Mua tài sản thế chấp qua đấu giá
Tôi dự định mua lại tài sản trên đất thuê của Công ty A. Tài sản đang thế chấp cho ngân hàng vay vốn, do không trả được nợ bị ngân hàng kiện và tòa án tuyên phát mãi để thu nợ cho ngân hàng). Quyền và nghĩa vụ của tôi khi mua tài sản qua đấu giá. Tôi có phải thực hiện nghĩa vụ phải trả tiền nợ thuê lại đất của Công ty A. Xin cảm ơn!
Gửi bởi: Nguyễn Văn Đông
Trả lời có tính chất tham khảo
Khoản 2 Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý như sau: “Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Theo quy định trên, sau khi mua tài sản gắn liền với đất thuê của công ty A, bạn có toàn bộ quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất theo quy định của pháp luật, đồng thời được quyền tiếp tục thuê đất theo đúng thời hạn, phương thức thuê mà công ty A đã thỏa thuận với bên cho thuê (trừ trường hợp bạn có thỏa thuận lại với bên cho thuê đất).
Về quyền của bạn với tư cách là cá nhân sử dụng đất: (Theo Điều 179 Luật Đất đai)
* Nếu đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
– Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
– Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
– Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
– Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
– Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
– Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
* Nếu đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:
– Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
– Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
– Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
– Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
– Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
– Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Việc công ty A còn nợ tiền thuê đất:
– Nếu nợ tiền thuê đất trong thời gian trước đây (khi bên A đang còn sử dụng đất thuê): Nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì nghĩa vụ trả tiền thuê đất là của bên A.
– Nếu nợ tiền thuê đất thời gian còn lại (tính từ thời điểm bạn sẽ sử dụng đất đến hết thời gian thuê): Nếu không có thỏa thuận khác thì bạn sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng thuê trong đó có nghĩa vụ trả tiền thuê đất hàng năm/hoặc trả tiền thuê đất cho thời gian thuê còn lại.
Các văn bản liên quan:
Luật 45/2013/QH13 Đất đai
Nghị định 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm
Trả lời bởi: CTV3