Câu hỏi của khách hàng: Người cho thuê nhà trốn không nhận thông báo thì phải làm gì
Xin chào anh chị luật sư, tôi đang muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà làm văn phòng vì vị trí này không phù hợp và gây cản trở nhiều trong kinh doanh. Nhưng khi tôi báo cho bên chủ nhà thì họ tỏ thái độ không hợp tác và không hoàn trả 3 tháng tiền cọc lúc đầu tôi đã đóng để ký hợp đồng, tôi đã báo trước đủ 30 ngày như thỏa thuận trong hợp đồng và cũng thực hiện in văn bản gửi sang nhưng họ không nhận, tới nay họ còn bỏ trốn, không nghe điện thoại, như vậy tôi phải làm gì để chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng luật và đòi lại được tiền cọc, tôi đang thực sự rất bối rối, mong được giúp đỡ!
Luật sư Tư vấn Luật nhà ở – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 04/03/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Chấm dứt hợp đồng thuê nhà như thế nào
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật nhà ở năm 2014.
3./ Luật sư trả lời Người cho thuê nhà trốn không nhận thông báo thì phải làm gì
Hợp đồng thuê nhà để làm văn phòng thực chất là một hợp đồng thuê tài sản đặc biệt, bởi, tài sản được thuê ở đây là bất động sản và mục đích thuê là để làm văn phòng. Do đó, một hợp đồng thuê văn phòng ngoài việc được điều chỉnh bởi các quy định về thuê nhà ở, còn được điều chỉnh bởi các quy định dân sự về thuê tài sản.
Căn cứ Điều 472 Bộ luật dân sự thì hợp đồng thuê tài sản được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có xác lập một hợp đồng thuê nhà với chủ nhà để kinh doanh, có đặt cọc số tiền bằng với 3 tháng thuê nhà để ký kết hợp đồng. Và giờ bạn có nhu cầu chấm dứt hợp đồng do vị trí này không phù hợp, bạn đã thực hiện nghĩa vụ thông báo trước 30 ngày như thỏa thuận và có in văn bản thông báo gửi cho chủ nhà. Nhưng chủ nhà lại có hành vi trốn tránh, không nghe điện thoại.
Trước tiên về việc trả lại số tiền cọc. Bạn cần xác định số tiền cọc này là cọc cho việc ký kết hợp đồng hay cho việc thực hiện hợp đồng hay cản hai. Bởi, nếu, số tiền trên được dùng để đặt cọc chỉ cho việc ký kết hợp đồng thì khi bạn chấm dứt hợp đồng, bạn được quyền lấy lại số tiền trên. Còn nếu không, bạn sẽ mất số tiền cọc này, bởi, nếu số tiền trên được đặt cọc cho việc thực hiện hợp đồng (tức là đảm bảo bạn sẽ thuê nhà trong một thời gian nhất định mà hai bên đã thỏa thuận, có thể là 1 tháng, 6 tháng, 1 năm,…) thì khi bạn chưa thuê nhà đủ thời gian này mà bạn lại muốn chấm dứt hợp đồng, số tiền cọc của bạn sẽ thuộc về bên chủ nhà.
Thứ hai là về việc thông báo việc chấm dứt hợp đồng. Theo thông tin bạn cung cấp thì chủ nhà không đồng ý với việc chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà của bạn, do vậy, việc chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà của bạn được xác định là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Căn cứ Khoản 3 và Khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở quy định:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
…
3.Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a)Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b)Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c)Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4.Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Dựa trên quy định nêu trên, việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà của bạn với lý do vị trí không phù hợp, gây cản trở trong kinh doanh là không hợp lý. Do vậy, nếu bạn vẫn tiếp tục chấm dứt hợp đồng, bạn sẽ phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, trong trường hợp trong hợp đồng thuê nhà hoặc một thỏa thuận nào trước đó giữa bạn và chủ nhà có quy định về việc bạn được chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bạn nhận thấy vị trí nhà không phù hợp, gây cản trở trong kinh doanh thì việc chấm dứt hợp đồng của bạn được coi là trường hợp chấm dứt hợp đồng theo hai thỏa thuận của hai bên. Mà nếu theo thỏa thuận của hai bên, thì bạn có thể thực hiện theo đúng thỏa thuận này.
Về việc thông báo trước khi chấm dứt thực hiện hợp đồng. Bạn có thể gửi thông báo qua đường bưu điện (có hóa đơn gửi) để chứng minh việc bạn đã thực hiện việc thông báo, tránh phát sinh trách nhiệm bồi thường về sau khi chủ nhà đưa ra lý do không nhận được thông báo đề nghị chấm dứt thực hiện hợp đồng của bạn để yêu cầu bạn bồi thường thiệt hại.
Dựa vào những thông tin trên, bạn có thể đưa ra yêu cầu để yêu cầu chủ nhà thực hiện việc nghiệm thu tình trạng nhà khi bạn trả lại. Nếu bên chủ nhà không đáp ứng, bạn có thể làm đơn để đề nghị các chủ thể có thẩm quyền can thiệp giải quyết để đảm bảo quyền và lợi ích của bản thân.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn cần xác định quyền và nghĩa vụ của bản thân khi bạn chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà tại thời điểm đó. Thực hiện việc thông báo cho chủ nhà qua bưu điện để có chứng cứ chứng minh việc bạn đã thực hiện nghĩa vụ thông báo (tới địa chỉ ghi trên hợp đồng ở mục thông tin bên cho thuê nhà/…) và bạn có thể làm đơn đề nghị các chủ thể có thẩm quyền can thiệp nếu chủ nhà cố tình trốn tránh.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.