Câu hỏi của khách hàng: Xử lý hợp đồng mua bán nhà có yếu tố lừa đảo do làm giả giấy tờ
Xin mọi người giúp đỡ em với ạ
Sau khi xem xét kỹ căn nhà, Anh Thành đồng ý mua căn nhà 01 trệt 02 lầu của anh Tiến tại đường 10, phường An Lạc, quận Bình Tân với giá thỏa thuận là 1,6 tỷ đồng. Anh Thành đề nghị anh Tiến cho xem giấy tờ bản chính của căn nhà thì anh Tiến bảo rằng do vợ anh cất giữ chìa khóa tủ mà vợ anh ta đi công tác xa nên không có chìa khóa để lấy đưa cho anh Thành xem. Anh Tiến cam đoan nhà có giấy tờ hợp pháp và hẹn sẽ giao anh Thành xem bản chính vào ngày ký hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng. Do có bản phô tô nên anh Thành đã đặt cọc trước số tiền là 500 triệu đồng và anh Tiến có ký biên nhận nhận tiền. 10 ngày sau kể từ ngày đặt cọc, hai bên ra cơ quan công chứng ký hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng có quy định trong vòng 01 tháng kể từ ngày ký mua bán, anh Thành phải thanh toán cho anh Tiến số tiền là 1tỷ đồng và các bên sẽ giao nhận nhà. Phần tiền còn lại anh Thành sẽ thanh toán cho anh Tiến khi đã sang tên giấy tờ nhà cho bên mua. Ngay sau ngày ký mua bán tại cơ quan công chứng, anh Thành tiến hành tìm hiểu giấy tờ sổ đỏ của căn nhà thì phát hiện có nhiều điểm đáng ngờ trên sổ đỏ mà anh Tiến cho xem nghi không phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, mà là do anh Tiến làm giả giấy tờ. Anh Thành đã trao đổi với anh Tiến rằng anh Thành không muốn mua nhà nữa và lấy lại khoản tiền đặt cọc, vì giấy tờ của căn nhà không hợp pháp. Anh Tiến đã không đồng ý mà chỉ chấp nhận chấm dứt hợp đồng với điều kiện anh Thành chịu phạt 100 triệu đồng do không thực hiện hợp đồng.
Theo anh/ chị nhìn nhận Hợp đồng mua bán nhà giữa anh Thành và anh Tiến có hiệu lực không? Trường hợp anh Thành hỏi anh /chị. Hãy thay mặt anh ấy làm việc với anh Tiến để bảo vệ quyền lợi cho anh Thành.
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 09/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Giá trị của hợp đồng mua bán nhà đã công chứng
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật nhà ở năm 2014
3./ Luật sư trả lời Xử lý hợp đồng mua bán nhà có yếu tố lừa đảo do làm giả giấy tờ
Hợp đồng mua bán tài sản được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng là một loại hợp đồng mua bán tài sản nhưng những quan hệ xã hội liên quan còn được điều chỉnh bởi những văn bản pháp luật chuyên ngành khác. Trong trường hợp một hợp đồng mua bán nhà ở (gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc không) đã được công chứng mà bên mua không muốn mua do nghi ngờ có sự lừa dối thì bên mua cần yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng này là vô hiệu để không phải chịu các trách nhiệm bồi thường, phạt vi phạm khác.
Căn cứ Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở:
“Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1.Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a)Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b)Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. …”
Theo quy định trên thì khi nếu bên bán nhà cho bạn không phải chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà ( và quyền sử dụng mảnh đất đó), không phải người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán căn nhà. Người này khồn đủ điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở. Nói cách khác, người bán nhà cho bạn không có quyền bán căn nhà đó. Việc bạn ký kết hợp đồng mua bán là do người này đã có những hành vi, lời nói làm bạn nhận định rằng người này có quyền bán căn nhà. Nói cách khác, bạn bị lừa đối trong việc xác lập hợp đồng. Đây là một căn cứ để hợp đồng mua bán trên vô hiệu.
Tuy nhiên, hợp đồng trên sẽ không mặc nhiên vô hiệu khi bạn nghi ngờ, thậm chí là chắc chắn mình bị lừa dối (bên bán làm giả giấy tờ). Hợp đồng này chỉ vô hiệu khi có quyết định/ bản án của Tòa án về việc tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở đó là vô hiệu. Nói cách khác, bạn cần làm hồ sơ yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng trên là vô hiệu. Chỉ khi Tòa án công nhận việc vô hiệu của hợp đồng thì bạn mới có thể yêu cầu bên bán trả lại số tiền mà bạn đã giao cho người đó để mua nhà mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường hay mất cọc. Việc yêu cầu này phải được thực hiện trong thời hiệu được quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự.
Ngoài ra, để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán trên là vô hiệu thì bạn cần gửi kèm những tài liệu, chứng cứ nhất định chứng minh cho nhận định “bị lừa dối- bên bán làm giả giấy tờ” là phù hợp với sự thật khách quan để Tòa án thụ lý yêu cầu của bạn.
Trong trường hợp Tòa án không tuyên hợp đồng trên là vô hiệu, bạn không có quyền từ chối mua căn nhà khi hợp đồng đã được công chứng. Trường hợp căn nhà chưa được đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn có thể chấm dứt hợp đồng trên nhưng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có), phạt vi phạm,… theo thỏa thuận của hai bên và việc này cũng phải được thể hiện bằng văn bản, có công chứng của chủ thể công chứng trước đó đã công chứng hợp đồng.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, nếu chỉ do nghi ngờ bên bán làm giả giấy tờ nhà thì khi bạn không mua căn nhà như thỏa thuận bạn sẽ phải chịu trách nhiệm nhất định do vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận của các bên. Trách nhiệm đó có thể là phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, mất cọc,… Tuy nhiên, nếu có quyết định/ bản án của Tòa án về việc hợp đồng trên là vô hiệu thì bạn sẽ không phải chịu những trách nhiệm như phạt vi phạm, mất cọc, bồi thường thiệt hại nữa.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.