Câu hỏi của khách hàng: Đất đã mua nhưng bị thế chấp ở ngân hàng thì làm sao để tách thửa
Mong anh chị em giúp đỡ. Mình mua một đám đất 500 triệu, mà đã giao 450 triệu còn 50 triệu đợi lấy sổ đỏ, đám đất đó chưa được tách vì diện tích của nó là 3 hec, mình đã mua 1hec2 , sổ đỏ nhà mình hiện tại tại bị chủ cũ bán đem thế chấp ngân hàng, và chủ cũ không có khả năng chi chả để có thể rút sổ và tách sổ đỏ cho mình. Hiện giấy tờ của người mua chỉ có viết tay và chữ ký của gia đình người bán, có xác nhận của trưởng thôn, và hai người làm chứng. Giải quyết như thế nào anh chị ,
Mong nhận được sự giúp đỡ. Chân thành cám ơn
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 11/12/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Giải quyết khi mua đất bị thế chấp
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
3./ Luật sư trả lời Đất đã mua nhưng bị thế chấp ở ngân hàng thì làm sao để tách thửa
Theo quy định của pháp luật thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Và người dân thường gọi giấy chứng nhận ày là sổ đỏ. Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đã ký hợp đồng mua bán 1,2 héc-ta đất với chủ đất nhưng người này lại cầm sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng. Nên, việc giải quyết căn cứ vào một số trường hợp sau:
Do bạn đưa ra thông tin không rõ ràng về thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên tôi sẽ áp dụng văn bản pháp luật đang có giá trị tại thời điểm hiện nay để giải quyết yêu cầu của bạn.
Căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai thì “hợp đồng chuyển nhượng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”, trừ một số trường hợp kinh doanh bất động sản. Theo đó, bạn cần xem xét lại xem hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và chủ đất.
Theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng chuyển nhượng của hai bên chỉ được viết tay và có chữ ký của gia đình người bán cũng như xác nhận của trưởng thôn và hai người làm chứng nên hợp đồng trên bị coi là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự.
Nên, bạn cần phải thực hiện việc yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán do bạn đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trả tiền theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự để làm căn cứ bảo vệ quyền và nghĩa vụ của mình.
Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu rõ hơn về việc thế chấp của bên chủ cũ với ngân hàng. Bởi, nếu dựa trên căn cứ pháp luật, khi xác lập việc thế chấp, người chủ cũ được xác định là chủ sở hữu quyền sử dụng 3 héc-ta đất. Nên, Ngân hàng vẫn sẽ được bảo vệ quyền (có quyền thanh lý tài sản) khi chứng minh được việc giao kết của họ là hợp pháp.
Bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch bảo đảm giữa Ngân hàng và chủ cũ là vô hiệu một phần (phần diện tích 1,2 héc-ta đất của bạn) khi có căn cứ cho rằng giao dịch đó vô hiệu.
Trường hợp còn lại, bạn có thể yêu cầu chủ cũ đền bù giá trị mảnh đất hoặc yêu cầu người này thay đổi việc bảo đảm ở Ngân hàng để trả lại phần tài sản trên.
Khi 1,2 héc-ta đất trên của bạn đã được giải chấp thì bạn có thể tiến hành thủ tục tách thửa theo thủ tục theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn cần xem xét tình trạng pháp lý của 1,2 héc-ta đất để thực hiện việc giải chấp (nếu có) trước khi thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.