Cá nhân trả đất cho Nhà nước rồi cho doanh nghiệp nước ngoài thuê lại thì trình tự, thủ tục thực hiện ra sao?

Câu hỏi được gửi từ khách hàng: Cá nhân trả đất cho Nhà nước rồi cho doanh nghiệp nước ngoài thuê lại thì trình tự, thủ tục thực hiện ra sao?

Mọi người có ai chuyên về vấn đề đất đai cho em hỏi một vấn đề như thế này ạ: có 1 Doanh nghiệp nước ngoài muốn thuê lại đất của 1 cá nhân để kinh doanh dịch vụ, đất này đang là đất nông nghiệp.
Giờ họ thỏa thuận theo hướng Chủ đất trả lại đất cho Nhà nước, rồi nhà nước ra quyết định cho DN nước ngoài kia thuê đất.
Cho em hỏi là trình tự thực hiện như thế nào ạ? Trường hợp này có phải thông qua đấu giá không? Và thủ tục chuyển mđ sử dụng đất làm khi nào, do ai làm ạ?
Cảm ơn mọi người trước.

Luật sư Tư vấn Luật Đất đai – Gọi 1900.0191

Dựa trên những thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam. Chúng tôi đưa ra trả lời như sau:

1./ Thời điểm pháp lý

Ngày 04 tháng 06 năm 2018

2./ Cơ sở Pháp Luật liên quan tới vấn đề thủ tục trả lại đất và thuê đất Nhà nước

Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

3./ Luật sư tư vấn

Câu hỏi của anh/chị gồm 2 vấn đề về: Thủ tục thu hồi đất do tự nguyện trả đất, Thủ tục thuê đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục thu hồi đất do tự nguyện trả đất:

Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Việc chủ hộ trả lại đất cho Nhà nước thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất di tự nguyện trả đất.

Về thẩm quyền thu hồi đất, quy định tại Điều 66 Luật đất đai 2013:

“Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2.Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3.Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, trường hợp của anh/chị, Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất.

Về thủ tục thu hồi đất do tự nguyện trả đất được thực hiện theo quy định Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 13 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT như sau:

Chủ đất gửi nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Hồ sơ trình ban hành quyết định thu hồi đất bao gồm:

+Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất hoặc văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận về việc trả lại đất của người sử dụng đất;

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có);

+Biên bản xác minh thực địa do cơ quan tài nguyên và môi trường lập (nếu có);

+Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định thu hồi đất theo Mẫu số 10 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất, tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận.

Đối với vấn đề bồi thường, theo khoản 3 Điều 82 Luật đất đai 2013 thì người tự nguyện trả lại đất không được bồi thường về đất.

Thủ tục cho thuê đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

Căn cứ Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013, với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Doanh nghiệp nước ngoài muốn thuê đất ở Việt Nam cần đáp ứng các điều kiện, quy định tại Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013:

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Về thẩm quyền cho thuê đất, căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 59, Ủy ban nhân dân tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 56 nêu trên.

Căn cứ Điều 118 Luật đất đai quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất như sau:

“Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

1.Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2.Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3.Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”

Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài muốn Nhà nước cho thuê đất cần phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định trình tự tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau:

+ Căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được UBND tỉnh phê duyệt; phương án đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định đấu giá, giá khởi điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được UBND tỉnh phê duyệt, tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;

+ UBND tỉnh ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá;

+ Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND tỉnh, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người trúng đấu giá.

+Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường ký Hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

– Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

+Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

+Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

+Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

+Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

+Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

+Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

+Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Nếu không thuộc các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép nêu trên, anh/chị có thể tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.

Với trường hợp phải xin phép, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

+Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định chi tiết tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

+Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

+Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Với những tư vấn về câu hỏi Cá nhân trả đất cho Nhà nước rồi cho doanh nghiệp nước ngoài thuê lại thì trình tự, thủ tục thực hiện ra sao?, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp trên, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.

Bài liên quan:

Công ty Luật LVN - Địa chỉ: Số 16B Nguyễn Thái Học, Yết Kiêu, Hà Đông, Hà Nội, Việt Nam