Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng của xã hội và cần có những quy định cụ thể, hợp lí của Nhà nước nhằm thu hút đầu tư trong và ngoài nước để khai thác hết tiềm năng sản xuất của đất đai. Luật Đất đai năm 2013 là sự ghi nhận những chính sách tiến bộ của Nhà nước với đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của một chủ thể đặc biệt- các tổ chức kinh tế Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài.

Để tìm hiểu rõ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, nhóm chúng em đã đi vào phân tích và đưa ra những nhận xét về những quy định đó dưới đây.

I. Các khái niệm

Các loại tổ chức kinh tế.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về các loại tổ chức kinh tế tại khoản 27 Điều 3, theo đó: Theo Điểm 27 Điều 3 luật Đất Đai năm 2013 “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.

Nhà đầu tư nước ngoài

Khái niệm nhà đầu tư nước ngoài được ghi nhận trong Luật Đầu tư năm 2014, khoản 14 Điều 3 như sau: ” Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam”.

Chuyển nhượng dự án

Chuyển nhượng dự án là một hoạt động bình thường của doanh nghiệp, nhất là trong một số trường hợp đặc biệt, việc chuyển nhượng dự án (một phần hay toàn bộ) được coi như một giải pháp tối ưu của doanh nghiệp, ví dụ: thay đổi chiến lược kinh doanh, hoạt động không hiệu quả… Tuy nhiên, khi nhà đầu tư tiến hành chuyển nhượng dự án không thể thực hiện một cách tùy tiện được mà phải tuân theo những trình tự, thủ tục nhất định.

II. Các quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Điều kiện chuyển nhượng

Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014 có quy định điều kiện được chuyển nhượng dự án như sau:

“1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;

b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

Căn cứ vào khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư thì các trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động sau đây sẽ không có việc chuyển nhượng dự án đầu tư:

“a) Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án;

b) Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;

c) Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;

d) Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;

đ) Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư;

e) Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;

g) Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này;

h) Theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài.”

2. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

Theo quy định tại Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì quyền của bên chuyển nhượng là:

– Khoản 1: “Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng”. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trượng hợp nhà nước có quy định về giá thì thì các bên phải thực hiện rõ theo quy định (Theo Điều 15 Luật kinh doanh bất động sản 2014). Thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán cần thực hiện đúng theo hợp đồng. Khoản 2: “Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng”. Việc giao nhận đất và hồ sơ có thể thực hiện tại cùng một thời điểm mà cũng có thể là tại các thời điểm khác nhau.

– Khoản 3: “Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra”. Việc yêu cầu bồi thường thiệt hại sẽ được thực hiện khi có đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

– Ngoài ra bên chuyển nhượng còn có quyền không giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trượng hợp các bên có thỏa thuận khác và có các quyền khác trong hợp đồng.

Đồng thời bên chuyển nhượng cũng có một số nghĩa vụ được quy định rõ tại Điều 39 Luật kinh daonh bất động sản 2014 như sau:

– Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin mà mình cung cấp

– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi cảu minh gây nên, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sửu dụng đất

Tương tự như bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cũng có các quyền lợi nhất định được quy định tại Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

– Yêu cầu cung cấp thông tin chính xác, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

– Yêu cầu làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Yêu cầu bên chuyển nhương giao dất đủ diện tích, đúng vị trí, tình trạng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Và bên nhận chuyển nhượng có quyền có quyền sử dụng đất sử dụng đất từ thời điểm nhận bàn giao từ ben chuyển nhượng, yêu cầu được bồi thường do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra và các quyền khác được quy định trong hợp đồng.

Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

– Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

– Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng và bồi thượng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo đúng quy định của pháp luật và các nghĩa vụ khác được quy định trong hợp đồng.

III. Những nhận xét, đánh giá về những quy định hiện hành về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất

Mặt tích cực

Những quy định về vấn đề chuyển nhượng dự án có sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài của Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2014 về cơ bản đã kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật đầu tư năm 2005.

Các quy định đó đã cho thấy Nhà nước ta đã có những chính sách mới và theo kịp sự phát triển của đất nước, đáp ứng được nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, các dự án có sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam được Nhà nước cấp phép . Tuy vậy, các tổ chức kinh tế lại không có đủ về mặt kinh tế để tiếp tục đầu tư. Việc chuyển nhượng cho các nhà đầu tư nước ngoài đã giúp các tổ chức kinh tế giải quyết được vấn đề này trong lúc khó khăn. Các quy định của pháp luật này đã mở một cách cửa cho các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận một cách rộng rãi và dễ dàng hơn với Việt Nam, khiến các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn hơn khi đầu tư vào Việt Nam, họ đã dần thay đổi suy nghĩ về Việt Nam, một đất nước mà chỉ được biết đến với sự anh dũng trong chiến đấu bảo vệ tổ quốc giờ đây đã và đang có những chính sách, những quy định thu hút nhà đầu tư nước ngoài hơn nữa.Vấn đề này không chỉ được các bên tham gia trong quan hệ quan tâm mà các cơ quan Nhà nước cũng có những quy định cụ thể để hoạt động này được áp dụng nhằm bảo đảm pháp luật có hiệu lực trong cuộc sống.Quá trình áp dụng pháp luật cũng là quá trình nhận ra những thiếu sót, bất hợp lý và có sự sửa chữa, điều chỉnh bảo đảm cho hoạt động chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được thực hiện một cách tốt nhất, nhanh chóng và có hiệu quả. Qua quá trình thực tiễn và áp dụng các nhà làm luật đã và đang dần hoàn thiện những quy định của pháp luật về vấn đề này cho phù hợp với sự phát triển mau lẹ của đất nước và nhu cầu đầu tư vào Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài, những quy định đó dù còn nhiều vướng mắc, khá nhiều thủ tục hành chính nhưng cũng đã thể hiện được sự khuyến khích đầu tư của nhà nước ta tư bên ngoài, cùng tư duy tiến bộ của các nhà làm luật.

Điểm hạn chế

Việc quy định nhà đầu tư nước ngoài có thể được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất từ tổ chức kinh tế Việt Nam được xem là một điểm tiến bộ nhưng pháp luật vẫn cần có sự thay đổi để phù hợp hơn với sự phát triển của đất nước và để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh đầu tư tại Việt Nam.

Trên thực tế thì quy định này đã gây không ít khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Quy định này đã khiến các nhà đầu tư nước ngoài phải đi theo con đường vòng để tiếp cận với đất đai là góp vốn đầu tư với một tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (trong đó có tổ chức kinh tế này góp vốn bằng quyền sử dụng đất) rồi sau đó mua lại phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để trở thành chủ thể sử dụng đất diện tích đã góp vốn này.

Ngoài ra việc quy định này còn dẫn đến một số tiêu cực trong quản lí và sử dụng đất như tình trạng “chạy dự án” có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước để chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài mà thực chất là để chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo dự án, từ đó giúp các chủ thể sản xuất kinh doanh giảm chi phí đầu tư sản xuất.

Với những quy định trên đây, cho thấy Nhà nước ta đang có những chính sách “mở cửa rộng rãi” cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Đồng thời nó cho thấy sự hội nhập, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Các quy định về chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam ngày càng được xây dựng đồng bộ và hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu mang tính quy luật của sự vận động của các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Cùng với việc ra đời hệ thống pháp luật mới, nhà nước cũng đang xây dựng cơ chế thực hiện đưa các quy định mới vào thực tiễn có hiệu quả. Tuy nhiên bên cạnh những thuận lợi (ưu điểm) còn có những khó khăn (nhược điểm) cần phải khắc phục để đảm bảo quyền lợi của các bên khi chuyển nhượng và tăng cường kỷ cương pháp luật.

Tham khảo thêm:

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam

I. Các khái niệm

Các loại tổ chức kinh tế.

Nhà đầu tư nước ngoài