Câu hỏi được gửi từ khách hàng: Ranh giới nhà được tính như thế nào
Tôi đang có vài mâu thuẫn với hộ liền kề về mốc giới, ranh giới giữa 2 nhà, nhà này tôi mua lại nên cũng không rõ ngày xưa khi xây dựng thì họ thỏa thuận thế nào, chỉ biết là mình cứ mua là ở thôi, giờ nhà đã hỏng nên tôi muốn xây dựng lại cho khang trang, khi tôi bắt đầu phá thì thấy 2 nhà có chung 1 tường 20, tôi đã thỏa thuận với nhà bên về việc hoặc là xẻ nửa bức tường đi hoặc là tôi sẽ đổ trụ đến ranh giới giữa bức tường và tiếp tục xây lên cao, tuy nhiên đến lúc xây dựng thì họ lại phản đối, kêu rằng tôi xâm phạm ranh giới đất của họ, đất tôi đến đâu thì xây tới đó, phải lùi lại so với bức tường chung, tôi thấy chuyện này là bất hợp lý, xin luật sư giải thích rõ quy định của pháp luật hiện tại định nghĩa thế nào về ranh giới đất giữa 2 nhà, theo sổ thì diện tích nhà tôi là cả tường chung thì mới đủ diện tích.
Luật sư Tư vấn Bộ luật Dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên những thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam. Chúng tôi đưa ra trả lời như sau:
1./ Thời điểm pháp lý
Ngày 29 tháng 08 năm 2018
2./ Cơ sở Pháp Luật liên quan tới vấn đề Phạm vi quyền sử dụng đất
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Xây dựng năm 2014.
3./ Luật sư tư vấn
Trong trường hợp hai ngôi nhà được xây dựng trên hai mảnh đất liền kề thuộc sở hữu của hai chủ thể khác nhau có một tường chung thì khi một bên xây dựng lại nhà, ranh giới xây dựng được xác định như sau:
Căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự thì “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Ngoài ra, ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
Khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự quy định:
“2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.”
Tuy nhiên, để được xây dựng mới nhà ở thì chủ sở hữu phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng quy định về “điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ” như sau:
“1.Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a)Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
b)Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c)Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d)Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.”
Theo đó, việc xây dựng chỉ được cấp phép khi công trình xây dựng mới không ảnh hưởng tới sự an toàn của công trình lân cận, nếu không cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp phép xây dựng cho chủ sở hữu và việc xây dựng khi không có giấy phép là vi phạm pháp luật.
Theo đó, trong trường hợp giữa nhà bạn và nhà hàng xóm có 1 bức tường là ranh giới chung của hai nhà, giờ bạn xây nhà muốn đổ trụ đến ranh giới giữa bức tường và tiếp tục xây cao lên mà không có sự đồng ý của hàng xóm là không thể bởi lẽ mặc dù bạn được quyền xây dựng trên toàn bộ phần đất của mình nhưng việc xây dựng này phải không gây ảnh hưởng tới sự an toàn của công trình liền kề. Việc bạn muốn xẻ nửa bức tường chung đi để xây công trình mới sẽ làm ảnh hưởng đến tính chịu lực của công trình còn lại, gây mất an toàn cho công trình liền kề.
Để tiếp tục việc xây dựng bạn cần thỏa thuận được với bên kia và được chấp thuận để xây như nhu cầu của bạn. Nếu không đạt được sự thỏa thuận trên, bạn có thể lựa chọn xây dựng trên phần tường cũ trong phạm vi đất của mình để không gây ảnh hưởng tới tính an toàn của công trình liền kề có tường chung với nhà cũ của bạn hoặc chấp nhận xây cách tường chung ra một khoảng để đảm bảo việc xây dựng công trình mới của bạn không ảnh hưởng tới kết cấu nhà đất của công trình liền kề.
Như vậy, trong trường hợp này bạn phải có sự đồng ý của bên có ranh giới liền kề thì mới được phép xây vào phần giữa ranh giới hai bên. Để có thể xây dựng công trình mới mà không cần sự đồng ý của chủ công trình liền kề thì bạn phải đảm bảo việc xây dựng trên phần đất của mình không làm ảnh hưởng tới sự an toàn của công trình bên cạnh.
Với những tư vấn về câu hỏi Ranh giới nhà được tính như thế nào, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp trên, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.