Câu hỏi của khách hàng: Bị đe dọa bắt ký hợp đồng mua bán nhà thì phải làm sao
Mọi người tư vấn giúp được không ạ
Cách đây khoảng 6 tháng, gia đình tôi xảy ra 1 vụ việc liên quan đến tranh chấp đất việc mua bán giữa 2 sự mua bán đất không chính chủ, ông Lê Xuân T, đội cảnh sát kinh tế huyện M, Bến Tre là người làm việc cho nhà nước, biết rõ về luật mua bán mà còn phạm luật, dựa trên cơ sở quen biết dùng tình cảm dụ dỗ ba má tôi đã ngoài 70 tuổi để bán miếng đất mà do tôi đứng tên với giá là 800 triệu giá rẻ hơn thị trường gấp 5,6 lần.
Từ ngày đưa tiền cho đến vài tháng có 1 anh công chứng viên huyện M đến nhà tôi đưa ra sấp hợp đồng mua bán đất kêu tôi ký tên, tôi cầm hợp đồng lên đọc và không tin vào mắt mình, đó là hợp đồng mua bán đất do chính tôi là chủ mảnh đất đó mà không hề hay biết, thử hỏi tôi có dám ký tên hay không? Thế là 1 tháng sau, có 4 người thanh niên đến nhà tôi gây áp lực, bắt vợ chồng tôi ký tên. Tôi hỏi: ‘tại sao mấy anh mua đất trong khi anh biết là đất không phải của ba má tôi mà mấy anh dám mua, đất của tôi không bán mấy anh về đi.’ Và bọn họ còn đe doạ dùng luật giang hồ xử gia đình tôi, ba má tôi thường xuyên bị chúng khủng bố tinh thần và đe doạ đến tính mạng.
Gia đình tôi chấp nhận trả 1 tỷ nhưng họ không đồng ý ngược lại họ đưa ra 2 điều kiện: 1 là chúng tôi ký họ sẽ đưa thêm 800 triệu, 2 là không ký phải trả họ 3 tỷ 200 triệu.
Luật sư Tư vấn Bộ luật Dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 22/01/2019
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2013;
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017;
3./ Luật sư trả lời Bị đe dọa bắt ký hợp đồng mua bán nhà thì phải làm sao
Theo như thông tin bạn trình bày, bố mẹ bạn tuy không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác (ông T). Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã không ký tên trên hợp đồng mua bán đất (do bạn đứng tên) mà ông T và bố, mẹ của bạn đã thỏa thuận. Mà:
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất sẽ chỉ được thực hiện quyền mua bán, tặng cho bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
-Có Giấy chứng nhận;
-Đất không có tranh chấp;
-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, chính bạn là người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên do bạn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, trong trường hợp này, có hai trường hợp có thể xảy ra:
Trường hợp 1: mảnh đất chỉ đứng tên bạn (bố mẹ bạn không đứng tên trong Giấy chứng nhận). Trường hợp này, bố mẹ bạn không có quyền chuyển nhượng mảnh đất này do không được công nhận là người sử dụng đất, không có các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi đó, việc bố, mẹ bạn ký tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là căn cứ để bên mua xác lập quyền sở hữu với một phần/toàn bộ phần đất trên.
Trường hợp 2: bố mẹ bạn cũng là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, bố mẹ bạn cũng là chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Nhưng việc chuyển nhượng vẫn cần phải có sự đồng ý của những người sử dụng đất còn lại, tức là bạn – người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận.
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a)Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b)Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c)Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”
Thì trong cả hai trường hợp trên, hợp đồng mua bán mà bố, mẹ bạn đã xác lập đều có yếu tố khiến hợp đồng vô hiệu. Chưa kể đến việc hợp đồng này không được công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 “hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.
Bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu để bác bỏ hiệu lực của hợp đồng mua bán này.
Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó, giao dịch vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên; các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Nên, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên bị Tòa án tuyên vô hiệu, bố mẹ bạn trả lại cho ông T số tiền đã nhận là 800 triệu đồng.
Ngoài ra, với hành vi thuê người đe dọa, ép bạn ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội cưỡng đoạt tài sản theo quy định tại Điều 170 Bộ luật Hình sự:
“Điều 170. Tội cưỡng đoạt tài sản
1.Người nào đe dọa sẽ dùng vũ lực hoặc có thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần người khác nhằm chiếm đoạt tài sản, thì bị phạt tù từ 01 năm đến 05 năm. …
4.Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm:
a)Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên; …”
Theo đó, người có hành vi đe dọa, uy hiếp nhằm chiếm đoạt tài sản sẽ bị phạt tù theo quy định của pháp luật.
Hơn nữa, theo quy định tại Khoản 1 Điều 52 Bộ luật hình sự thì việc phạm tội đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người đủ 70 tuổi trở lên còn là một tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự.
Vậy, trường hợp của bạn, trước hết bạn cần làm thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa bố. mẹ bạn và ông T là vô hiệu để bác bỏ hiệu lực của giao dịch. Sau đó thực hiện việc trả lại số tiền đã nhận theo quyết định/bản án của Tòa án. Trong trường hợp bên ông T có hành vi đe dọa, ép buộc bạn, bố mẹ của bạn để bạn phải ký vào hợp đồng mua bán, bạn cần làm đơn tố cáo hành vi này của những đối tượng đó và gửi tới Công an (thông thường là công an xã) để được giải quyết.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.