Câu hỏi được gửi từ khách hàng: Dùng nhà đặt cọc vay tiền có cần chữ ký của tất cả các con?
Tôi kinh doanh thua lỗ nên nợ nần khá nhiều và một số người đã đến nhà gây khó dễ, giờ tôi có ý định là sẽ thế chấp nhà để đặt cọc vay tiền, con tôi có 2 đứa đều đã hơn 30 tuổi và đi làm xa, vậy tôi có cần phải xin chữ ký chúng nó thì mới làm được thế không, mẹ nó mất sớm từ trước khi tôi mua căn nhà này. Rất cảm ơn các luật sư và mong nhận được phản hồi sớm từ luật sư.
Luật sư Tư vấn Dùng nhà đặt cọc vay tiền có cần chữ ký của tất cả các con – Gọi 1900.0191
1./ Thời điểm xảy ra tình huống pháp lý
Ngày 10 tháng 12 năm 2017
2./ Cơ sở văn bản Pháp Luật áp dụng
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Nhà ở 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
3./ Luật sư trả lời
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Từ khái niệm nêu trên cho thấy tài sản đặt cọc là động sản do đó nhà ở không thể là đối tượng của Hợp đồng đặt cọc.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:
“Điều 117. Các hình thức giao dịch về nhà ở
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.”
Như vậy, Nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng đặt cọc, khi thực hiện việc vay tiền, để dùng nhà ở làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay, các bên có thể kí kết hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm cho hợp đồng vay.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Để xem xét xem một hợp đồng thế chấp nhà cần có chữ ký của những ai thì phải căn cứ vào việc ai có quyền định đoạt với căn nhà hay ai là chủ sở hữu của căn nhà. Căn cứ theo điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự : “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập” . Như vậy, để xem xét việc tất cả các con có cần phải ký vào hợp đồng thế chấp hay không cần xem xét đến quyền sở hữu nhà ở có phải là sở hữu chung của hộ gia đình hay không.
Trường hợp nhà ở thế chấp không phải là sở hữu chung của hộ gia đình, thì vấn đề cần có chữ kí của các con hay không không được đặt ra. Do đó, không cần chữ kí của các con khi kí kết.
Trường hợp nhà ở thế chấp là sở hữu chung của hộ gia đình, căn cứ Điều 101 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 101. Chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân
1. Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.
Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện.
2. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.”
Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“1.Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”
Theo các quy định trên thì việc ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về nhà ở của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Do đó, trong trường hợp này, nếu các con có tên trên Giấy chứng nhận đã có văn bản ủy quyền cho bố, mẹ thực hiện giao dịch, thì không cần có chữ kí của các con. Trường hợp không có ủy quyền hoặc các con không có tên trên Giấy chứng nhận thì các con từ đủ 15 tuổi phải thực hiện việc kí kết vào hợp đồng thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.
Tham khảo thêm bài viết: