Câu hỏi của khách hàng: Đất của ông bà, con bán đất có cần vợ và con cái ký tên
Nhà em có mảnh đất của ông bà mất để lại, nay cha em tự ý bán mảnh đất đó và nhận cọc 100 triệu, nhưng mẹ và 4 đứa con không đồng ý bán nên không chấp nhận ký, vậy có đủ pháp lý để cha em bán đất ông bà không?
-Anh rể muốn mua lại đất đó theo hình thức “Cho” nhưng khi ba em trả cọc lại bên mua và sẽ chịu lãi theo ngân hàng, nhưng bên kia không nhận mà đòi lãi xã hội 30 triệu trong 100 triệu gần năm nếu không đủ lãi 30 triệu + cọc thì không trả lại giấy tờ đất. Bên mua thách thức nhà em kiện thưa còn nói không cần mẹ và 4 đứa con ký. Vậy em có thể kiện để lấy lại giấy tờ không và lãi 30 triệu như thế có hợp pháp không?
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 09/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Không giao kết hợp đồng khi đã nhận cọc
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật hôn nhân và gia đình năm 2014
3./ Luật sư trả lời Đất của ông bà, con bán đất có cần vợ và con cái ký tên
Thông thường, khi tài sản được xác lập quyền sở hữu cho vợ/chồng trong thời kỳ hôn nhân thì tài sản đó sẽ được coi là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Ngay cả trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của một người vợ/chồng thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xác định là có hai chủ sở hữu là vợ và chồng, trừ một số trường hợp vợ/chồng chứng minh được đó là tài sản riêng của mình. Khi đã là tài sản chung, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cần phải có sự đồng ý của cả hai bên vợ và chồng.
Căn cứ Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình:
“Điều 33.Tài sản chung của vợ chồng
1.Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2.Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3.Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”
Theo đó, bố của bạn chỉ có quyền bán mảnh đất trên mà không cần sự đồng ý của mẹ bạn cũng như chính bạn cùng các anh, chị, em trong nhà (nếu có) khi bố bạn được xác định là chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất đó. Tức là bố bạn chứng minh được tài sản đó là tài sản riêng của bố bạn. Việc này có thể chứng minh bằng di chúc hợp pháp của ông bà bạn về việc ông bà “cho riêng” bố bạn, thỏa thuận giữa những người thừa kế tài sản của ông bà bạn về việc bố bạn là chủ sở hữu riêng của mảnh đất. Và tài sản này chưa được bố mẹ bạn thỏa thuận đưa vào làm tài sản chung.
Trường hợp bố của bạn không chứng minh được mình là chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất này thì hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất giữa bố của bạn và bên mua bị vô hiệu một phần theo quyết định của Tòa án. Phần có hiệu lực là thỏa thuận về việc chuyển nhượng phần đất thuộc sở hữu của bố bạn (thường là một nửa).
Theo thông tin mà bạn đưa ra thì khi bố bạn có ý muốn bán mảnh đất trên, có người đã đặt cọc tiền để mua mảnh đất, bố bạn đã nhận cọc. Nhưng anh rể bạn lại có ý muốn mua lại mảnh đất này nên bố bạn đã không bán mảnh đất cho người đã đặt cọc kia nữa.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự:
“Điều 328. Đặt cọc
1.Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, xét về quy định của pháp luật thì khi bố của bạn không bán quyền sử dụng đất cho bên đã đặt cọc thì bố của bạn phải trả cho bên đặt cọc số tiền gấp đôi số tiền họ đã trả để đặt cọc (ví dụ họ đã đưa cho bố của bạn 100 triệu tiền cọc thì bố bạn phải trả lại họ 100 triệu này cùng với 100 triệu nữa do bố bạn không bán mảnh đất đó cho họ theo thỏa thuận khi đặt cọc). Bên đặt cọc không có quyền yêu cầu lãi với số tiền đó.
Ngoài ra, khi bố bạn chưa ký hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất trên cho bên đặt cọc kia thì khi bố bạn không giao kết hợp đồng, bố bạn có quyền đòi lại giấy tờ trên. Nếu bên kia không trả thì bố của bạn có quyền tố cáo tới công an hành vi của bên đặt cọc để giải quyết.
Như vậy, trong trường hợp bạn đưa ra, do bố của bạn không giao kết hợp đồng nên bố của bạn phải trả lại người này 100 triệu họ đã đặt cọc cùng với 100 triệu do việc không giao kết hợp đồng. Bố của bạn có quyền yêu cầu bên kia trả lại giấy tờ theo quy định vì xét về mặt pháp lý, bố của bạn mới là chủ sở hữu của những giấy tờ đó.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.