Câu hỏi của khách hàng: Chủ nhà có được tăng giá thuê nhà khi người thuê cho thuê lại
Xin anh chị tư vấn giúp em về vấn đề này ạ!
Em đang thuê 1 căn nhà với giá 20 triệu, hợp đồng 5 năm, thỏa thuận sau mỗi năm giá nhà sẽ lên 2 triệu, thuê với mục đích kinh doanh spa, đến nay đã gần tròn 1 năm, tức nghĩa hợp đồng còn 4 năm. Vì kinh doanh thua lỗ nên em muốn sang nhượng lại cho người khác tiếp tục kinh doanh (vẫn là kinh doanh spa dưới tên thương hiệu của em đã đăng ký), em có báo lại với chủ nhà là sắp tới chủ spa mới sẽ đặt cọc và muốn hẹn gặp chủ nhà để nhượng lại hợp đồng thuê nhà cho chủ spa mới tiếp tục làm. Chủ nhà có ý làm khó và muốn tăng thêm giá nhà trên mức hợp đồng đã thỏa thuận với lý do giá thị trường nhà đất lên. Vậy cho em hỏi là chủ nhà có quyền lên giá không và có quyền làm khó dễ trong quá trình chuyển nhượng kinh doanh của em không ạ?
Em xin cảm ơn!
Luật sư Tư vấn – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 14/10/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh
– Bộ luật Dân sự 2015
3./ Luật sư trả lời
Pháp luật không ghi nhận trường hợp chuyển nhượng hợp đồng (vì hợp đồng không phải một loại tài sản) mà chỉ cho phép ta sẽ chuyển quyền (hoặc nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng).
Theo thông tin bạn cung cấp, có thể xác định tình huống pháp lý ở đây là việc chuyển trọn vẹn quyền hoặc nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà cho bên thứ ba.
- Phương thức thứ nhất, sử dụng hợp đồng cho thuê lại
Cho thuê lại là hợp đồng thuê giữa bên đi thuê và bên thứa ba, trong đó, người đi thuê cho thuê lại tài sản thuê với điều kiện là được sự đồng ý của người cho thuê tài sản.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 475 về Cho thuê lại
“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
Theo phương thức này, một hợp đồng mới sẽ phát sinh (hợp đồng cho thuê lại). Nếu bạn là người đi thuê và sử dụng phương thức này thì trên thực tế bạn sẽ vẫn là chủ thể của cả hợp đồng với người cho thuê và hợp đồng với người thuê lại. Tuy nhiên bạn có thể thỏa thuận với các bên để giảm bớt nghĩa vụ pháp lý liên quan.
- Phương thức thứ hai, thêm phụ lục hợp đồng, chuyển tư cách chủ thể hợp đồng
Pháp luật Dân sự cho phép sự tự do thỏa thuận một cách hợp pháp giữa các bên trong quan hệ hợp đồng. Nhờ đó, các bên trong quan hệ hợp đồng được phép chuyển tư cách chủ thể.
Trong trường hợp cụ thể này, bạn cần soạn thêm phụ lục hợp đồng về chuyển tư cách chủ thể, theo đó các quyền, nghĩa vụ thay đổi ra sao. Phần phụ lục này cần được sự thống nhất của cả ba bên và được ghim kèm hợp đồng gốc.
Như vậy, bằng phương thức nào bạn cũng cần có sự tham gia thỏa thuận và có sự đồng ý của chủ nhà.
Về giá thuê nhà, Điều 473 Bộ luật Hình sự 2015 quy định:
“1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.”
Theo đó, giá thuê nhà sẽ do bạn, chủ nhà và bên thứ ba nhận chuyển quyền tự thỏa thuận. Trường hợp chủ nhà có ý muốn tăng tiền thuê nhà thì bạn có thể lấy điều khoản “giá 20 triệu, hợp đồng 5 năm, thỏa thuận sau mỗi năm giá nhà sẽ lên 2 triệu” để thỏa thuận lại.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.