Câu hỏi của khách hàng: Đất khai hoang từ năm 1975 có thể xây nhà cấp sổ được không
Nhờ giúp đỡ
Ông mình có khai hoang đất rừng từ trước năm 1975 và canh tác đến nay. Đất nằm trong khu dân cư nên sau khi xã mở đường đi ngang khung đất thì anh mình có xây 1 ngôi nhà tạm ở đến nay gần 10 năm rồi. Nay anh đập đi xây lại nhà cấp 4 với diện tích lớn hơn để ở nhưng xã xuống đình chỉ buộc tháo dỡ. Khu vực chỗ mình rất ít nhà được cấp sổ đỏ và nhà mình cũng không có.
Giờ nhà mình phải làm sao mới đúng, không lẽ ra đường ở, mong mọi người góp ý dùm em ah.
Luật sư Tư vấn Luật đất đai – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 12/10/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Xây dựng công trình trên đất khai hoàng
- Luật đất đai năm 2013
- Luật xây dựng năm 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
3./ Luật sư trả lời Đất khai hoang từ năm 1975 có thể xây nhà cấp sổ được không
Ông bạn có khai hoang đất rừng từ năm 1975 và canh tác đến nay. Đất nằm trong khu dân cư nên sau khi xã mở đường đi ngang khung đất thì anh bạn có xây 1 ngôi nhà tạm ở đến nay gần 10 năm. Giờ đập đi xây lại nhà cấp 4 với diện tích lớn hơn để ở nhưng xã xuống đình chỉ buộc tháo dỡ. Đất chưa có sổ đỏ. Việc xây dựng nhà cấp 4 trong trường hợp này cần tuân thủ các quy định sau:
-Về quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 101 Luật đất đai:
“Điều 101.Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. …”
Căn cứ Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 20.Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:
1.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a)Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó; …”
Theo đó, gia đình bạn đã khai hoang và dựng nhà ở ổn định đến nay, đất không có tranh chấp thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã theo quy định.
-Về quyền xây dựng công trình mới trên đất. Anh bạn muốn xây nhà ở thì phải xem việc xây dựng đó có thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng không hay thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Căn cứ Điều 89 Luật xây dựng:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1.Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2.Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
… k)Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l)Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. …”
Theo đó, nếu việc xây dựng nhà ở là xây dựng trong trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng thì anh của bạn phải xin cấp phép, nếu không xin cấp phép theo quy định, Ủy ban nhân dân xã có thể yêu cầu dừng việc xây dựng, khôi phục lại tình trạng tài sản. Nếu anh của bạn không chấp hành, chủ thể có thẩm quyền có quyền cưỡng chế tháo dỡ.
Trong trường hợp việc xây dựng được miễn giấy phép xây dựng thì việc cưỡng chế của Ủy ban nhân dân xã là sai, anh bạn cần tạm dừng việc xây dựng và khiếu nại về hành vi của những chủ thể trên.
Như vậy, nếu việc xây dựng nhà của anh bạn thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì Ủy ban nhân dân xã có quyền đình chỉ và có thể cưỡng chế công trình sai phạm đồng thời với hành vi xây dựng trái phép bạn còn có thể bị xử phạt hành chính. Để tránh trường hợp này, anh bạn cần thực hiện việc xin phép trước khi xây dựng công trình. Nếu không thực hiện được việc xây dựng công trình cấp 4 thì anh bạn có thể dựng nhà tạm để ở trên phần đất này.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.