Câu hỏi của khách hàng: Mua đất trả góp rồi dính quy hoạch thì phải làm thế nào
Năm ngoái mình có mua một miếng đất ở Phú quốc tính nghỉ hưu ra đó sống. Mình mua trước đợt sốt đất, đất dạng phân lô bán nền đã có sổ đỏ, vì không đủ tiền nên mình mua dạng trả góp tới tháng 10 này mới thanh toán hết. Tuy nhiên mới tối nay mình nhận duợc thông tin khu đất của mình có thể rơi vào qui hoạch. ( Ấp 3 Xã Cửa Cạn) tuy nhiên mình có kiểm tra một số thông tin khác thì qui hoach thành khu dân cư.
Cho mình hỏi nếu như mình thanh toán hết thì giả thử tình trạng qui hoạch treo như vậy thì có tiếp tục làm thủ tục mua bán công chứng được không? hay mình lấy sổ về chờ tới khi xóa qui hoạch . Mình nghe nói có cách khác là yêu cầu người bán làm giấy ủy quyền nhưng mình không rõ thủ tục như thế nào. Từ lúc nghe tin tới giờ mình mất hết cả tinh thần. Chưa dám cho chồng biết sợ ổng thất vọng vì toàn bộ tiền bạc đặt hết vào đây rồi. Còn tính 2 năm nữa ra xây nhà nữa huhu. Kính nhờ mọi người tư vấn giúp ạ. Chứ giờ có muốn lấy lại tiền cũng chả được nữa rồi.
Luật sư Tư vấn Luật Đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 28/09/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Quyền chuyển nhượng khi đất dính quy hoạch
Luật đất đai năm 2013
3./ Luật sư trả lời Mua đất trả góp rồi dính quy hoạch thì phải làm thế nào
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Khi mua quyền sử dụng đất theo phương thức trả góp, sau đó, khi chưa trả xong thì đất bị quy hoạch thì:
Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai:
“… 2.Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
-Có Giấy chứng nhận theo quy định, trừ một số trường hợp nhất định;
–Đất không có tranh chấp;
-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-Trong thời hạn sử dụng đất.
–Và các điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai.
Do đó, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng khi chưa có quyết định chính thức về việc thu hồi đất thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện trên nên khi trả đủ tiền bạn và người bán vẫn có thể tiến hành thủ tục công chứng, chuyển nhượng.
Theo đó, bạn vẫn có thể thực hiện quá trình mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật nên bạn không thể khởi kiện bên bán để yêu cầu hoàn lại tiền cho bạn.
Tuy nhiên, khi có quyết định thu hồi thì bạn sẽ được bồi thường, tái định cư căn cứ theo điều kiện được bồi thường về đất tại Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai như sau:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Trong trường hợp khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán mà đất này đã có kế hoạch sử dụng đất được công bố theo quy định thì việc chuyển nhượng là không thực hiện được, khi đó, bên bán vẫn là chủ sở hữu của mảnh đất nên bạn có thể yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền bạn đã thanh toán, nếu bên bán không trả thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Còn về việc ủy quyền khi có kế hoạch sử dụng đất thì bạn lúc đó không phải là chủ sở hữu, không phải người có quyền đối với mảnh đất mà bạn chỉ thay mặt người bán thực hiện việc quản lý, sử dụng,… do đó nếu xác lập qua hợp đồng ủy quyền thì bạn phải chấp nhận rủi ro do việc người được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vẫn là bên bán, tài sản đó vẫn là của bên bán và bên bán có toàn quyền quyết định tài sản này. Không giống như những hợp đồng khác, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt bất kỳ lúc nào mà không vi phạm pháp luật nên bạn sẽ chịu rủi ro rất lớn nếu bên bán không hợp tác và tự nguyện thực hiện thỏa thuận.
Như vậy, việc đất bạn mua trong diện quy hoạch nhưng khi chưa có quyết định chính thức về việc thu hồi đất thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật cho nên các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn sẽ được công chứng và làm thủ tục chuyển nhượng vẫn được thực hiện.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.