Chúng tôi là công ty đang thuê đất trong khu công nghiệp, tôi có nhu cầu dựng công trình tiền chế là nhà sắt tôn để làm xưởng rộng hơn. Trước khi làm tôi đã lên hỏi ý kiến của Ban quản lý khu công nghiệp. Họ không có ý kiến gì và đồng ý cho tôi thực hiện. Thế nhưng khi tôi đã làm gần hoàn thiện thì họ lại tới lập biên bản và yêu cầu tôi tháo dỡ toàn bộ. Tôi rất bức xúc vì cách làm việc này. Tôi cho rằng khu vực các xưởng xung quanh họ đều làm thì không sao, tại sao lại bắt mình tôi tháo dỡ.
Giờ tôi phải làm thế nào, tôi có vi phạm pháp luật không?
Theo nội dung sự việc anh/chị trình bày, chúng tôi nhận định thắc mắc của khách hàng liên quan đến phạm vi thẩm quyền của Ban quản lý khu công nghiệp (KCN) đối với hành vi xây dựng nhà tiền chế trên đất thuê trong KCN.
– Cơ sở pháp lý:
Luật Đất đai năm 2013;
Luật Xây dựng năm 2014;
Thông tư số 15/2016/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng;
– Luật sư tư vấn:
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong KCN được quy định chi tiết tại khoản 4 Điều 149, Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai năm 2013:
Điều 149. Đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề
4. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này.
Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Như vậy, trước hết Quý Công ty với tư cách là bên thuê đất trong KCN được hưởng tất cả các quyền trên, đồng thời cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ luật định. Việc xây dựng công trình tiền chế để mở rộng xưởng sản xuất là phù hợp quy định pháp luật về đất đai nếu chứng minh được đây là hành vi sử dụng đất đúng mục đích.
Tuy nhiên, trước khi khởi công xây dựng cần lưu ý công trình tiền chế không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Nói cách khác, Quý Công ty cần phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng trước khi tiến hành khởi công xây dựng. Cụ thể, theo Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014:
Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Lúc này, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có thể thuộc về một trong các cơ quan sau: UBND cấp tỉnh; Sở Xây dựng; Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Căn cứ vào khoản 2 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014:
Điều 103. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.
Như vậy, thực tế có thể xảy ra 02 trường hợp:
Trường hợp này Ban quản lý KCN không có quyền yêu cầu Quý Công ty tháo dỡ công trình xây dựng. Quý Công ty có thể thực hiện quyền khởi kiện, tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật của Ban quản lý.
Lúc này, Ban quản lý KCN có quyền xem xét cấp giấy phép cho Quý Công ty theo quy trình tại Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014:
Điều 102. Quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng
1. Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định như sau:
a) Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
b) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
c) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
Vậy Ban quản lý có thể cấp hoặc từ chối cấp (có thông bảo lý do) giấy phép cho Quý Công ty. Tuy nhiên, quy trình này phải được tiến hành trước khi Quý Công ty khởi công xây dựng công trình. Theo thông tin phía Quý Công ty cung cấp, trước khi xây dựng Quý Công ty đã hỏi ý kiến và nhận được sự đồng ý từ phía Ban quản lý KCN. Việc “hỏi ý kiến” cũng như việc “đồng ý” này không có giá trị pháp lý. Nói cách khác, do thực tế Quý Công ty không tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng và Ban quản lý cũng không giải quyết đề nghị này, việc xây dựng nhà sắt tôn là vi phạm pháp luật xây dựng. Theo khoản 1 ĐIều 118 Luật Xây dựng năm 2014, Ban quản lý lúc này hoàn toàn có quyền yêu cầu tháo dỡ công trình của Quý Công ty:
Điều 118. Phá dỡ công trình xây dựng
1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau: d) Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng.