đất, khi có quyết định của tòa án công nhận quyền sử dụng đất của những người đang sử dụng đất thì họ có thể làm sổ đỏ theo quy định.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.