Câu hỏi của khách hàng: Có nên mua nhà đang bị lấn đất nhưng đã có bìa đỏ
Chào mọi người. Vợ chồng em đang định mua 1 mảnh đất ở quê để cất nhà ở mà đất của bà chủ lại bị người ta lấn mất 100m2, bà bảo là nếu mua đặt cọc bà sẽ dùng số tiền cọc để đi kiện đòi lại số đất bị lấn đó cho người mua, vì bà già không có số tiền lớn để đi thưa kiện. Mà hiện tại trong bìa đỏ giấy tờ của bà đất nguyên không bị lấn, mà vì bà đó già lại ở 1 mình nên bị lấn trên thực tế. Luật sư cho em hỏi vợ chồng em có nên mua của bà không? Và theo như bà nói vụ đặt cọc như vậy, nếu vấn đề cọc có vấn đề gì vợ chồng em có thể kiện được không? Em cám ơn ạ
Luật sư Tư vấn Bộ luật dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 18/10/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Đòi lại quyền sử dụng đất khi bị sử dụng trái phép
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Bộ luật hình sự năm 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017.
- Luật đất đai năm 2013
3./ Luật sư trả lời Có nên mua nhà đang bị lấn đất nhưng đã có bìa đỏ
Những vấn đề xoay quanh đất đai đều là những vấn đề nhạy cảm bởi nó ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của mỗi người, do đó pháp luật đã có nhiều quy định về việc sử dụng đất đai cũng như văn bản xử lý vi phạm hành chính về đất đai. Trong trường hợp, bạn đặt cọc việc thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thì:
Về việc đất của chủ sở hữu bị lấn chiếm. Chủ sở hữu có quyền đòi lại quyền sử dụng mảnh đất trên theo quy định tại Điều 166 của Bộ luật dân sự:
“Điều 166.Quyền đòi lại tài sản
1.Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
2.Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.”
Mà theo những chi tiết bạn đưa ra thì quyền sử dụng phần đất bị lấn chiếm được xác định là thuộc quyền sở hữu của chủ đất (xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Do chủ đất ở một mình mà lại cao tuổi nên bị người khác lấn chiếm phần đất đó để sử dụng. Nói cách khác, việc sử dụng phần đất đó của bên lấn chiếm không được xây dựng trên một thỏa thuận, căn cứ hợp pháp nào khác. Nên, chủ sở hữu hợp pháp có quyền đòi lại quyền sử dụng mảnh đất bị lấn chiếm.
Theo quy định của pháp luật đất đai thì khi bà chủ có giấy tờ quyền sử dụng đất hợp pháp là bạn có thể mua đất của bà do bà có đầy đủ quyền của chủ sở hữu đất đai. Căn cứ Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai:
“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. …”
Tuy nhiên, nếu, bên lấn chiếm có yêu cầu chủ thể có thẩm quyền xác định đây là đất có tranh chấp thì việc thực hiện quyền trên sẽ bị hạn chế. Do theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai thì “đất không có tranh chấp” là một trong những điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi.
Nhưng, bạn cần chú ý, nếu bên kia yêu cầu thì họ phải chứng minh được việc tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Nói cách khác, trong trường hợp này, mặc dù về mặt thực tế, đất của bà chủ đã bị lấn chiếm nhưng việc này sẽ không ảnh hưởng tới quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu. Bạn hoàn toàn có thể nhận chuyển nhượng mảnh đất trên theo quy định. Sau khi bạn xác lập quyền sở hữu, bạn có quyền khởi kiện bên lấn chiếm đất để đòi lại mảnh đất trên.
Việc bà đề nghị bạn đặt cọc sau đó dùng số tiền đó vào việc kiện và đòi lại phần đất bị lấn chiếm thì bạn nên xác lập một bản hơn đồng có chữ ký xác nhận của hai bên về quyền và nghĩa vụ đối với khoản tiền cọc đó.
Khi có vấn đề về tiền đặt cọc, ví dụ như bà phủ nhận việc nhận tiền cọc hay không bán, không trả lại tiền cọc thì bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết để yêu cầu bà thực hiện đúng nghĩa vụ trên cơ sở văn bản thể hiện sự nhận cọc của bạn.
Ngoài ra, bạn có thể làm đơn tố cáo bà về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật hình sự:
“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1.Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: …”
Hoặc tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự:
“Điều 175. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản
1.Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng … thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a)Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;
b)Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản. …”
Nếu bạn nhận thấy hành vi của bà đã đủ để xử lý hình sự. Tuy nhiên, việc nhận định tội danh sẽ do các chủ thể có thẩm quyền quyết định, bạn không nhất thiết phải nhận định chính xác hoàn toàn trong đơn tố cáo.
Như vậy, với những chi tiết bạn đưa ra thì mảnh đất mà bạn định mua được xác định là không có tranh chấp, bà chủ đất hoàn toàn có thể chuyển nhượng cho bạn. Sau khi nhận chuyển bạn có thể khởi kiện đòi lại phần đất bị lấn chiếm mà không cần thông qua bà chủ. Về việc đặt cọc, đây được coi là một giao dịch dân sự bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Nếu xảy ra tranh chấp về việc đặt cọc này thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết hoặc tố cáo hành vi đó tới chủ thể có thẩm quyền nếu nhận thấy hành vi của chủ đất đã vi phạm pháp luật hình sự.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.