Câu hỏi của khách hàng: Nhà chuẩn bị quy hoạch thì không được đăng ký tài sản trên đất đúng hay sai
Em nhờ các luật sư tư vấn giúp em. Mẹ em có mua 1 căn nhà đã 2 năm rồi mà nhà đó ở quê đã qua 3 đời chủ tuy nhiên khi sang tên thì không nhìn kỹ. Giờ cấp sổ hồng mới thì không thấy tài sản trên đất. Em hỏi bên cấp sổ thì họ bảo nhà đang ở trong khu chuẩn bị quy hoạch không đăng ký tài sản trên đất được. Vậy có đúng không ạ. Với họ bảo không xin được giấy phép xây dựng để đăng ký tài sản trên đất. Vì nhà em nhờ người làm sổ làm mọi thủ tục mà em thấy hơi sai sai vì nhà đã xây từ lâu sao lại phải xin giấy phép xây dựng ạ. Mong các luật sư tư vấn giúp em.
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 16/10/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
- Luật Xây dựng năm 2014
3./ Luật sư trả lời Nhà chuẩn bị quy hoạch thì không được đăng ký tài sản trên đất đúng hay sai
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Việc đăng ký tài sản trên đất khi đất thuộc khu vực chuẩn bị quy hoạch sử dụng đất được thực hiện như sau:
Căn cứ Khoản 3 Điều 95 Luật đất đai:
“Điều 95.Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
… 3.Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a)Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b)Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c)Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d)Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. …”
Thì bạn hiện đang cần làm thủ tục đăng ký nhà ở gắn liền với đất lần đầu do nhà ở chưa được đăng ký. Tuy nhiên, hiện, phần đất này đang thuộc khu vực chuẩn bị quy hoạch. Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai:
“ Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
… 2.Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. …”
Thì trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà phần đất của bạn nằm trong quy hoạch thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất không được xây mới nhà ở, công trình.
Với những chi tiết bạn đưa ra thì ngôi nhà này đã được xây dựng lâu rồi. Tuy nhiên, chủ xây dựng lại không thực hiện việc xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Nên, về mặt pháp lý, ngôi nhà này không được công nhận, bạn phải thực hiện việc xin phép theo quy định để chứng nhận quyền với ngôi nhà.
Nhưng, nếu, việc xây dựng nhà ở này không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, việc đăng ký vẫn sẽ được tiến hành. Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng, trong đó có một số công trình sau:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
… 2.Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm: …
k)Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa; …”
Trường hộ công trình được xây dựng theo quy định nhưng không có giấy phép xây dựng, bạn cần có tài liệu chứng minh việc xây dựng này là đúng.
Như vậy, trừ trường hợp, ngôi nhà của bạn được miễn giấy phép xây dựng khi thi công. Bạn cần xin giấy phép xây dựng để có thể làm thủ tục đăng ký nhà ở. Mà khu đất trên lại đang thuộc quy hoạch nên chủ thể có thẩm quyền sẽ không cấp giấy phép xây dựng nếu bạn có thực hiện thủ tục.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.