Huy động vốn trong dự án bất động sản? mới nhất

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi luật sư

Lời đầu tiên tôi xin chúc luật sư luôn khỏe mạnh, đạt được nhiều thành công trong công việc và cuộc sống.

Công ty tôi hiện nay đang lên kế hoạch mua lại 1 dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thương mại, văn phòng, … dự án này có hồ sơ pháp lý đầy đủ, đã được cấp sổ đỏ cho toàn dự án, đã có bản vẽ 1/500, … Chủ đầu tư do không đủ vốn để tiếp tục thực hiện dự án nên có ý định bán lại 1 phần dự án. Hiện trạng của dự án hiện nay đang là đất trống, chủ đầu tư mới chỉ san lấp mặt bằng xong, Công ty chúng tôi định mua lại phần đất được quy hoạch là khu dân cư, bỏ vốn thêm làm cơ sở hạ tầng sau đó bán nền nhà ở thương mại.

Vướng mắc của tôi là chi phí mua lại của dự án khoảng 50 tỷ, vốn công ty có khoảng 20 tỷ (công ty không có ý định vay Ngân hàng) và muốn huy động từ bạn bè và các đối tác khác khoảng 30 tỷ, phần vốn 30 tỷ huy động này sẽ chia theo tỷ lệ lợi nhuận của dự án sau khi kết thúc có được. Tôi không có ý định cùng những người góp vốn thành lập pháp nhân khác mà vẫn muốn công ty của mình đứng tên và những người kia góp vốn cùng với công ty thực hiện dự án này thôi, khi kết thúc sẽ hoàn lại vốn và lợi nhuận sẽ chia theo tỷ lệ. Vậy thưa luật sư, theo luật đất đai và luật nhà ở hiện tại thì công ty tôi có được huy động vốn góp trong trường hợp này không?, có cần thêm hồ sơ nào nữa không? nếu có thì hình thức hợp đồng sẽ như thế nào?

Kính mong luật sư giúp đỡ.

Trân trọng cám ơn và sớm nhận được hồi âm của luật sư

Người gửi:Nguyễn Duy Minh (Thái Bình)

 

Luật sư tư vấn:

Xin chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Luật LVN. Về câu hỏi của bạn công ty Luật LVN xin tư vấn và hướng dẫn cho bạn như sau:

1/ Căn cứ pháp lý.

–  Luật nhà ở  năm 2014.

–  Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

2/ Huy động vốn từ bạn bè để mua lại một phần dự án đầu tư có được không?

Tại Khoản 4, Điều 25, Luật nhà ở năm 2014 quy định về quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau: ” Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Hơn nữa tại Điểm b Khoản 1, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định việc huy động vốn như sau:

“1. Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây:

b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;”

Việc chủ đầu tư chuyển nhượng lại một phần dự án cho công ty bạn là phù hợp theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án này đã có hồ sơ pháp lý đầy đủ, đã được cấp sổ đỏ cho toàn dự án, đã có bản vẽ 1/500,… Hơn nữa phần đất niềm của dự án cũng đã được san lấp mặt bằng.

Theo quy định tại Khoản 2, điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở “Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập (kể cả chủ đầu tư cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức quy định tại các điểm a, c, d và điểm đ khoản 1 Điều này”.

Tại Điểm c, Khoản 1, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy định việc huy động vốn như sau:

“c) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 Điều này;”

Như vậy bạn hoàn toàn có thể huy động vốn từ bạn bè và đối tác của mình để mua lại một phần dự án của chủ đầu tư bằng cách ký hợp đồng góp vốn bằng văn bản.

3/ Quy định về  huy động vốn

Theo Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở:

 “Các chủ đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khi thực hiện huy động vốn để xây dựng nhà ở phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản;”

Trong trường hợp của công ty bạn, thì công ty bạn là nhà đầu tư cấp II và thực hiện huy động vốn mà chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I. Bạn chỉ có thể huy động vốn khi được chủ đầu tư cấp I đống ý bằng văn bản. Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động. Hơn nữa  phải nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật LVN về Huy động vốn trong dự án bất động sản? Chúng tôi hi vọng rằng quý khách có thể vận dụng các kiến thức kể trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn quý khách vui lòng gọi điện tới tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của công ty Luật LVN để gặp luật sư tư vấn và chuyên viên pháp lý.

LUẬT VIỆT PHONG – PHÒNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT