Điều kiện để chào bán bất động sản thuộc dự án hình thành trong tương lai

Câu hỏi được gửi từ khách hàng: Điều kiện để chào bán bất động sản thuộc dự án hình thành trong tương lai?

Tôi có vài thắc mắc về luật, tôi đang tìm hiểu và muốn mua một bất động sản nhưng phải 2 năm nữa họ mới bàn giao công trình này cho tôi, vậy có khi nào đang xây họ hết vốn không xây nữa thì tôi phải chịu thiệt không, pháp luật hạn chế những điều này để bảo vệ quyền lợi của những người đi mua nhà như chúng tôi như thế nào, họ phải có đủ những điều kiện gì để có thể chào bán những căn hộ thuộc dự án chưa xây xong này?

Luật sư Tư vấn Điều kiện để chào bán bất động sản thuộc dự án hình thành trong tương lai – Gọi 1900.0191

1./Thời điểm xảy ra tình huống pháp lý

Ngày 6 tháng 12 năm 2017

2./Cơ sở văn bản Pháp Luật áp dụng

Luật kinh doanh bất động sản 2014
Quyết định số 2401/QĐ-NHNN về việc công bố thông tin về danh sách các ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

3./Luật sư trả lời

Hiện nay, hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai diễn ra rất sôi động trên thị trường bất động sản đặc biệt đối với phân mảng thị trường nhà ở. Đây là một cách thức vận hành dự án giúp chủ đầu tư dự án vừa tiến hành triển khai dự án vừa vận động nguồn vốn còn thiếu để giúp dự án hoàn thành.

Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, để bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào trong kinh doanh thì bất động sản phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật sau đây:

Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Ngoài ra, bất động sản hình thành trong tương lai trước khi đưa vào kinh doanh thì phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (xem chi tiết danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Quyết định 2401/QĐ-NHNN).

Do kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là một hình thức kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là với người mua khi chủ đầu tư mặc dù đã cầm tiền của người mua nhưng lại không chịu tiếp tục triển khai dự án. Vì vậy, trong LKDBĐS 2014, Pháp luật cũng quy định thêm về hoạt động thanh toán và nghĩa vụ các bên khi tham gia quan hệ dân sự này tại Điều 57,58 sau đây:

Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1.Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2.Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1.Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

2.Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.

Bài liên quan:

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam