Cám ơn các bạn đã truy cập website của chúng tôi, để được tư vấn trực tiếp xin vui lòng liên hệ Hotline: 1900.0191. Sau đây sẽ là nội dung bài viết:
Tôi có mua nhà chung cư cần tư vấn về việc đòi lãi phạt chậm bàn giao.
Theo hợp đồng mua bán của tôi với chủ đầu tư thì phía chủ đầu tư sẽ chịu lãi phạt 150% tổng số tiền đã thanh toán (70% GTCH) trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm việc bàn giao nhà theo tiến độ cam kết.
Do nhu cầu nhận nhà tôi đã nhận nhà vào thời điểm căn hộ chưa có đủ điều kiện bàn giao theo luật (chung cư chưa có giấy phép được đi vào sử dụng, chưa nghiệm thu PCCC) Thời điểm tôi nhận nhà thì tổng số ngày chậm là 163 ngày.
Lê Quang Lợi
Luật sư tư vấn:
Trước hết, về việc căn hộ chưa có đủ điều kiện bàn giao theo luật (chung cư chưa có giấy phép được đi vào sử dụng, chưa nghiệm thu PCCC). Theo Khoản 4, Điều 16 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 thì việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, cụ thể như sau:
|
Điều 16. Kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở 4. Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung của dự án đã được phê duyệt hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. |
Điều 123 Luật Xây dựng 2014 cũng quy định:
|
Điều 123. Nghiệm thu công trình xây dựng 2. Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật này |
Vậy khi nhận bàn giao nhà, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Bởi chưa được nghiệm thu thì công trình khó đảm bảo an toàn, không đảm bảo việc đáp ứng đủ các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC). Nếu chủ đầu tư chưa đưa ra được bằng chứng đã hoàn thành công tác nghiệm thu công trình thì chủ đầu tư đó chưa thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật xây dựng hiện hành. Bạn có thể phản ánh với cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng kiểm tra công tác nghiệm thu để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật. Việc làm này nhằm giúp cho bạn và gia đình cũng như các hộ dân khác trong khu chung cư được đảm bảo an toàn hơn.
Theo như bạn đã trình bày, hợp đồng mua bán của bạn với chủ đầu tư quy định phía chủ đầu tư sẽ chịu lãi phạt 150% tổng số tiền đã thanh toán (70% giá trị căn hộ) trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm việc bàn giao nhà theo tiến độ cam kết. Cụ thể chủ đầu tư bàn giao nhà chậm 163 ngày. Có thể hiểu lãi phạt 150% ở đây là mức phạt vi phạm được quy định trong hợp đồng.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
|
Điều 16. Thanh toán trong giao dịch bất động sản 1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. 2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. |
Tuy nhiên ở đây, mức phạt vi phạm hợp đồng theo quy định của Luật Thương mại 2005 bị giới hạn, cụ thể:
|
Điều 301. Mức phạt vi phạm Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này. |
Như vậy nếu trong hợp đồng bạn và chủ đầu tư có thỏa thuận mức phạt vượt quá 8% thì hợp đồng ấy bị vô hiệu từng phần (phần mức phạt vi phạm), các điều khoản khác của hợp đồng vẫn có hiệu lực. Nếu bạn khởi kiện, Tòa án sẽ áp dụng mức phạt cao nhất nhưng không vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.
Ngoài ra bạn cần lưu ý đến thời hiệu khởi kiện vi phạm hợp đồng, vì nếu hết thời hạn này thì bạn không có quyền khởi kiện. Cụ thể Điều 429 Bộ Luật Dân sự quy định:
|
Điều 429. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. |
Bài viết được thực hiện bởi: Luật gia. Nguyễn Thị Hoà (Công ty Luật TNHH LVN)
Để được giải đáp thắc mắc về: Phạt vi phạm do chậm bàn giao chung cư, nhà ở
Vui lòng gọi Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật 24/7: 1900.0191
Để gửi Email tư vấn pháp luật, Báo giá dịch vụ pháp lý hoặc đặt Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp.
Vui lòng click tại đây
CÔNG TY LUẬT TNHH VIỆT PHONG
Hà Nội – Biệt thự 2.11 đường Nguyễn Xuân Khoát, KĐT Ngoại Giao Đoàn, Q. Bắc Từ Liêm
– Số 82 Nguyễn Tuân, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân
Nếu có vướng mắc bạn vui lòng liên hệ tổng đài 24/7 1900.0191
hoặc Bạn có thể click vào các ô dưới đây để gửi Emailcho chúng tôi, Luật LVN luôn sẵn sàng để hỗ trợ bạn