Câu hỏi của khách hàng: Đã sang tên trên sổ đỏ thì có bị kiện hủy hợp đồng và sổ đỏ đã cấp không
Nhờ mọi người tư vấn giúp mình. Cụ thể như sau. Mình mua nhà đất bên bán đã nhận đủ tiền và giao giấy tờ cho mình và mình đã đăng ký sang tên mình trên sổ đỏ giờ bên bán đòi kiện hủy hết đi và không trả tiền mình. Mình phải làm gì? Bên họ có đòi được không
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự– Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 21/11/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật đất đai năm 2013
3./ Luật sư trả lời Đã sang tên trên sổ đỏ thì có bị kiện hủy hợp đồng và sổ đỏ đã cấp không
Theo quy định của pháp luật dân sự thì một giao dịch dân sự hoàn toàn có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu không đáp ứng được các quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Khi giao dịch dân sự bị Tòa án tuyên là vô hiệu thì giao dịch đó sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Mà trong trường hợp của bạn, bạn đang hỏi về việc tham gia vào xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Đây là một giao dịch dân sự. Do đó, khi việc xác lập hợp đồng trên rơi vào trường hợp vô hiệu, có thể là do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (theo Điều 123 Bộ luật dân sự), do giả tạo (theo Điều 124 Bộ luật dân sự),… thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất vô hiệu. Khi hợp đồng mua bán giữa hai bên đã bị tuyên là vô hiệu theo quy định thì bên bán có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, để yêu cầu Tòa án giải quyết, bên mua sẽ phải có chứng cứ chứng minh việc xác lập hợp đồng có yếu tố làm giao dịch dân sự vô hiệu.
Trong các trường hợp khác, việc bên mua đã đăng ký sang tên trên sổ đỏ theo quy định của pháp luật là căn cứ để bên mua xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng mảnh đất trên.
Căn cứ Điều 106 Luật đất đai:
“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
… 2.Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a)Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b)Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c)Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d)Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3.Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”
Theo đó, sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bên bán không thể hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để được cấp lại Giấy chứng nhận thì hai bên bắt buộc phải thực hiện việc chuyển nhượng lại theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trong trường hợp của bạn, việc hủy hợp đồng của bên bán khi bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không phù hợp với quy định của pháp luật. Bạn sẽ chỉ bị thu hồi Giấy chứng nhận nếu bên kia có quyết định, bản án của tòa án, quyết định của các chủ thể có thẩm quyền về việc hợp đồng mua bán trên của hai bạn không có hiệu lực pháp luật.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.