Câu hỏi của khách hàng: Thủ tục, chi phí làm sổ hồng khi mua nhà qua giấy viết tay
Em chào các anh chị. Mong anh chị bỏ chút thời gian tư vấn giúp em với ạ.
Nhà em đang ở chưa có sổ hồng, trước đó là 1 mảnh đất to sau đó phân nhỏ ra bán cho từng người (Chỉ là giấy viết tay giữa hai bên chứ không có người làm chứng). Bây giờ em muốn bán nhà nhưng không biết nhà em thuộc dạng nhà gì? Thuộc đất gì? Vì là giấy viết tay nên có thể chứng mình nhà đó thuộc sở hữu của nhà em không ạ? Em đang làm đơn xin cấp sổ hồng mà hơn năm nay chưa được giải quyết. Chi phí làm sổ có phải bằng 100% giá trị ngôi nhà không ạ?
Em xin cảm ơn anh/chị đã dành thời gian đọc và mong nhận được tư vấn ạ.
Luật sư Tư vấn Luật Đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 05/10/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng bằng giấy viết tay
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
3./ Luật sư trả lời Thủ tục, chi phí làm sổ hồng khi mua nhà qua giấy viết tay
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Chủ thể chỉ được cấp Giấy chứng nhận trên khi nộp hồ sơ xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp nếu đáp ứng được những điều kiện nhất định. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay, vấn đề cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:
Căn cứ Điều 11 Luật Đất đai quy định:
“Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2.Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3.Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4.Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai quy định như sau:
“1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a)Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b)Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c)Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d)Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ)Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e)Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g)Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”
2.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3.Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. …”
Theo đó, trong trường hợp, người chuyển nhượng đất cho bạn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất, giấy tờ viết tay này được thực hiện trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì bạn có đủ điều kiện xin cấp Giấy chứng nhận của mảnh đất này nếu mảnh đất hiện đang không có tranh chấp.
Trong trường hợp còn lại, việc chuyển nhượng không được công nhân và hiện bạn được xác định là hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai:
“Điều 101.Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. …”
Việc sử dụng đất ổn định được xét trên các căn cứ được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
1.Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2.Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a)Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b)Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c)Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d)Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ)Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e)Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g)Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h)Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i)Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k)Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3.Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4.Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”
Dựa vào các quy định trên, khi nhà bạn đã đáp ứng được những điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bạn cần làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận theo trình tự sau:
-Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận và nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ trong trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:
+Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu.
+Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
+Một trong các loại giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà ở hợp pháp theo quy định đối với trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng) trong trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng.
+Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế trong trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.
-Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc xác minh và cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì bạn sẽ nhận được thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ này thì bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận theo quy định.
Lệ phí trước bạ nhà đất mà bạn phải nộp được tính theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP, với giá tính đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Mức thu là 0,5%.
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận bạn có quyền chuyển nhượng, bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Như vậy, với những yếu tố bạn đưa ra thì chưa đủ để xác định được Giấy chuyển nhượng của bạn có hiệu lực pháp luật hay không. Để được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, bạn phải đáp ứng được những điều kiện trên và thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật. Nhưng có thể chắc chắn, loại đất của mảnh đất này sẽ được xác định theo Giấy chứng nhận, chi phí bạn phải nộp không được tính bằng 100% giá trị ngôi nhà.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.