Câu hỏi của khách hàng: Chủ đầu tư đã nhận cọc mua đất nhưng lại bán đất cho người khác xử lý sao
Xin chào các luật sư.
Các bác cho em tham khảo ý kiến cái ạ
Nội dung sự việc cụ thể như sau:
Năm 2010 em có đặt cọc 450 triệu để mua 1 lô đất của Công ty xây dựng nhà ở TECCO nhưng chỉ có 1 biên lai nộp tiền tại Ngân hàng với nội dung mua lô đất bao nhiêu, nhà vườn bao nhiêu “do lô đất này được mua qua Giám đốc của Ngân hàng nên trên tinh thần tin tưởng lẫn nhau”. Trong quá trình đó đến nay, phía Chủ đầu tư có thông báo nộp tiền để làm bìa đất song do chưa có số tiền nộp theo tiến độ nên tôi chưa thể lên làm việc “chủ đầu tư có gửi thông báo lên làm việc nhưng lại chuyển qua bưu điện mà lại không đến được tay tôi”. Từ thời điểm 2012 đến nay tôi không nhận được bất cứ thông báo nào. Nay, do có lượng tiền đủ đáp ứng mua lô đất, tôi có lên làm việc với chủ đầu tư để xin thanh toán thì được biết lô đất tôi đã được bán cho 1 hộ dân khác.
Các bác cho em hỏi, chủ đầu tư làm việc như vậy thì tôi phải xử lý như thế nào ạ!
Chân thành cảm ơn mọi người.
Luật sư Tư vấn Bộ luật Dân sự – Gọi 1900.0191
Dựa trên thông tin được cung cấp và căn cứ vào các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các cam kết, thỏa thuận quốc tế được ký kết nhân danh Nhà nước, Chính phủ Việt Nam.
1./ Thời điểm tư vấn: 05/10/2018
2./ Cơ sở Pháp Luật điều chỉnh vấn đề Nghĩa vụ của các bên khi xác lập biện pháp bảo đảm đặt cọc
Bộ luật Dân sự năm 2015;
3./ Luật sư trả lời Chủ đầu tư đã nhận cọc mua đất nhưng lại bán đất cho người khác xử lý sao
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi bên bán đã nhận cọc mua đất thì chỉ được bán đất cho người khác khi bên mua vi phạm hợp đồng hoặc bồi thường cho bên mua khi đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự:
“Điều 328. Đặt cọc
1.Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh hai bên có xác lập biện pháp “đặt cọc” để bảo vệ quyền lợi của một bên khi bên còn lại không thực hiện đúng thỏa thuận là rất cần thiết. Quyền và lợi ích được bảo vệ trên cơ sở chứng minh được thực tế đã xác lập biện pháp đặt cọc trước đó.
Theo đó, trong trường hợp của bạn, đầu tiên, bạn phải chứng minh được giữa bạn và chủ đầu tư đã xác lập biện pháp bảo đảm “đặt cọc” để bảo đảm bạn sẽ giao kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, thực hiện việc thanh toán tiền mua.
Khi chứng minh được giao dịch này thì quyền và nghĩa vụ của bạn sẽ được xác định như sau:
Bạn có nghĩa vụ thực hiện việc giao kết hợp đồng, thanh toán tiền mua đất trong thời hạn mà hai bên đã thỏa thuận. Khi bạn thực hiện đúng nội dung trên, số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất.
Trong trường hợp bên bán không giao kết hợp đồng, không bán lô đất cho bạn như đã thỏa thuận khi bạn thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bên bán sẽ phải trả lại số tiền bạn đã đặt cọc cộng thêm một khoản tiền tương đương số tiền bạn đã đặt cọc, với thông tin bạn đưa ra thì số tiền mà bên chủ đầu tư phải trả cho bạn là 900 triệu đồng.
Tuy nhiên, với thông tin bạn đưa ra thì thời hạn bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng là không được xác định nên bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện việc giao kết, thực hiện hợp đồng bất kỳ lúc nào mà chỉ phải thông báo trước cho bên mua một thời hạn phù hợp. Bên bán trong trường hợp này mặc dù đã có thông báo nhưng do gửi qua đường bưu điện nên không đến được tay người mua, do đó, lỗi trong việc vi phạm thuộc về bên bán. Trường hợp này, bên bán có trách nhiệm bồi thường cho bên mua. Tuy nhiên, nếu việc không nhận được thông báo trong trường hợp này là do lỗi của bên mua, ví dụ như bên mua có thay đổi địa chỉ nhưng không thông báo cho bên bán,… thì bên bán sẽ không có trách nhiệm bồi thường trên, bên mua phải chịu mất số tiền đã dùng để đặt cọc là 450 triệu đồng.
Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được, không thực hiện được thỏa thuận thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Vậy, trong trường hợp của bạn, lỗi dẫn đến việc hai bên không thực hiện được công việc được bảo đảm thuộc về bên nào thì bên đó sẽ phải chịu trách nhiệm do vi phạm thỏa thuận. Nếu lỗi dẫn đến việc vi phạm thỏa thuận là từ phía chủ đầu tư thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại số tiền mình đã dùng để đặt cọc và trả thêm một số tiền tương ứng do bên bán đã vi phạm thỏa thuận.
Với những tư vấn trên, Công ty Luật LVN mong rằng đã có thể giải đáp được nhu cầu của quý khách, nếu quý khách vẫn còn chưa rõ hoặc có thông tin mới với trường hợp này, quý khách có thể liên hệ Bộ phận Tư vấn pháp luật Miễn phí số: 1900.0191 để được Luật sư hỗ trợ ngay lập tức.