Câu hỏi của khách hàng: Mẹ bán căn hộ có cần con cái ký tên không
Xin chào anh chị ạ
Xin cho em hỏi mẹ em có mua 1 căn hộ nhưng chỉ có mẹ em đứng tên. Vậy lúc mẹ em bán có cần con cái ký tên không ạ??
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 02/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Người cần ký tên trong văn bản bán căn hộ
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật hôn nhân và gia đình năm 2014
- Luật nhà ở năm 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
3./ Luật sư trả lời Mẹ bán căn hộ có cần con cái ký tên không
Theo quy định của pháp luật thì việc định đoạt tài sản (bán, tặng cho, cho thuê,…) là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Trong trường hợp tài sản này là tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì thông thường, quyền định đoạt tài sản được phát sinh từ thời điểm tài sản được đăng ký. Việc bán tài sản cũng chỉ do chủ sở hữu tài sản quyết định. Theo thông tin bạn cung cấp thì không rõ đây là tài sản chung của bố mẹ bạn nhưng do mẹ bạn là người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng hay căn hộ là tài sản riêng của mẹ bạn; hay đây là tài sản của hộ gia đình mà mẹ bạn là người đại diện đứng tên. Nên, không thể biết được việc bán căn hộ này có cần sự đồng ý của con cái hay không.
Trường hợp 1: Căn hộ trên thuộc tài sản chung của vợ chồng. Trong trường hợp này mẹ bạn phải có sự đồng ý chồng, không yêu cầu có chữ ký của con cái. Căn cứ Điều 26 Luật hôn nhân và gia đình:
“Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng:
1.Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.
2.Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.”
Ngoài ra, trong trường hợp tài sản chung của cha mẹ nhưng bố bạn qua đời thì sẽ phát sinh thừa kế theo pháp luật hoặc di chúc. Như vậy, căn hộ thuộc tài sản chung của những người nhận thừa kế. Khi mẹ bạn muốn bán căn hộ phải có chữ ký của chủ sở hữu chung trong đó có con cái. Căn cứ Khoản 1 Điều 126 Luật nhà ở quy định về mua bán nhà thuộc sở hữu chung:
“1.Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật. …”
Trường hợp 2: Căn hộ là tài sản riêng của mẹ bạn. Trong trường hợp này, thông thường mẹ bạn có quyền tự định đoạt đối với tài sản trên mà không cần sự đồng ý của ai khác. Căn cứ Điều 206 Bộ Luật dân sự quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng thì:
“1.Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh và các mục đích khác không trái pháp luật.
2.Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.”
Trường hợp 3: Căn hộ thuộc tài sản chung của hộ gia đình và mẹ bạn là người đại diện đứng tên. Khi đó căn hộ được cấp cho những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm xác lập quyền. Về bản chất, tuy mẹ bạn là người đứng tên nhưng tài sản này được xác định là tài sản chung của những thành viên gia đình. Nên, khi mẹ bạn muốn bán căn hộ thì phải được sự đồng ý (ký tên) của tất cả đồng sở hữu, trong đó bao gồm cả các con. Căn cứ Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1.Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2.Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Như vậy, trong trường hợp trên, khi mẹ của bạn bán căn hộ chung cư thì cần căn cứ vào chủ sở hữu của căn hộ đó gồm những ai. Nếu các con cũng được xác định là chủ sở hữu căn hộ thì việc bán căn hộ phải có chữ ký của những người con đó.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.